Какие документы нужны для продажи дома с земельным участком

Как продать дом с земельным участком: пошаговая инструкция

Продажа недвижимости с землей принципиально не отличается от продажи квартиры, однако имеет нюансы. В этой инструкции мы расскажем, какие шаги нужно предпринять, чтобы быстро и выгодно продать дом с земельным участком.

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Чем отличается продажа дома с земельным участком от продажи квартиры и какие нюансы придется учесть.
  • Как подготовить дом к продаже.
  • Стоит ли привлекать риелтора.
  • Как рассчитать рыночную стоимость дома с земельным участком.
  • Какие документы потребуются для продажи дома.
  • Как разместить эффективное объявление о продаже дома.
  • Какие налоги придется заплатить с продажи дома.

Чем процедура продажи дома с земельным участком отличается от продажи квартиры?

Основное отличие — это наличие земельного участка, а значит, нужно собирать дополнительные документы для оформления сделки по закону. Согласно статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), права собственности на дома (или любые постройки), находящиеся на земельных участках, можно передать другому лицу только вместе с участком. Если участок и дом принадлежат одному и тому же человеку, продать только участок без дома также невозможно (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Поэтому при продаже дома с участком в договоре купли-продажи, согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, прописываются отдельно характеристики дома и отдельно — земельного участка (а также цена дома, цена участка и общая сумма сделки). Если эти данные не указаны, считается, что стороны не согласовали условие о недвижимости, которая подлежит передаче, а значит, договор не будет считается заключенным.

О том, как продать квартиру по выгодной цене, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Обязательно ли определять границы земельного участка (проводить межевание), чтобы продать загородный дом?

Нет, не обязательно. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который регулирует кадастровый учет недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимость, а также другие законодательные акты не содержат таких требований.

Для регистрации перехода прав собственности на земельный участок и жилой дом, который на нем построен, сведения об этих объектах недвижимости должны быть внесены в ЕГРН, а у владельца должно быть право собственности на них (подтверждается выпиской из ЕГРН или свидетельством о собственности (выдавалось до июля 2016 года)). Какие еще документы нужны, чтобы оформить сделку, читайте далее.

Прежде чем начинать процедуру оформления сделки по продаже дома, убедитесь, что он стоит на кадастровом учете. Если данных об объекте недвижимости нет в базе Росреестра, сначала придется поставить его на кадастровый учет, а потом уже оформлять сделку.

Проверить, установлены ли границы вашего земельного участка, можно с помощью публичной кадастровой карты на сайте Росреестра.

Проверить, стоит ли ваша недвижимость на кадастровом учете, можно с помощью онлайн-сервиса на сайте Росреестра.

Что такое межевание земли

Межевание земельного участка — это определение границ участка и закрепление полученных показателей в кадастровом паспорте объекта. Межевание проводится в случае споров между собственниками, в том числе с соседями или органами власти, а также в случаях раздела участка земли либо его объединения с другим участком, при уточнении границ. Порядок и процедура межевания регулируются Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Межевание проводят кадастровые инженеры, которые выезжают на место, определяют границы участка с помощью специальных приборов, замеряют площадь и составляют акт межевания границ земельного участка. Этот документ подписывают собственники земли, соседи, с чьими участками граничит определяемый участок, и инженер, проводивший работы. По результатам составляется межевой план. Стоимость межевания равняется в среднем от 5 тысяч рублей в регионах до 30 тысяч рублей в Москве и Подмосковье, а весь процесс может занять 4–6 недель.

Привлекать ли к продаже риелтора?

Нанимать риелтора имеет смысл, если вы хотите максимально быстро продать дом, у вас нет времени самостоятельно заниматься поиском покупателей и подготовкой документов, а также если вы впервые проводите сделку по купле-продаже недвижимости и не хотите разбираться в нюансах. Во всех этих случаях трата на профессионального риелтора будет оправданной и поможет сэкономить время.

Однако за услуги риелтора придется заплатить существенную сумму. Чем дороже недвижимость, тем больше вы отдадите за услуги по сопровождению ее продажи: агенту положены как минимум 3% от суммы сделки, а если дом загородный — комиссия может возрасти до 6–10%.

Провести сделку по продаже дома с земельным участком можно и самостоятельно. Это потребует немного больше времени, зато сэкономит деньги. Такой вариант будет не менее надежным, если вы лично готовы изучать все подробности процесса.

Как рассчитать рыночную стоимость дома с земельным участком?

Есть два способа рассчитать рыночную цену дома с участком: обратиться к профессиональным оценщикам или провести эту работу самостоятельно. В первом случае для оценки стоимости недвижимости вас посетит специалист. При поиске оценщика выбирайте специалистов, состоящих в СРО (саморегулируемой организации оценщиков), и обращайте внимание, чтобы их деятельность была застрахована. В результате вы получите на руки документ, который можно будет показать покупателю, — это поможет развеять сомнения покупателя в справедливости оценки (если такие возникнут). Услуги оценщика по оценке дома с земельным участком обойдутся в несколько тысяч рублей в зависимости от географического расположения дома и расценок конкретного оценщика или компании.

