Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка и их отличия

Отличия кадастровой и рыночной стоимости земельных участков и возможность переоценки

Для обозначения различий между кадастровой и рыночной стоимостями в первую очередь определимся со значением терминов.

Рыночная стоимость земельного участка — это цена, установленная исходя из тенденций рынка недвижимости в районе нахождения земельного участка (далее ЗУ) и в момент продажи.

Собственник имеет право назначать ее произвольно.

Однако, опытные экономисты считают, что целесообразно воспользоваться услугами профессионального оценщика, чтобы определить адекватное значение.

Отличия друг от друга

Кадастровая стоимость земельного участка представляет собой эквивалент его ценности, используемый для определения размера налога на собственность, арендной платы, если объект принадлежит государству, и иных платежей.

Высчитывается эта величина на основании земельного кодекса Российской Федерации, а также ФЗ-135. Определяется уполномоченными органами, государственными служащими и лицензированными оценщиками не реже, чем раз в пять лет.

Основными отличиями кадастровой стоимости земельного участка от рыночной являются:

• Служат для разных целей. КС устанавливается для взимания различных платежей, РС для совершения сделки купли-продажи.
• Значение КС может существенно отличается в большую сторону. При чем это не всегда обоснованно.
• Расчет КС производится по усредненным критериям, поэтому полученная величина не всегда адекватно отражает фактическую ценность земельного надела. Также не учитывается спрос на подобные объекты и общее состояние рынка.
• Устанавливается КС на государственном уровне, а не собственником. Как следствие является менее гибким показателем.

Для того чтобы больше узнать о понятии кадастровая стоимость рекомендуем прочитать соответствующую статью.

Методика установления

Перед проведением оценки публикуются официальные списки объектов, подлежащих анализу.

Составление таких перечней и установление кадастровой стоимости проводятся в соответствии с классификацией, состоящей из 17 пунктов.

При вычислении кадастровой стоимости учитываются следующие факторы:

• местонахождение;
• категория земли;
• коммуникации;
• площадь;
• наличие инфраструктуры.

Для того чтобы больше узнать об этапах и порядке расчета кадастровой стоимости рекомендуем прочитать соответствующую статью.

Формирование цены

Собственник, желающий продать свой участок, в первую очередь задумывается о том, как определить по какой цене его выставить. Есть несколько способов определить рыночную стоимость.

Например, можно обратится к независимому специалисту или проконсультироваться в компании, специализирующейся на недвижимости. Возможна также и самостоятельная оценка.

Тем, кто отдает предпочтение последнему варианту, рекомендуется учитывать следующие факторы:

• Физические. Среди них площадь участка, качество земли, наличие построек.
• Экономические. В каком качестве может быть использован участок. Какова потенциальная прибыль от его использования. Сколько составят ожидаемые затраты на его обустройство.
• Юридические. Регистрационные данные участка и титул собственности.

Рассмотри подробнее несколько подходов установления рыночной стоимости:

• Сравнительный. Применяется для оценки однотипных участков. Самый простой из имеющихся вариантов.
• Затратный. Мало пригоден для самостоятельного использования. Применяется при отсутствии ценности для бизнеса и информации о рыночной стоимости аналогичных объектов.
• Доходный. Применяется к объектам, предполагающим коммерческое использование. Опирается расчет на потенциальную или ранее полученную прибыль.

Первый подход, сравнительный, подразумевает несколько методов:

• Метод сопоставимых продаж представляет собой сравнение цен, по которым в данной местности в течение последних трех или шести месяцев были проданы участки аналогичного размера и обустроенности. Основан на принципе замещения, приводящего к тому, что рыночная стоимость равна уровню наиболее низких цифр.
• Метод выделения заключается в определении разницы между рыночной стоимостью земельного участка с улучшениями и стоимостью улучшений, при этом обязательно учитывается и их износ.
• Метод распределения сводится к выявлению отношения стоимости возведенных строений к стоимости земли. Для каждого региона и объекта застройки существует строгая пропорция между этими величинами.

В последнем подходе, доходном, можно выделить такие виды, как:

• Метод предполагаемого использования. Чаще всего к нему прибегают при оценке неосвоенных территорий. Применим только в тех случаях, когда участок способен приносить доход. Например, ожидается дальнейшее разбиение оцениваемого участка на более мелкие. Тогда учитывается стоимость каждого отдельного участка с учетом затрат на его освоение.
• Метод остатка. Предусматривает специальные формулы, включающие в себя данные о потенциальном доходе с участка, затраты на его обустройство и коэффициенты капитализации земель и улучшений.
• Метод капитализации ренты. Заключается в определении годового дохода, который принесет данный земельный участок, и последующем делении его на коэффициент капитализации или умножении на период, требуемый для воспроизводства земельного капитала.

Влияние на расчет налога на землю

Налог на земельный участок представляет собой кадастровую стоимость, умноженную на налоговую ставку, которая определяется органами муниципальной власти.

Максимальные коэффициенты прописаны в налоговом кодексе и не могут быть превышены. Они составляют 0,3% и 1,5% в зависимости от типа земельного участка. Для получения более полной информации о порядке расчета земельного налога предлагаем прочесть соответствующую статью на нашем сайте.

Возможность переоценки

Если собственник считает, что кадастровая стоимость является завышенной, он может обратиться с запросом на проведение переоценки.

Основанием должно служить изменение причины, приведшей к неверному расчету.

Лица, которые могут обращаться за перерасчетом КС, должны иметь право собственности, наследуемого владения или бессрочного пользования на данный ЗУ.

Переоценка может быть проведена при:

• изменении категории;
• уменьшении площади;
• наложении обременения;
• порче земли;
• смене схемы использования.

Практика показывает, что пересмотр кадастровой стоимости ведет к существенной экономии для пользователя или владельца участка.