Чтобы определить цену на дом с земельным участком самостоятельно, проанализируйте похожие объявления на сайтах по продаже недвижимости. Обращайте внимание, за сколько в среднем продаются дома схожей площади из похожих материалов (например, летний дом из бруса в Подмосковье на участке размером 10 соток, с подведенным электричеством и газовым отоплением).

На цену дома влияют следующие факторы:

  • географическое расположение дома и его удаленность от центра города или ближайшего населенного пункта;
  • готовность дома для круглогодичного или только летнего проживания;
  • этажность и общая площадь дома, его состояние (давность постройки), подведенные коммуникации;
  • инфраструктура (в том числе качество дороги и наличие продуктовых магазинов в пешей доступности);
  • дополнительные постройки на участке, например, сарай или баня;
  • экология и природа, например, есть ли поблизости река, озеро или лес, насколько живописны пейзажи и впечатляет ли вид из окна и другие факторы.

Как найти покупателя на дом с участком?

Чтобы найти покупателя, используйте все возможные методы продвижения своего объявления о продаже дома. Начните с размещения объявления в соцсетях и попросите знакомых поделиться постом. Если вы найдете покупателя среди знакомых таким образом, возможно, вам будет проще договориться о сделке благодаря большему доверию, чем с незнакомцем.

Разместите объявление о продаже на профильных сайтах. Чтобы выделиться среди похожих объявлений, используйте качественные фотографии своего дома. Пишите подробно, но по делу. Используйте дружелюбно-деловой стиль обращения к покупателю — это поможет вызвать доверие к себе на начальном этапе.

Наконец, можно использовать «аналоговый» способ продвижения объявления о продаже: вывесить на воротах, в окне или на балконе плакат «Продаю» и указать свой номер телефона. Так у покупателя будет возможность сразу увидеть товар лицом.

Что указать в объявлении о продаже дома?

В объявлении приведите подробную информацию о доме, документах, проекте, материалах, использованных при строительстве, а также подведенных коммуникациях. Укажите, в каком году построен дом, из каких материалов и по какому проекту, какова его площадь, сколько в нем этажей, сколько лет он находился в вашей собственности. Уделите отдельное внимание коммуникациям: распишите, чем отапливается дом, есть ли в нем канализация, в порядке ли документы на строительство и подведение коммуникаций. Есть ли в доме электричество и газ? Если нет, по каким причинам, электрифицирован и газифицирован ли район, какие есть альтернативы. всё это даст будущему покупателю понимание трудностей, с которыми ему предстоит столкнуться.

Обозначьте кадастровый номер дома и участка, чтобы покупатель мог посмотреть исходные данные. Этот номер можно предоставлять по запросу, но если у покупателя большой выбор — это даст вам преимущество.

Приложите к объявлению качественные фотографии дома и участка — желательно делать их в светлое время суток, в солнечную погоду. Перед съемкой наведите порядок в доме, сделайте так, чтобы он выглядел привлекательно для будущего покупателя.

Какие документы потребуются для продажи дома с участком?

Готовить дом с участком к продаже лучше начинать заранее. Иногда только сбор документов (их ориентировочный список — ниже) может растянуться на несколько месяцев. Чтобы оформить сделку, вам потребуется собрать следующий комплект документов:

  • договор купли-продажи не менее чем в двух экземплярах и один экземпляр для Росреестра;
  • оригиналы паспортов участников сделки (продавца и покупателя) или их представителей;
  • нотариально заверенная доверенность на проведение сделки, если сделку проводят представители сторон;
  • нотариально заверенное согласие супруга владельца недвижимости, если продавец состоит в браке, или документ, подтверждающий, что имущество не является совместной собственностью супругов (например, брачный договор, соглашение о разделе имущества или решение суда о разделе имущества и определении долей супругов);
  • оригинал выписки из ЕГРН, свидетельства о собственности или другого документа, который подтверждает право собственности владельца на имущество;
  • письменное согласие банка, если объект находится в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке;
  • согласие органов опеки на отчуждение имущества, если сделка затрагивает права несовершеннолетних.

Как заключить договор купли-продажи дома с земельным участком?

После того как покупатель найден, можно начинать составлять договор купли-продажи. Если сделка отложена по времени, рекомендуется подписать предварительный договор, в котором можно указать существенные условия сделки, цену дома с участком и то, в течение какого времени должна состояться сделка.

После того, как предварительный договор готов, в установленные сроки необходимо заключить основную сделку. Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи жилого дома с земельным участком в количестве экземпляров по числу сторон сделки (то есть не менее двух) и один экземпляр для Росреестра. Заверять такой договор у нотариуса необязательно, если только сделка не затрагивает интересы несовершеннолетних или ограниченно дееспособных граждан, а недвижимость не находится в долевой собственности.