Полная информация о порядке и способах уменьшения кадастровой стоимости изложена в соответствующей статье.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано о методах оценки и различиях между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости.

Заключение

В качестве подведения итогов следует отметить, что корректными считаются показатели, когда рыночная стоимость превышает кадастровую на 30%. Также допускается и их примерное равенство.

В случае же, если кадастровая стоимость существенно выше рыночной, собственнику рекомендуется обратиться в кадастровую палату с запросом на ее пересмотр.

Почему кадастровая стоимость земли выше рыночной

Expert Последние изменения: январь, 2022 Межевание (кадастр) 0 1,987 Время чтения: 6 мин.

С реформированием отрасли налогообложения и формированием единого реестра, с помощью которого будет проводиться расчет налогов и других платежей, очень часто обычных граждан волнует вопрос кадастровой стоимости. Ведь все прекрасно знают, что именно на ее основании проводиться расчет всех необходимых к уплате налогов и сборов, другое дело, что не всегда такая стоимость адекватная и соответствует реалиям действительности. Именно поэтому в данной статье мы попробуем понятно рассказать о том, что такое кадастровая и рыночная стоимость земли, как они определяются, и почему кадастровая стоимость земли выше рыночной.

Кадастровая стоимость: особенности формирования

Такая информация вноситься в единую информационную базу, служащую основанием фискальным органам для начисления земельного и других видов налога. Такая стоимость рассчитывается периодически, и поэтому на законодательном уровне утверждены сроки по провидению такой оценки. На данный момент оценка земельного участка не может проводиться чаще, чем один раз в три года, но при этом не должна проводиться реже, чем один раз в пять лет.
Провидение оценки земельного участка имеет свой определенный алгоритм, который прописан в соответствующих Правилах.

В таком случае ни один сотрудник ФНС не имеет права предъявить к такому субъекту претензии.
Теперь самый главный вопрос в том, как же формируется такая стоимость и от чего она зависит? Следует отметить, что главным показателем при формировании цены объекта является его целевое предназначение. Есть установленная классификация земельных участков по целевому назначению, и в зависимости от того, в какую категорию попадает участок налогоплательщика, и формируется оценка.

Классификационный признак при формировании кадастровой стоимости

Классификация земли по целевому назначению:

• Земельные участки городского и сельского поселения, к которым также относят и различного рода жилые кооперативы, объединения, поселки и т.д., например, дачные кооперативы, огороднические объединения. При формировании кадастровой стоимости таких объектов главным является статистическая информация о стоимости объектов. Здесь используется исключительно массовый характер расчета, то есть нет индивидуального подхода к объекту и весь расчет проходит по единому алгоритму;
• Земля, которая располагается за чертой городских и сельских поселений. Также в эту группу входят те земельные участки, которые находятся за чертой лесничеств, заповедных зон и т.д. Здесь при оценке объекта недвижимости применяется не статистический метод, а метод капитализации. Здесь рассчитывается кадастровая стоимость на основе расчета ренты, то есть того дохода, который может быть получен землевладельцем с данного участка земли;
• Участки, которые не относятся ни в одну из ранее рассмотренных категорий, то есть те земли, что располагаются вне черты городов и сел. В данном случае для расчета стоимости используется опять-таки метод расчета рентного дохода. Но в случае невозможности его применения может быть применен другой подход: стоимость будет формироваться исходя из тех расходов, которые необходимо будет осуществить лицу для поддержания такого участка в надлежащем состоянии, в том числе и с сохранностью его потенциала.

Но у многих людей возникает вопрос относительно того, а как оцениваются те земли, которые одновременно могут входить в каждую категорию, как тогда формируется их стоимость. В таком случае происходит некое распределение земель на доли, каждая из которых будет иметь свою кадастровую стоимость. Если владелец владеет таким участком с разными по назначению долями, то тогда ему будет выдана карта зонирования с подробным описанием предназначения каждой зоны участка.
По итогу провидения кадастровой стоимости такая информация должна в обязательном порядке быть внесена в кадастр, на основании которого и будет происходить начисление налогов. Но, к сожалению, не всегда такая стоимость будет объективной, и не все факторы влияния будут учтены правительственными органами власти. Многие не понимают, почему нельзя использовать именно рыночную стоимость, ведь это правильнее и логичнее. Но и здесь есть свои тонкости.

Рыночная стоимость: принципы определения

Конечно, рыночная стоимость – это более объективный показатель, который учитывает многие факторы влияния. Если говорить простыми словами, то

Но, несмотря на то, что такая стоимость определяется рынком и его тенденциями развития, на законодательном уровне определены принципы определения и такой стоимости. Есть специальные Методические рекомендации № 588-р., где прописан алгоритм определения такой цены. И далее представим читателю такие принципы:

• Земля в любом случае должна удовлетворять запросы ее пользователя, то есть быть полезной для него. Если использовать рыночную терминологию, то человек при покупке данного участка должен удовлетворять свои запросы в данном вопросе;
• Рыночная стоимость всегда, как и стоимость любого товара на рынке, зависит от имеющегося на нем предложения и спроса. Если спрос растет, а предложение падает, то цена растет, если ситуация обратная, то стоимость падает. Если мы будем говорить о рынке недвижимости, то при кризисной экономике цена на недвижимость всегда падает, поскольку у людей нет денег на покупку таких товаров. При развитии народного хозяйства, население активно вкладывает свои сбережения в рынок и, самое главное, у них есть, что вкладывать;
• Рыночная стоимость объекта никогда не может и не должна превышать стоимость аналогичного объекта, который может удовлетворить аналогичные запросы покупателя. Другими словами, земельные участки с одними параметрами не могут стоить по-разному, ведь купят всегда тот, который дешевле;
• Рыночная стоимость земельного участка любого назначения всегда будет на разную дату разная, поскольку рынок изменчив и предложение видоизменяет величину цены на него.

Кстати, не все знают, но кроме рыночной и кадастровой стоимости есть еще такой показатель как нормативная стоимость земли. Это та стоимость, которая формируется исключительно на основании его окупаемости за отчетный период инвестирования. Нормативную стоимость определяют местные органы власти, и применяется она только в том случае, если к конкретным участкам земли невозможно применить кадастровую стоимость.

Принципиальная разница между кадастровой и рыночной стоимостью

Итак, есть ли принципиальная разница между двумя стоимостями, или просто есть разное название, а суть одна?

И, несмотря на то, что многие представители власти утверждают о том, что кадастровая стоимость – это прекрасная альтернатива рыночной, это не так. Эти показатели очень часто абсолютно разные и на это есть свои причины.
Главные причины, которые объясняют различия между кадастровой и рыночной стоимостью земли:

1. Цена рынка всегда является актуальной, она учитывает все негативные и положительные факторы влияния, поэтому только в течение года данный показатель может весьма отличаться. Кадастровая же стоимость утверждается на достаточно долгий период и не учитывает сезонные тенденции рынка, цикличность экономических процессов и т.д.;
2. Кадастровая стоимость абсолютно не гибкий показатель, он не может измениться даже при кардинальном изменении рыночной стоимости объекта. Даже при резком снижении спроса на объект, собственник заплатит столько, сколько насчитала ему налоговая служба;
3. Стоимость в соответствие с кадастром всегда за основу берет материальный анализ, а вот рыночная анализирует и конкурентоспособность других земельных участков, предлагающихся на рынке;
4. Стоимость кадастровая может очень просто иметь необоснованное завышение, поскольку, как показывает практика, есть множество неточностей в методике ее расчета.

Нередко можно встретить такую ситуацию, когда реальная стоимость объекта, то есть рыночная цена, ниже той, которая указана в соответствие с кадастровой оценкой. Многие люди недоумевают, как такое может быть, но таким фактам есть вполне обоснованное объяснение:

• Для начала помним, что именно кадастровая стоимость является налогооблагаемой базой для расчета земельного налога. Следовательно, чем она больше, тем больше поступлений будет зачислено в бюджет. И если ошибка в расчете будет найдена, то очень редко она может вести к уменьшению цены объекта, а не к ее увеличению;
• Кроме того, большинство стоимостей, внесенных в базу, являются результатом оценки объекта тогда, когда в России наблюдался пик спроса на такие объекты, следовательно, стоимость была высокой. Если сравнивать динамику цены на аналогичные объекты тогда и сейчас, то сейчас она может быть в разы ниже;
• Также кадастровая стоимость может быть ошибочно повышена за счет того, что рядом с данным объектом находятся определенные объекты инфраструктуры. При анализе это может существенно повысить цену, хотя объективно никакого влияния данная инфраструктура в конкретном случае не будет иметь.

Другими словами, факторов, почему кадастровая стоимость может быть больше рыночной много, другое дело, что обычным налогоплательщикам от этого не легче. Конечно, представители ФНС и других органов власти понимают данные проблемы и хоть как-то пытаются их решить, например, вводя поправочные рыночные коэффициенты. Но такие коэффициенты применяются не всегда и не везде, а поэтому необходимо кардинально что-то менять в данной методике расчета. Это очень важно, поскольку именно данный показатель используется и при приватизации объектов, и при передаче его в залоговое имущество, и при продаже и т.д. Почти всегда используется именно кадастр, а не рынок. И если ничего не изменить в данной системе, то простые граждане и предприятия продолжат платить больше, чем им положено в современных реалиях.

Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка и их соотношение

Земельный участок как часть земной поверхности, обладая характеристиками, позволяющими определить ее в качестве индивидуально определенной недвижимой вещи, выступает объектом земельных отношений, обладая при этом достаточно высокой оборотоспособностью. При этом не всем собственникам, либо лицам, обладающим иными, установленными Земельным кодексом РФ, правами на землю, достаточно понятен смысл таких двух важных качественно-оценочных категорий земельного участка, как его рыночная и кадастровая стоимость.

Почему вообще у земельных участков две стоимости? В чем их отличие? В чем соотношение между ними? Может ли одна стоимость заменять другую?

Рыночная и кадастровая стоимости: отличия и взаимосвязь

Прилагательные «рыночная» и «кадастровая» применительно к недвижимости, и в том числе к земельным участкам не синонимы, это разные понятия, определяющие его стоимость.

Обычно с рыночной стоимостью вопросов не возникает: понятно, что на определение ее величины на каждую конкретную дату по-разному оказывает влияние несколько факторов. Основными при этом выступают категория земли и наличие на нее спроса, а также региональное местоположение.

Кадастровая же стоимость вызывает много вопросов, в том числе и о том, как ее правильно определить?

Чем отличается кадастровая стоимость недвижимости от рыночной?

Рыночная это такая цена, которая традиционно используется преимущественно на вторичном рынке недвижимого имущества, выражая в оценочно-наглядном эквиваленте соотношение спроса и предложения. Это то, что бытовым языком называют «цена земли».

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, какое отношение они имеют друг к другу, в чем существенная разница этих понятий?

Кадастровая стоимость, в отличие от рыночной наделяет земельный участок юридической значимостью, придавая ему определенные полномочия.

Кадастровая стоимость служит целью жесткого контроля участков различных категорий для увеличения эффективности их использования.

К тому же, в отличие от рыночной, способной в зависимости от колебаний соответствующей рыночной конъюнктуры значительно изменяться, кадастровая стоимость земельного участка более статична: ее возможно изменить не чаще чем один раз в три года.