В договоре купли-продажи необходимо прописать следующее:

  • паспортные данные продавца и покупателя;
  • предмет договора, то есть обязанность продавца передать покупателю права собственности на жилой дом и земельный участок, подробные технические характеристики этих объектов: адрес, площадь, количество этажей, а также реквизиты документов, подтверждающих право собственности продавца на эти объекты;
  • сумму сделки и порядок расчета, то есть цену дома и участка и условия передачи денег от покупателя продавцу;
  • обязательства сторон (условия сделки), например, обязанность продавца нести расходы, связанные с продажей недвижимости и уплатой коммунальных услуг до подписания акта приема-передачи объектов;
  • ответственность сторон, например, размер неустойки в процентах от стоимости имущества, которую продавец будет уплачивать за каждый день в случае просрочки передачи прав на него;
  • реквизиты и подписи сторон.
Читайте также:  Как оформить дом в собственность построенный на своей земле

После подписания договора купли-продажи и проведения сделки составьте акт приема-передачи объектов имущества, в котором будут описаны передаваемое имущество и сроки его передачи. Такой акт может иметь произвольную форму.

Образец предварительного договора купли-продажи жилого дома с участком можно найти здесь

Образец договора купли-продажи жилого дома с земельным участком можно скачать здесь

Как перерегистрировать права на дом с участком?

После того как сделка состоялась, переход права собственности к покупателю необходимо зарегистрировать в Росреестре . Для этого нужно обратиться в Росреестр либо МФЦ с заявлениями о государственной регистрации перехода прав собственности (от продавца) и о регистрации права собственности (от покупателя); с договором купли-продажи не менее чем в двух экземплярах (нужны два оригинала, если договор заключен в простой письменной форме, и как минимум один оригинал, если договор удостоверен нотариусом) плюс один экземпляр для Росреестра; с оригиналом и копией акта приема-передачи и сопровождающими документами из списка выше.

Если при продаже части дома земельный участок был поделен на две части, то есть образовались новые объекты недвижимости, их необходимо поставить на кадастровый учет. Это можно сделать одновременно с регистрацией прав собственности на объекты — в МФЦ или офисе Росреестра. Постановка на кадастровый учет делается бесплатно, тогда как за перерегистрацию прав собственности придется заплатить пошлину 2000 рублей.

По итогам регистрации в течение 10 дней покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его права на дом и землю. Его можно получить либо в электронной форме на email, либо в бумажной лично в МФЦ, в отделении Росреестра, где подавались документы, по почте или с доставкой курьером (услуга по доставке — платная).

Какие налоги придется заплатить с продажи дома?

Продавая недвижимость, собственник получает доход, а значит, обязан уплатить подоходный налог (НДФЛ) с его получения. НДФЛ для физических лиц в 2019 году остается прежним — 13% для резидентов России за вычетом 1 млн рублей. Стоимость недвижимости в договоре купли-продажи дома с земельным участком прописывается совокупно, и с этой суммы рассчитывается налог с продажи.

Внимание! Для нерезидентов России (тех, кто проводит за пределами страны более 6 месяцев в году) сумма НДФЛ к уплате от продажи дома с земельным участком составит 30%.

От общей суммы, полученной собственником за продажу дома с участком, вычитается 1 млн рублей, а от оставшейся суммы (налоговой базы) определяют 13% — это и будет сумма налога к уплате.

Продавец освобождается от уплаты НДФЛ при продаже дома с участком, если:

  • объекты недвижимости приобретались до 1 января 2016 года, а общий срок владения ими составляет минимум 3 года (п. 17.1 ст. 217 НК РФ) — в этом случае владельцу недвижимости достаточно подать заявление об освобождении от выплат вместе с сопровождающими документами на дом и участок в местное отделение ФНС;
  • объекты недвижимости приобретались после 1 января 2016 года и на момент продажи будут находиться в собственности владельца более 5 лет;
  • стоимость участка в собственности — менее 1 млн рублей (можно применить налоговый вычет на сумму до 1 млн рублей, поэтому сумма налога будет равна нулю);
  • объект недвижимости был продан за меньшую стоимость, чем приобретен, и тому есть подтверждающие документы.

Если земельный участок находится в собственности более трех лет, а дом на нем был построен менее чем за три года до сделки, можно подать заявление об освобождении от выплаты налога на земельный участок и заплатить только налог с продажи дома.

Декларацию об уплате налога следует подавать до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости, а деньги перевести в Налоговую службу до 15 июля.

Пошаговую инструкцию, как уплатить налог с продажи квартиры, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Пакет документов и этапы продажи дома

Распоряжение объектами жилой недвижимости является неотъемлемым элементом права собственности и требует проведение регистрационных процедур в органах Росреестра. Какие документы нужны для продажи частного дома, и какие особенности оформления подобных сделок предусматривает законодательство? Ответам на эти вопросы посвящена представленная статья.

Процедура продажи дома

Какие документы требуются для продажи дома, и кто должен их собирать для совершения сделки? Договор купли-продажи недвижимых активов является далеко не единственным документом, который будет необходим для оформления перехода прав на индивидуальный жилой дом. Большую часть из них предстоит собирать продавцу объекта на стадии подготовки сделки.

Процедура отчуждения дома отличается от аналогичной сделки в отношении жилых помещений в многоквартирной доме, так как одновременно должно быть передано право собственности на земельный участок.