При этом размер рыночной стоимости земель разных целевых назначений естественным образом зависит от условий рынка, тогда как размер кадастровой определяется, согласно законодательству (ФЗ «О государственной кадастровой оценке») строго в соответствии с установленной процедурой государственной кадастровой оценки земель.

И если величина рыночной стоимости отражается, как правило, в соответствующих объявлениях о купли-продаже, то кадастровая подлежит утверждению органами исполнительной власти субъектов РФ после передачи соответствующих данных территориальными органами, ведущими государственный кадастр недвижимости своего региона.

Кроме того, рыночная стоимость может значительно увеличиваться при наличии на участке строений, кадастровая же от возведенных объектов изменяться не будет.

Не смотря на то, что между этими двумя стоимостями имеется существенная разница, они при этом взаимосвязаны, и более того, — влияют одна на другую: вот почему при учете кадастровой стоимости в обязательном порядке принимают во внимание рыночную.

Также прочтите: что такое кадастровая стоимость земельного участка. ⇐
Без понимания сущности этого термина сложно разобраться в его расчете!

Как рассчитывается кадастровая стоимость?

Любой земельный участок подлежит государственной кадастровой оценке, и такая оценка устанавливается не реже одного раза в пять лет.

Кадастровая стоимость – это некая средняя стоимость, оценка земли, этакая стандартная ее форма.

Размер этой стоимости зависит от коэффициента полезности использования участка, вида разрешенного использования и категории земель, величины объекта оценки.

Также на стоимость влияют рыночные цены соответствующего региона местоположения земельного участка на день произведения такого расчета и развитие его инфраструктуры.

Итак, как рассчитать кадастровую стоимость?

Порядок расчета установлен законодательством, состоит в следующей строгой логической последовательности действий, выполняя которые можно оценить любой объект:

1. Принятие органом власти РФ или муниципальным органом местного самоуправления решения о проведении кадастровой оценки;
2. Формируется перечень земель, подлежащих кадастровой оценке;
3. Определяется исполнитель кадастровых работ с назначением кадастрового инженера;
4. Составляется отчёт о проведенной государством оценке земель;
5. По результатам оценки устанавливается кадастровая стоимость.
6. На сайте Росреестра размещаются сведения о кадастровой стоимости земель;
7. Данные вносятся в государственный кадастр.

Что делать, когда кадастровая стоимость выше рыночной, или равна ей?

Что больше: величина рыночной, либо же кадастровой стоимости объекта недвижимости?

Как правило, рыночная стоимость любого объекта недвижимости, — земельного участка, квартиры, дома, — выше кадастровой, и между ними всегда присутствует некоторая разница.

Но бывает, что по чисто объективным причинам (зачастую это совпадения ценовых ориентиров), кадастровая не ниже, а равна рыночной стоимости, т.е. они тождественны по размеру, либо кадастровая стоимость участка, квартиры, даже выше рыночной.

На сколько отличается величина кадастровой стоимости от коммерческой зависит от каждого конкретного объекта оценки.

Зачастую, совпадение либо превышение кадастровой стоимости над рыночной произошло ошибочно (например, неверно выбран метод оценки объекта), и тогда кадастровая стоимость недвижимости естественно будет завышенная.

Что нужно делать, если кадастровая стоимость квартиры завышена, — она больше рыночной стоимости, либо эти две стоимости равны?

В таких случаях необходимо попытаться оспорить стоимость посредством произведения кадастрового перерасчета.

Некорректно определенная, она неизбежно влечет существенные убытки при обороте участков и налоговых выплатах.

Такой перерасчет возможен в административном, либо судебном порядке: в первом случае необходимо обратиться в территориальный орган Россреестра и написать установленного образца заявление, с приложением документов, подтверждающих неправильность произведенных расчетов либо использование в процессе их произведения ошибочных данных.

Например, рыночная цена земельного участка определенного целевого назначения снизилась ввиду порчи почвы. В таком случае доказательством будет служить результат соответствующей экспертной оценки.

В судебном порядке потребуется составление соответствующего искового заявления.

На что влияет кадастровая стоимость?

Определившись с кадастровой стоимостью, возникает вопрос: на что же все-таки влияет кадастровая стоимость? Ответ кроется в том смысле, который Законодатель вложил в этот вид стоимости.

Кадастровая стоимость земель служит целям налогообложения. Так, статья 391 Налогового кодекса установила, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Другими словами, от размера кадастровой стоимости полностью зависит размер налогового начисления, т.е. налог на землю и на имущество рассчитывается исходя из установленной величины кадастровой стоимости этих объектов.

Показатель кадастровой стоимости учитывается и при заключении договоров аренды, поскольку арендные платежи тоже основываются на такой стоимости.

Кроме того, в стоимость выкупа земель также входит расчет кадастровой стоимости.

Когда необходима оценка кадастровой стоимости, в каких случаях рыночная имеет преимущество?

Кадастровая стоимость является основным значимым экономическим элементом оборота земельных участков, она заложена в основу налогообложения.

Без оценки кадастровой стоимости не обойтись в случае раздела имущества (семейные споры и т.д.).

Также она необходима в случае выкупа участка у государства, при зачислении в уставной капитал юридического лица взноса.

Потребуется оценка кадастровой стоимости и при оформлении ипотеки либо залога.

Рыночная оценка земельного участка, как стоимость реальная объекта недвижимости, преимущественно применяется при:

• Необходимости получения реальных данных об участке и для принятия объективного решения;
• Объект посредством публичной оферты участвует в публичных торгах;
• Цена отчуждения участка является обоснованным гонораров за объект продажи, сделка произведена по свободному волеизъявлению сторон.

Стоимость услуг оценки земли

Такая услуга лидирует по востребованности на рынке недвижимости. После заключения соответствующего договора эксперт осуществляет выезд на место, к объекту оценки, после чего осуществляет расчет стоимости объекта.

Завершается услуга оценки составлением экспертного заключения.

Стоимость такой услуги, конечно, различается в зависимости от региона оценки, но самое большое влияние на нее оказывает размер оцениваемого объекта: так, оценить объект площадью до 10 кв. метров обойдется примерно в 4 000 рублей.

Сколько стоит оценка земельного участка площадью от и более 10 кв. метров?

На оценку участка, не превышающего 70 кв. метров, потребуется уже 9 000 рублей.

Участок площадью до 1 гектара потребует 20 000 рублей, и каждый дополнительный гектар увеличит стоимость оценки на 1 тысячу рублей.

Крупные участки, от 5 гектар, будут стоить порядка 30 000 рублей.

Такая высокая стоимость оценки связанна с повышенными материальными затратами на ее проведение.

ВЫВОД

Таким образом, при совершении юридически значимых действий (купля-продажа, дарение, наследство и т.д.), а также для контроля правильности налоговых начислений необходимо знать размер кадастровой стоимости, который в необходимых случаях возможно откорректировать.

Процедура расчета кадастровой стоимости понятна, но как и где узнать ее величину?

Всю информацию о земельных участках, касающуюся в том числе кадастровой стоимости, можно найти на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии www.rosreestr.ru, информация предоставляется по кадастровому номеру искомого объекта, содержащийся в выписке из Единого государственного реестра прав или в выписке из Единого государственного земельного кадастра.

При утере таких выписок территориальный отдел Росреестра в течение 10 дней по запросу с приложенными к нему правоустанавливающими документами на объект и паспортом заявителя осуществляет их выдачу.

Как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость земли?

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка могут довольно сильно различаться. Они используются для разных целей. Определяются также по-разному.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость недвижимости рассчитывается при её постановке на кадастровый учёт. Эта информация, вместе с другой относительно объекта, хранится в базах Росреестра. Раньше она также записывалась в кадастровый паспорт, а теперь – в заменившую его выписку из ЕГРН.

Указания по тому, как должна проводиться оценка, разрабатывает Минэкономразвития России. А занимаются ей оценочные организации, с которыми заключают контракты территориальные подразделения Росреестра. Эта процедура должна происходить:

• не реже, чем раз в 5 лет;
• но не чаще, чем раз в 3 (в Москве и Санкт-Петербурге – 2) года.

Как правило, со временем стоимость растёт. Это связано с повышением общего уровня цен.

При расчётах принимается во внимание:

• расположение (район и местоположение внутри него);
• состояние инженерных сетей;
• инфраструктура и окружение (детсады, парки, крупные промышленные предприятия, автомагистрали и т. п.);
• категория и вид использования;
• и т. д.

Исходя из этого определяется стоимость квадратного метра земли. После умножения на площадь объекта и получается его кадастровая стоимость.

Как её узнать?

При необходимости узнать эту стоимость можно, посмотрев паспорт или выписку. Но их выдают только собственникам. Для остальных существуют такие способы:

1. запросить в отделении Росреестра, к которому этот объект относится;
2. узнать эту информация на сайте данной организации;
3. или посмотреть на Публичной кадастровой карте.

Для этого нужно знать кадастровый номер и/или адрес участка. Но эта информация будет носить только справочный характер.

Для чего нужна кадастровая стоимость земельного участка?

Кадастровая стоимость требуется для:

• определения размеров подоходного налога при продаже;
• земельного налога;
• установления вознаграждения нотариусу при некоторых сделках (например, получения наследства);
• установления арендных ставок на государственную землю;
• при судебных спорах (в частности, разделе имущества).

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость – это приблизительная цена, по которой земля может быть продана. Она определяется сравнением с подобными объектами. Имеют значение следующие факторы:

• окружение;
• расположение в районе;
• наличие зданий и строений;
• наличие на участке или близость к нему инженерных сетей;
• экономическое положение в регионе;
• удалённость от населённых пунктов;
• транспортная доступность;
• и другие.

В зависимости от конкретной цели оценки значение того или иного фактора для общего итога может быть различным. Учитывается также общая экономическая ситуация и состояние на рынке недвижимости на момент проведения оценки.

Рыночная стоимость может использоваться:

• при выставлении недвижимости на продажу;
• для определения платы за аренду;
• вознаграждения нотариуса при оформлении наследства;
• в судебных спорах;
• и так далее.

Как её определить?

Для определения этой стоимости во многих случаях производится специальная процедура – оценка. Знание возможной цены недвижимости позволяет не терять при её продаже времени или денег. Если выставить недвижимость за слишком высокую цену, она долго не будет продаваться. Если же она будет слишком низкой, продавец получит меньшую прибыль.

Кроме того, во многих случаях необходимо не только знать цену, но и обосновать её. Отчёт об оценке может быть таким документом.

В этом помогут независимые оценщики, которые проведут оценку стоимости земли и аргументированно изложат её. Они могут работать независимо или в составе какой-либо компании. Это может быть специализированная оценочная организация, агентство недвижимости или юридическая фирма.

Такой специалист должен иметь профессиональное образование в области оценки и состоять в саморегулируемой организации оценщиков. Его полномочие подтверждают диплом об образовании, свидетельство и выписка из реестра оценщиков. При недостоверной оценке специалист несёт за неё материальную ответственность. Деятельность оценщиков определяется законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года.

Где и как заказать?

Собственник заключает договор с оценщиком или организацией и предоставляет необходимые документы, а именно:

1. Паспорт.
2. Свидетельство о праве собственности на землю.
3. Документ, на основании которого он владеет участком. Это может быть договор купли-продажи, дарения, завещания и т. п.