Таким образом, для надлежащего оформления правоустанавливающих документов на нового владельца сторонам потребуется выполнить следующие действия:

  • прийти к взаимной договоренности обо всех существенных и дополнительных условиях сделки (предмет, стоимость, сроки и т. д.);
  • подготовить и проверить пакет документов, необходимый для последующих процедур;
  • оформить договор и акт передачи в письменной форме;
  • представить документы купли-продажи для совершения регистрационных мероприятий одним из способов, указанных в законодательстве;
  • дождаться проведения правовой экспертизы в территориальном учреждении Росреестра;
  • забрать документы, подтверждающие переход права собственности к новому лицу.

На стадии согласования условий соглашения происходит проверка юридической чистоты сделки в результате которой продавец должен дать покупателю исчерпывающий комплект документации, подтверждающий законность распоряжения объектом.

После подписания договора стороны должны обратиться в уполномоченные органы с пакетом документов для продажи индивидуального жилого дома, на основании которых информация о сделке будет внесена в государственный реестр (ЕГРН).

Пакет документов для продажи дома

Какие документы нужны в 2017 году для продажи дома? В январе этого года вступили в силу нормы Федерального закона № 218-ФЗ, установившего новые правила регистрационных действий в отношении объектов недвижимости. Все условия сделки, совершаемой в 2017 году, должны соответствовать данному нормативному правовому акту.

Документы для продажи дома должны включать в себя:

  • выписку из ЕГРН в отношении объекта (что это и как выглядит см. здесь);
  • свидетельство о праве собственности на отчуждаемый дом (если право на него было оформлено до июля 2017 года);
  • кадастровый паспорт, подтверждающий постановку объекта на учет в органах Росреестра;
  • согласие супруга продавца на отчуждение указанного объекта жилой недвижимости (скачать образец).

Помимо этого, документы на дом могут включать в себя сведения о наличии залоговых обременений, а также информацию о составе лиц, зарегистрированных по данному адресу. Контрагенты должны четко представлять, какие формы и бланки необходимо собрать для продажи дома, чтобы избежать возможного отказа в регистрации.

Одновременно совершается сделка в отношении участка, расположенного под объектом. В отношении земельного надела требуется подготовить следующие формы и бланки:

  • распорядительный документ уполномоченных властных органов, подтверждающий законность выделения участка, если собственность на него не оформлена на момент совершения сделки;
  • кадастровый паспорт, если надел прошел процедуру учета;
  • межевая документация;
  • свидетельство о праве либо выписка из ЕГРН.

На земельный участок пакет документов может также включать документ о наличии возможного обременения на землю.

После подписания договора сторонам необходимо обратиться за проведением регистрационной процедуры. Для этого сторонам предоставлено право подать необходимые бланки одним из следующих способов:

  • непосредственно в территориальный орган Росреестра, в котором будет проводиться регистрация;
  • в местный Многофункциональный центр (МФЦ), который уполномочен на оказание госуслуг;
  • на выездном приеме должностных лиц Росреестра в случаях, прямо указанных в законе.

На стадии предварительного обращения в указанные учреждения можно заблаговременно уточнить, какие документы нужно предоставить для оформления продажи дома.

Для проведения регистрационных мероприятий необходимо сдать в уполномоченный орган следующие формы:

  • заявление о проведении регистрации;
  • бланки, подтверждающие наличие у продавца законного права владения объектом и земельным наделом (свидетельство, выписка ЕГРН);
  • кадастровые паспорта;
  • договор отчуждения, условиями которого подтверждается сделка;
  • паспорта контрагентов, а также нотариальная доверенность на представителя (если он участвует в сделке);
  • платежное поручение, подтверждающее уплату государственной пошлины.

По итогам регистрационных действий покупатель получит на руки выписку из ЕГРН, в которой будет зафиксирован юридический факт перехода прав, а также иные представленные документы, зарегистрированные в органах Росреестра.

Процедура продажи земельного участка осуществляется одновременно со сделкой в отношении дома и проходит по тем же правилам.

Список документов для продажи доли дома

Если сторонами заключается договор в отношении продажи части объекта недвижимости, пакет документов для продажи доли в целом будет совпадать с аналогичными бланками для отчуждения целого строения. Тем не менее при оформлении подобной сделки необходимо соблюдать особенности, предусмотренные законодательством.

При возмездном отчуждении доли, пакет документов на часть дома должен включать уведомление остальных дольщиков о продаже. У такой категории лиц имеется преимущественное право приобретения доли объекта на тех же условиях, что предлагаются покупателя. Если преимущественное право не использовано, сделка будет проходить по общим правилам.

Помимо этого, продажа долей требует обязательного нотариального удостоверения сделки. Без соблюдения данного условия документация не будет принята органами Росреестра, а регистрационные действия не будут проведены. Для удостоверения договора на отчуждение доли нотариусу необходимо представить тот же комплект документов, что и для последующей регистрации в Росреестре.

Какие документы требуются для продажи дачного дома

Для продажи дачного дома необходимо изначально оформить на него права в установленном порядке. Так как многие подобные объекты по настоящее время не оформлены надлежащим образом, владелец дома имеет право воспользоваться упрощенной процедурой легализации своих прав в рамках «дачной амнистии».

В результате «дачной амнистии» объект будет поставлен на учет в кадастровых органах, а сведения о нем будут внесены в государственный реестр. После прохождения данной процедуры собственник получит на руки правоустанавливающие документы на участок земли и дачный объект:

  • выписку из ЕГРН;
  • кадастровый паспорт на жилой дом;
  • паспорт на надел земли под объектом.

Собранные документы, чтобы продать дачный домик, должны быть представлены по общим правилам регистрационной процедуры. Если дачный дом находится на территории кооператива или иного аналогичного образования, новому владельцу будет необходимо представить информацию о совершенной сделке органу управления данного сообщества.

Список документов для продажи дома с земельным участком в 2020 году

Распоряжение объектами недвижимости осуществляется путем совершения различных сделок и заключения договоров. Рассмотрим, какие документы нужны для продажи дома, и какие формальности предстоит соблюсти при распоряжении данным объектом недвижимости.

Особенности продажи жилых домов

Хотя распоряжение частным домом будет осуществляться по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством, для совершения сделки нужно учитывать следующие особенности:

  • поскольку дом неразрывно связан с земельным участком, их продажа должна осуществляться одновременно (за исключением случаев, прямо предусмотренных законом);
  • распоряжение домом и участком будет осуществляться по одному договору;
  • при подготовке договора купли-продажи будут использоваться самостоятельные документы на дом и земельный надел.

Несмотря на общую правовую судьбу, правоустанавливающие документы дома и земельного участка имеют самостоятельный и независимый характер, поскольку данные объекты недвижимости подлежат раздельному кадастровому учету в реестре ЕГРН. Если для заключения договора купли-продажи потребуется обновить документацию на дом или надел, это можно сделать отдельно для каждого из указанных объектов.

Читайте также:  Как приватизировать дом в сельской местности?

Документы для продажи дома на стадии оформления договора будут включать в себя:

  • свидетельство о праве или выписка ЕГРН (до июля 2016 года правоустанавливающим документом являлось свидетельство, сейчас выдается выписка из ЕГРН);
  • кадастровый паспорт на дом (с января 2017 года вместо паспорта также выдается выписка из ЕГРН);
  • паспорта всех собственников объекта недвижимости.

Гражданам, которые оформляли право собственности на недвижимость до июля 2016 года, не нужно обращаться за обменом свидетельства на выписку из реестра ЕГРН. Такая замена будет осуществляться при оформлении сделки с переходом прав при продаже дома или земельного участка.

Если в жилом объекте зарегистрированы несовершеннолетние граждане, либо они входят в состав собственников, для составления договора потребуется также согласие органов опеки и попечительства. Такое согласие будет выдано при условии, что на детей одновременно приобретается иная недвижимость.

Какие документы нужны для продажи земельного участка при одновременной продаже дома? Перечень справок и бланков будет аналогичным, поскольку Федеральным законом № 218-ФЗ установлены единые требования к оформлению прав на различные виды недвижимого имущества.

Документация, которая необходима для продажи дома с земельным участком, будет представляться в службу Росреестра для регистрации перехода права собственности. Для оформления в органах Росреестра потребуются дополнительные документы для продажи земельного участка и дома:

  1. заявление от продавца и покупателя для осуществления регистрационных действий;
  2. договор купли-продажи на дом и надел, подписанный обеими сторонами;
  3. платежное поручение или квитанция, подтверждающие оплату госпошлины за регистрацию.

Если осуществляется отчуждение недвижимости, на которую установлена долевая форма собственности, нужно удостоверить договор в нотариальной конторе. Если такое требование не соблюдено, в регистрации сделки будет отказано.

Если распоряжение недвижимостью осуществляется через представителя, еще на стадии подготовки договора нужно оформить нотариальную доверенность. При совершении всех юридически значимых действий доверенность представляется в виде оригинала.

Если на земле отсутствует строение, для оформления договора потребуется стандартный набор документации. Особое внимание необходимо уделить случаям, когда на землю официально зарегистрировано обременение (например, залог или сервитут). В этом случае необходимо получить справку из Росреестра с указанием зарегистрированного обременения, поскольку данный факт нужно отразить в договоре.

Нюансы при продаже жилого дома

В зависимости от особенностей отдельных объектов недвижимости, могут потребоваться дополнительные документы, необходимые для продажи земельного участка и жилых домов. Отдельные нюансы возникнут, если предстоит продажа дачи или строения в СНТ – это обусловлено особенностями оформления прав на указанные объекты.

Поскольку загородные дачи или строения в товариществах, как правило, возводились без специального разрешения, для их отчуждения нужно надлежащим образом оформить право собственности. Алгоритм действий для оформления таких объектов в собственность граждан будет осуществляться в рамках Закона «О дачной амнистии» и выглядит следующим образом:

  1. определение границ надела в пределах общей территории СНТ;
  2. проведение кадастрового учета строения и земли под объектом;
  3. обращение в службу Росреестра для кадастрового учета недвижимости и регистрации прав;
  4. получение выписки из ЕГРН, в которой будет подтверждено возникновение права.