После этого начинается процедура оценки. Во время неё происходит анализ. Оценщик изучает документацию и выезжает на место для личной проверки состояния недвижимости.

Затем составляется отчёт об оценке. Он представляет собой пронумерованный и прошитый документ, подписанный оценщиком. Если специалист работает в какой-либо компании, ставится её печать. Отчёт включает разделы:

1. Задание на оценку.
2. Описание самого объекта оценки и процесса.
3. Анализ рынка.
4. Основные факты и выводы.
5. Согласование результатов.

Этот документ прошивается, каждая страница нумеруется. В конце ставится подпись оценщика и печать компании, если специалист работает в ней. К отчёту прикрепляются копии всех бумаг, которые анализировались в процессе оценки.

Соотношение между этими видами стоимости

Как правило, кадастровая стоимость ниже рыночной. Раньше эта разница была довольно велика. Но с 2012 года проводится переоценка земли с увеличением кадастровой стоимости и приближением её к рыночной. На сегодняшний день в большинстве случаев они различаются на, примерно, 20-25%.

Относительно уплаты налогов при продаже земли действуют такие правила:

1. Если стоимость по договору купли-продажи выше, чем 70% от кадастровой стоимости, то берётся рыночная.
2. Если участок продан дешевле, то размер налога рассчитывается от 70% кадастровой стоимости.
3. Если по каким-то причинам Росреестром оценка не проводилась, учитывается полная цена по договору.

Если собственник считает, что кадастровая стоимость участка завышена, он имеет право оспорить её. В течение полугода после проведения оценки это можно сделать во внесудебном порядке. Для этого нужно обратиться в специальную земельную комиссию по месту расположения земли (например, в Москве это комиссия при Земельном Департаменте).

Необходимо написать заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Оно составляется в свободной форме, также прилагаются документы:

1. Паспорт собственника.
2. Документы о собственности на землю (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРП или ЕГРН);
3. Документы, на основании которых оно возникло.
4. Отчёт об оценке (его можно получить так же, как и для рыночной стоимости).

Если прошло больше 6 месяцев или комиссия отказала в пересмотре, придётся обращаться в суд. Документы прилагаются те же, можно добавить и другие, если они могут как-то повлиять на решение.

В том случае, если кадастровая стоимость уменьшится, собственнику должны возместить ущерб. Это относится, например, к излишне уплаченным налогам.

Чем рыночная цена земли или квартиры отличается от кадастровой

Объ­ек­ты недви­жи­мо­сти могут оце­ни­вать­ся по-раз­но­му, в зави­си­мо­сти от глав­ной цели оцен­ки. Суще­ству­ет четы­ре вида сто­и­мо­сти: рыноч­ная, кадаст­ро­вая, инве­сти­ци­он­ная и лик­ви­да­ци­он­ная. Чаще все­го граж­дане стал­ки­ва­ют­ся с оцен­кой недви­жи­мо­сти по кадаст­ро­вой и рыноч­ной сто­и­мо­сти. В ста­тье раз­бе­рем:

• что такое кадаст­ро­вая и рыноч­ная сто­и­мость земель­но­го участ­ка;
• чем отли­ча­ет­ся кадаст­ро­вая сто­и­мость от рыноч­ной;
• может ли кадаст­ро­вая сто­и­мость быть выше рыноч­ной.

Кадастровая и рыночная стоимость — в чем разница

Что такое стоимость

Сто­и­мость — это эко­но­ми­че­ская кате­го­рия, кото­рая может опре­де­лять­ся с раз­ных точек зре­ния:

• в повсе­днев­ной жиз­ни люди упо­треб­ля­ют этот тер­мин как цену в денеж­ном изме­ре­нии, кото­рую нуж­но запла­тить при покуп­ке объ­ек­та;
• в ста­ти­сти­ке, бух­гал­те­рии — это сум­мар­ные денеж­ные затра­ты на при­об­ре­те­ние либо созда­ние объ­ек­та: при­ме­ни­мо к земель­но­му участ­ку под­хо­дит тер­мин “обра­зо­ва­ние”, под кото­рым пони­ма­ют ком­плекс изыс­ка­тель­ских, гео­де­зи­че­ских работ, раз­ра­бот­ку пла­нов (гене­раль­но­го, тех­ни­че­ской пла­ни­ров­ки и меже­ва­ния), реги­стра­цию ЗУ в ЕГРН;
• в эко­но­ми­ке — это сто­и­мость затрат на рабо­чий труд, издер­жек про­из­вод­ства, под­счи­тан­ная с уче­том полез­но­сти и балан­са спро­са и пред­ло­же­ний.

Имен­но эко­но­ми­че­ское опре­де­ле­ние бли­же все­го к рыноч­ной сто­и­мо­сти.

Как образуется рыночная стоимость

Рыноч­ная сто­и­мость (РС) — это наи­бо­лее воз­мож­ная цена на рын­ке в дан­ный момент, при этом усло­вия на рын­ке долж­ны быть сво­бод­ны­ми. Это не выс­ший пре­дел цены, а имен­но тот, по кото­рой купить/продать объ­ект мож­но с высо­кой долей веро­ят­но­сти. Цены не дик­ту­ют ни госу­дар­ство, ни моно­по­лии. Они обра­зу­ют­ся в резуль­та­те кон­ку­рен­ции (пред­ло­же­ний на рын­ке обыч­но мно­го), балан­са спро­са и пред­ло­же­ний.