До декабря 2016 года оформление такой недвижимости осуществлялось на основании декларации на объект, которую самостоятельно заполнял сам владелец строения, что нередко сопровождалось ошибками при определении технических характеристик. С января 2017 года для регистрации прав обязательно нужно обратиться к кадастровому инженеру и оформить технический план на дом и межевой план на землю.

После получения выписки из ЕГРН в службе Росреестра продажа дачи, дома в деревне или СНТ и земельного участка под ними будет осуществляться на общих основаниях.

Какие документы нужны для покупки дома с земельным участком и как обезопасить себя при сделке?

Покупка недвижимости – дело стоимостью не «три копейки», а значит подготовиться к этому вопросу нужно особенно тщательно. Далее поговорим о том, какие документы должна подготовить каждая из сторон сделки, на что нужно обращать внимание при оформлении договора и как все происходит.

Документы, которые должен предоставить продавец

Для продавца объем пакета документов на дом и землю довольно-таки большой:

  • Правоустанавливающие документы на строение. Если это недостроенный дом, то Свидетельство о праве собственности на не сданное в эксплуатацию помещение.
  • Правоустанавливающий документ на земельный участок.
  • Кадастровый паспорт.
  • Технический паспорт на объект недвижимости.
  • Выписка из домовой книги относительно прописанных людей.
  • Выписка из Реестра об отсутствии обременений на участок и дом.
  • Справка из Налоговой службы об отсутствии долгов по земельному участку.
  • Справка из ЖКХ об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  • Если есть несовершеннолетние дети, то разрешение из органов опеки и попечительства.
  • Если продавец состоит в браке, то разрешение супруга/супруги на продажу объекта недвижимости.
  • Если объект находится в ипотеке, то разрешение банка на продажу.

Также, если дом продавец строил сам, то должен быть акт о сдаче объекта недвижимости в эксплуатацию.

Что касается земельного участка, то на него также обязательно должны быть правоустанавливающие документы, и ими является следующее:

  • Договор купли-продажи.
  • Свидетельство о вступление в наследство.
  • Судебное решение.
  • Договор мены.
  • Договор дарения.
  • Свидетельство о регистрации права собственности.

Если продавец иностранное лицо, то дополнительно должно быть предоставлено:

  • Документ, который подтверждает легальное пребывание на территории РФ.
  • Личный паспорт и его нотариально заверенный перевод.

В зависимости от ситуации, перечень документов может меняться.

Документы, которые должен предоставить покупатель

Для покупателя перечень намного меньше. Ему нужно подготовить такие документы на покупку дома с земельным участком:

  • Личный паспорт.
  • Если он состоит в браке, то свидетельство о браке, а также письменное согласие жены/мужа на покупку.
  • Если покупатель иностранное лицо, то его личный паспорт с нотариально заверенной переведенной копией, а также документ, который подтверждает законность пребывания на территории РФ.

Подготовить нужно копии, но оригиналы обязательно должны быть при себе.

Как составить договор купли-продажи?

Оптимальным вариантом будет, если этот документ составит юрист, но законом не запрещено составить «купчую» самостоятельно. В документе должна быть указана следующая информация:

  • Полное наименование документа.
  • Дата, место и время заключения договора.
  • ФИО и паспортные данные участников сделки.
  • Объект соглашения, то есть строение с земельным участком.
  • Расположение объекта недвижимости и земельного надела.
  • Технические характеристики, которые «подтягиваются» из кадастрового паспорта.
  • Условия заключения сделки.
  • Стоимость сделки, если имел место задаток, то обязательно это указывается в договоре.
  • Сроки и способ внесения оплаты за участок с домом.
  • Реквизиты сторон.
  • Подписи сторон.

Такой документ не всегда обязательно заверять у нотариуса, но лишним это не будет в любом случае. Какие типы сделок с недвижимостью обязательно заверять у нотариуса, а какие нет, можно узнать здесь – полный материал по этому вопросу.

Документы для покупки дома за материнский капитал

Покупка недвижимости за счет материнского капитала не запрещена законом, за счет такого сертификата можно даже оформить ипотеку. Перечень документов таков:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

  • Сертификат материнского капитала.
  • Свидетельство пенсионного страхования – СНИЛС.
  • Заявление от владельца материнского капитала.
  • Личный паспорт, а также паспорта остальных членов семьи.
  • Свидетельства о рождении детей.
  • Если есть брак, то свидетельство о заключении, и свидетельство о расторжении брака, если таковое имело место.
  • Реквизиты для перечисления денежных средств.

На руки деньги владелец сертификата не получает – ПФР после проверки предоставленной информации, а также соглашения сделки, самостоятельно перечисляет средства.

Необходимые документы для регистрации сделки купли-продажи

Составление документа купли-продажи и передача денег – это еще не окончание сделки. Последующим, и завершающим фактором является регистрация сделки в Росреестре. Базовый пакет документов тут таков:

  • Правоустанавливающие документы на дом и землю.
  • Заявление о регистрации сделки.
  • Технический и кадастровый паспорт на дом.
  • Прежняя выписка из ЕГРН.
  • Выписка из кадастровой палаты.
  • Акт приема-передачи имущества.
  • Гражданский паспорт нового владельца.
  • Квитанция об уплате государственной пошлины.

Также может потребоваться справка из местной администрации об наличии или отсутствии зарегистрированных в доме лиц.

Регистрация сделки осуществляется в течение 10 рабочих дней. Если все в порядке, то выдается Свидетельство о праве собственности.

На что нужно обращать внимание?

Сделка с покупкой/продажей недвижимости довольно серьезный и даже сложный юридический процесс, поэтому настоятельно рекомендуем вам обращаться за сопровождением к юристу.

Если же специалиста при вас нет и нужно делать все самостоятельно, то особенное внимание обращайте на такие факторы:

  • Обязательно запросите свидетельство о регистрации права собственности – и продавец, и личность, которая указана в документе должны совпадать. Паспорт продавца, само собой, нужно проверить также.
  • Если нет кадастрового и технического паспорта на дом, не надо заключать договор купли-продажи – без этих документов доказать свое право на недвижимость будет крайне сложно и регистрировать в Росреестре такую сделку не будут.
  • Внимательно проверяйте то, что указано в договоре купли-продажи, особенно вписанную сумму.
  • Не соглашайтесь на передачу части денег после того, как будет подписан договор и зарегистрирована сделка. Полный расчет должен быть сразу же при подписании договора.
  • Внимательно проверяйте паспорт владельца дома и земли.
  • Проверяйте участок на наличие обременений, арестов, долгов по коммунальным платежам, незаконно выписанных несовершеннолетних и возможных наследников.
  • Обязательно проверяйте дачу выдачи технической документации – она пригодна в течение 5 лет после выдачи.
  • Запросите у владельца выписку из ЕГРН. Если ему нечего скрывать, он без проблем ее предоставит.

Настоятельно рекомендуем проверять документы на покупку дома с земельным участком с юристом, который компетентен в таких вопросах. Сейчас мошеннических схем при продаже недвижимости более, чем достаточно, и это касается также агентств в этой нише.

Что касается денежных средств – безопасный вариант – это банковский перевод или нотариальный депозит. Если же наличность единственный способ, то лучше все перепроверять в присутствии нотариуса или работника банка, используя специальные технические приспособления.

Список документов для продажи дома с земельным участком

Сделки по недвижимости сопровождаются оформлением сопутствующей документации. Законодательство устанавливает порядок их составления, а также особенности договора купли-продажи.

Важные моменты при продаже дома

Особенности процедуры оформления купли-продажи дома с земельным участком:

  • соглашение оформляется одновременно в отношении дома и участка;
  • права на распоряжение обоими объектами предоставляются по одному договору;
  • собственник самостоятельно подготавливает документацию для сделки.

В Едином государственном реестре кадастровый учет жилого здания и земли производится отдельно, на каждый из объектов выдается документ.

ВАЖНО! Если при оформлении сделки необходимо обновить документацию, это выполняется отдельно по одному объекту. Например, если был капитальный ремонт.

Список документов от собственника при продаже

Для того чтобы продать дом, требуются документы на жилое здание и земельный участок. Чтобы продать частный дом, может потребоваться дополнительная документация.

Читайте также:  Как оформить дом в собственность если нет никаких документов

Документы на землю

Владелец земельного участка должен предоставить:

  • документ, подтверждающий право собственности;
  • свидетельство о регистрации;
  • кадастровый паспорт.

ВАЖНО! Предоставление кадастрового паспорта необязательно, если имущество было оформлено в установленном законодательством порядке.

Документация на дом

При продаже жилого здания от собственника и покупателя требуется составить договор купли-продажи или соглашение отчуждения (если права собственности передаются безвозмездно).

Необходим следующий пакет документов для продажи дома:

  • паспорта, ИНН владельца и покупателя;
  • сертификат собственности (свидетельство, распоряжение о наследстве, дарственная, акт передачи прав через аукцион, решение суда);
  • выписка из БТИ;
  • выписка из домовой книги об отсутствии прописанных лиц (если прописаны – нотариально заверенное обязательство о выписывании);
  • справка из налоговой об отсутствии задолженностей.

Если договор составляется представителем продавца или покупателя, требуется нотариальная доверенность на представление интересов.

Прочая документация

В случае когда реализуемое имущество оформлено в собственность во время брака, оно принадлежит обоим супругам. В таком случае к списку документов прикладывается:

  • оригинал свидетельства о регистрации брака;
  • нотариально заверенное согласие супруга на осуществление сделки.

Если у продавца имеется ребенок, то требуется также:

  • свидетельство о рождении или паспорт (для детей старше 14 лет);
  • разрешение органов опеки;
  • нотариально заверенное согласие на продажу (если ребенку больше 14 лет).

В зависимости от особенностей предстоящей сделки, может потребоваться дополнительная документация:

  1. При привлечении средств материнского капитала собственник предоставляет выписку из счета о перечисленной сумме по договору. Покупатель – оригинал сертификата.
  2. При привлечении заемных денежных средств – договор кредитования и сопутствующую документацию.

Перечень документов увеличивается в зависимости от особенностей предстоящей сделки.

Порядок оформления

Цена продаваемого объекта устанавливается самостоятельно, учитываются средние значения по региону. Можно воспользоваться услугами профессионального оценщика.