Принципы рыночных сделок

Сдел­ка по рыноч­ной сто­и­мо­сти долж­на осу­ществ­лять­ся по прин­ци­пам:

• абсо­лют­ной сво­бо­ды и отсут­ствия при­нуж­де­ния в отно­ше­нии ее участ­ни­ков;
• сто­ро­на поку­па­тель не осу­ществ­ля­ет отчуж­де­ние иму­ще­ства, а про­да­вец не испол­ня­ет дол­го­вые обя­за­тель­ства;
• сто­ро­ны дей­ству­ют в инте­ре­сах друг дру­га;
• объ­ект выстав­ля­ет­ся на про­да­жу откры­то, путем пуб­лич­ной офер­ты (то есть про­да­вец зара­нее объ­яв­ля­ет о сво­их усло­ви­ях);
• рас­чет про­из­во­дит­ся в денеж­ной фор­ме.

Напри­мер, про­да­жу зало­го­вой недви­жи­мо­сти бан­ком нель­зя назвать рыноч­ной сдел­кой меж­ду кре­ди­то­ром и долж­ни­ком, хотя банк и стре­мит­ся про­ве­сти ее по рыноч­ной цене:

• банк отчуж­да­ет иму­ще­ство долж­ни­ка и дей­ству­ет толь­ко в сво­их инте­ре­сах;
• заем­щик не впра­ве уста­нав­ли­вать свою цену и тор­го­вать­ся.

В то же вре­мя для кре­ди­то­ра и поку­па­те­ля отчуж­да­е­мой недви­жи­мо­сти — это вполне рыноч­ная сдел­ка, так как все ее усло­вия соблю­де­ны.

Рыноч­ную сто­и­мость име­ют как недви­жи­мые, так и дви­жи­мые объ­ек­ты. Прак­ти­че­ски любую вещь мож­но оце­нить по ее РС.

Как рассчитать среднюю рыночную стоимость недвижимости

Рыноч­ная сто­и­мость оди­на­ко­ва для всех похо­жих стан­дарт­ных объ­ек­тов, нахо­дя­щих­ся в одном реги­оне. Нет нуж­ды уста­нав­ли­вать свою цену для каж­до­го инди­ви­ду­аль­но­го объ­ек­та — она все рав­но будет обра­зо­ва­на в резуль­та­те тор­гов. Напри­мер, оди­на­ко­вы­ми по цене могут быть типо­вые квар­ти­ры одно­го клас­са и пло­ща­ди, или земель­ные участ­ки под ИЖС в опре­де­лен­ном рай­оне.

Осно­во­по­ла­га­ю­щи­ми в цено­об­ра­зо­ва­нии жилой недви­жи­мость явля­ет­ся нор­ма­тив ст-сти одно­го кв. м. общей жил. пло­ща­ди поме­ще­ния, кото­рый уста­нав­ли­ва­ет­ся на пер­вое и вто­рое полу­го­дие по мето­ди­ке, утвер­жден­ной при­ка­зом Мин­строя РФ № 816/ПР. Хро­но­ло­гия и теку­щее зна­че­ние нор­ма­ти­ва при­ве­де­но здесь.

Для того, что­бы узнать сред­нюю рыноч­ную сто­и­мость поме­ще­ния, необ­хо­ди­мо его общую пло­щадь умно­жить на нор­ма­тив­ный пока­за­тель сто­и­мо­сти одно­го кв. м. На пер­вое полу­го­дие 2019 г. зна­че­ние нор­ма­ти­ва сред­ней рыноч­ной сто­и­мо­сти одно­го кв. м. ОЖПП по РФ состав­ля­ет 43 374 руб.

Что влияет на рыночную стоимость недвижимости

На самом деле реаль­ная рыноч­ная ст-сть отли­ча­ет­ся от сред­ней. В РС закла­ды­ва­ет­ся:

• эко­но­ми­че­ская ситу­а­ция в реги­оне;
• тер­ри­то­ри­аль­ное поло­же­ние (центр, окра­и­на, пре­стиж­ность рай­о­на и пр.);
• спрос-пред­ло­же­ние;
• дата созда­ния объ­ек­та, его износ (игра­ет роль для зда­ний и квар­тир, но не для земель­ных участ­ков);
• целе­вое назна­че­ние (жилая и ком­мер­че­ская недви­жи­мость, ЗУ под ИЖС, ЛПХ, СНТ и ОНТ);
• нали­чие обре­ме­не­ния;
• дру­гие фак­то­ры (уро­вень модер­ни­за­ции жилья, нали­чие ремон­та, мебе­ли и т.д.)

Вви­ду это­го, даже похо­жие по пла­ни­ров­ке и раз­ме­ру объ­ек­ты могут раз­ли­чать­ся по сво­ей РС:

• так “ста­лин­ка” или “хру­щев­ка” в цен­тре Моск­вы может быть намно­го доро­же квар­тир этих же серий в спаль­ном рай­оне;
• квар­ти­ра с ремон­том будет без­услов­но доро­же ана­ло­гич­но­го “уби­то­го” жилья”;
• ипо­теч­ная квар­ти­ра, зало­жен­ная в бан­ке, дешев­ле той, что уже выпла­че­на;
• земель­ный уча­сток с нало­жен­ным серви­ту­том дешев­ле ана­ло­гич­но­го ЗУ.

Если поды­то­жить — в осно­ве рыноч­ной сто­и­мо­сти недви­жи­мо­сти лежит сво­бод­ное цено­об­ра­зо­ва­ние, при кото­ром цена закла­ды­ва­ет­ся с ори­ен­та­ци­ей на рынок (сто­и­мость одно­го квад­рат­но­го мет­ра) с рядом попра­вок на допол­ни­тель­ные фак­то­ры (назна­че­ние, рас­по­ло­же­ние, каче­ство, нали­чие обре­ме­не­ния и т.д.).