После проведения оценки составляется соглашение, в него входит следующая информация:

  • адрес объекта;
  • регистрационный номер;
  • стоимость;
  • сроки заключения соглашения;
  • форма расчета (наличная или безналичная);
  • персональная информация о покупателе и продавце.

ВАЖНО! Если недвижимость продается в рассрочку, указывается несколько дат платежей. Сделка регистрируется с обременением.

После оформления договора составляется акт приема-передачи, регистрация права собственности.

Направить заявление в Росреестр можно следующими способами:

  • личное обращение;
  • через МФЦ;
  • на интернет-портале Госуслуг.

Срок рассмотрения заявки – 10 рабочих дней с даты подачи. Если документы были отправлены через МФЦ или Госуслуги, период увеличивается.


Инструкция по покупке дома без посредников

На что обратить внимание при покупке дома

  1. Уточните дату постройки и срок владения домом;
  2. Узнайте о планах развития территории;
  3. Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
  4. Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
  5. Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
  6. Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
  7. Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
  8. Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
  9. Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
  10. Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
  11. Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.

Важно понимать, что стоимость дома определяется только уровнем жизни вокруг него, а не количеством квадратных метров. Другими словами: чем богаче ваши будущие соседи — тем дороже ваш дом.

Какие документы должны быть у продавца при покупке дома

  1. Разрешение на строительство;
  2. Акт ввода дома в эксплуатацию;
  3. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
  4. Нотариальное согласие супруга на продажу;
  5. Если в доме прописаны несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, убедитесь в наличии разрешения на продажу от органов попечительства;
  6. Выписка из ЕГРН, доказывающая, что вы покупаете дом у собственника. Кроме того в документе отображаются аресты и любые другие обременения на дом и земельный участок.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).


Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Порядок действий при покупке дома с земельным участком

  1. Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
  2. После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
  3. В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
  4. Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
  5. После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
  6. В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней).

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство.

Как правильно составить договор купле-продажи дома

Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:

  1. Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
  2. Подписывают договор на каждой странице;
  3. Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
  4. Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
  5. Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
  6. Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.

Подготовка и оплата договоров купле-продажи — обязанность продавца. В крайнем случае соглашайтесь на оплату 50/50.

Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома

В 2016 году изменен регламент налогооблажения при продаже недвижимости — период владения для продажи без уплаты 13% подоходного налога увеличен с 3 до 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 5 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.

Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.

Какие расходы при самостоятельной покупке дома

  1. Юрист для первичной проверки документов (1-2 тысячи рублей);
  2. Независимая оценка стоимости (3-10 тысяч);
  3. Оплата госпошлин (до 2 тысяч).

10 тысяч рублей против 50 тысяч рублей (это минимум) при покупке дома через агентство недвижимости. Другими словами — самостоятельная покупка в 5 раз выгоднее, чем покупка через риелтора.

Как дистанционно оформить покупку дома

  1. Вопросы о доме задавайте по телефону, а лучше по видеосвязи (Viber, Skype), чтобы сразу видеть интересующие вас моменты;
  2. Документы для проверки запросите на Email в отсканированном виде;
  3. Если документы в порядке, то составляйте, подписывайте и отправляйте продавцу почтой 2 экземпляра договора о задатке (предварительный договор купле-продажи) с просьбой выслать вам 2-й экземпляр с подписью продавца;
  4. Когда подписанный договор о задатке будет у вас на руках — переводите прописанный в договоре задаток с банковской карты на карту продавца указав в комментарии к платежу «Задаток за покупку дома до договору №1 от хх/хх/ххххх числа»;
  5. Далее приезжаете на сделку в МФЦ, подписываете основной договор купле-продажи, передаете покупателю оставшуюся сумму и подаете документы на регистрацию, включая договор о задатке;
  6. Чтобы после регистрации не приезжать в МФЦ за документами, придется искать доверенное лицо (обычно таким лицом выступает риелтор, проводящий сделку) и регистрировать на него нотариальную доверенность (

1000 рублей) на право получения документов в МФЦ вместо вас с последующей отправкой документов вам по почте (это условие лучше тоже прописать).

Какие риски при самостоятельной покупке дома

Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:

  • Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
  • Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.

Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимость — это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает.

Выводы

Итак, для выгодной и безопасной покупки дома с земельным участком, вам предстоит:

  1. Выбрать район проживания;
  2. Изучить порядок цен;
  3. Найти объявления от собственников (рекомендую) или обратиться в агенство недвижимости;
  4. Подобрать 5-10 объектов и каждый посетить со знакомым строителем;
  5. Опросить соседей о стоимости ЖКХ, чрезвычайных ситуациациях и криминале в выбранном доме;
  6. Выбрать лучший вариант и проверить документы с юристом;
  7. Получить скидку и оставить продавцу задаток;
  8. Грамотно оформить куплю-продажу в МФЦ.

Кроме того, будьте готовы:

  1. Просмотреть все объявления о продаже и ничего не найти;
  2. Потратить на поиски в 2-3 раза больше времени, чем планировали;
  3. Потратить на покупку на 10-30% больше денег, чем планировали;
  4. Найти свой вариант и отказаться от покупки из-за юридических проблем.

Ссылка на основную публикацию