Нель­зя счи­тать рыноч­ной сто­и­мость, кото­рая рас­счи­та­на само­сто­я­тель­но граж­да­ни­ном по полу­чен­ным им дан­ным из интер­не­та и газет, так как она может не отра­жать дей­стви­тель­но­сти. Такие рас­че­ты будут иметь зна­че­ние толь­ко для него само­го. Но для осу­ществ­ле­ния раз­лич­ных пра­во­вых дей­ствий, в кото­рых необ­хо­ди­мо знать реаль­ную рыноч­ную сто­и­мость, тре­бу­ет­ся оцен­ка недви­жи­мо­сти, кото­рую может про­ве­сти про­фес­си­о­наль­ный оцен­щик (госу­дар­ствен­ный или ком­мер­че­ский).

Когда нужно оценивать рыночную стоимость недвижимости

Оцен­ка рыноч­ной сто­и­мо­сти необ­хо­ди­ма:

• при кон­фис­ка­ции объ­ек­та в поль­зу госу­дар­ства;
• опре­де­ле­нии кре­ди­то­ром сто­и­мо­сти зало­го­вой недви­жи­мо­сти;
• опи­си иму­ще­ства долж­ни­ка при его банк­рот­стве;
• полу­че­нии объ­ек­та в без­воз­мезд­ное поль­зо­ва­ние (даре­ние, насле­до­ва­ние).

Методы оценки

Оцен­ка сто­и­мо­сти недви­жи­мо­сти про­из­во­дит­ся по одно­му из трех мето­дов:

• затрат­ный (учи­ты­ва­ет все затра­ты, с уче­том изно­са, необ­хо­ди­мо­сти вос­ста­нов­ле­ния или заме­ны объ­ек­та);
• срав­ни­тель­ный, исполь­зу­е­мый чаще все­го для опре­де­ле­ния РС (экс­перт нахо­дит инфор­ма­цию о ценах, по кото­рым на мест­ном рын­ке про­во­ди­лись сдел­ки с ана­ло­гич­ны­ми объ­ек­та­ми);
• доход­ный (осно­ван на опре­де­ле­нии воз­мож­ной доход­но­сти О., при­ме­ня­ет­ся в основ­ном для оцен­ки иму­ще­ства ком­па­ний, пред­при­я­тий).

От чего зависит рыночная стоимость земли

РС земель­но­го участ­ка зави­сит:

• от кате­го­рии (назна­че­ния) зем­ли: земель­ный уча­сток под ИЖС может быть доро­же, чем для веде­ния лич­но­го под­соб­но­го или фер­мер­ско­го хозяй­ства;
• от нахо­дя­щих­ся на ЗУ объ­ек­тах, кото­рые уве­ли­чи­ва­ют сто­и­мость ЗУ, так как про­да­ют­ся вме­сте с ним;
• рас­по­ло­же­ния ЗУ (бли­зость к горо­ду, объ­ек­там инфра­струк­ту­ры и инже­нер­ным ком­му­ни­ка­ци­ям);
• пло­до­ро­дия зем­ли и пр.

Граж­дане могут при­об­ре­сти участ­ки толь­ко на зем­лях насе­лен­ных пунк­тах или сель­ско­хо­зяй­ствен­но­го зна­че­ния. При этом ЗУ, кото­рые явля­ют­ся соб­ствен­но­стью госу­дар­ствен­ных и муни­ци­паль­ных земель­ных фон­дов, могут быть выде­ле­ны для веде­ния ИЖС, ЛПХ или ФКХ в сроч­ное без­воз­мезд­ное поль­зо­ва­ние на срок до 6 лет.

Имеют ли земли ООПТ рыночную стоимость

Зем­ли осо­бо охра­ня­е­мых тер­ри­то­рий для веде­ния хозяй­ствен­ной дея­тель­но­сти и в лич­ное поль­зо­ва­ние не предо­став­ля­ют­ся. Исполь­зу­ют­ся они толь­ко в гра­ни­цах целе­во­го назна­че­ния (созда­ние запо­вед­ни­ков, лес­ни­честв, музеев, рекре­а­ци­он­ных объ­ек­тов). Опре­де­лить рыноч­ную сто­и­мость земель ООПТ труд­но, так как они бес­цен­ны. Исклю­че­ние состав­ля­ют лишь земель­ные наде­лы, рас­по­ло­жен­ные в зонах ООПТ, в кото­рых раз­ре­ше­но стро­и­тель­ство здрав­ниц, тури­сти­че­ских баз и др. Рыноч­ная сто­и­мость таких земель­ных участ­ков опре­де­ля­ет­ся доход­ным мето­дом, то есть путем рас­че­та ожи­да­е­мо­го дохо­да от исполь­зо­ва­ния рекре­а­ци­он­но­го объ­ек­та.

Одна­ко у объ­ек­тов недви­жи­мо­сти име­ет­ся не толь­ко рыноч­ная, но и кадаст­ро­вая сто­и­мость. Для чего она нуж­на?

Что такое кадастровая стоимость, и чем она отличается от рыночной

Кадаст­ро­вую сто­и­мость (КС) име­ют толь­ко объ­ек­ты недви­жи­мо­сти — в этом основ­ное раз­ли­чие КС от РС. Это цена объ­ек­та, кото­рая опре­де­ля­ет­ся не самим его вла­дель­цем, а упол­но­мо­чен­ны­ми тер­ри­то­ри­аль­ны­ми кадаст­ро­вы­ми орга­на­ми.

• Кадаст­ро­вая сто­и­мость берет­ся за осно­ву при опре­де­ле­нии нало­го­вой базы при упла­те иму­ще­ствен­но­го нало­га физи­че­ски­ми лица­ми (ИНФЛ), кото­рый взи­ма­ет­ся с соб­ствен­ни­ков жилых домов и квар­тир, капи­таль­ных стро­е­ний, а так­же с вла­дель­цев земель­ных участ­ков.
• Отли­чие кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти (КС) от рыноч­ной так­же в том, что КС не обра­зу­ет­ся сво­бод­но, а уста­нав­ли­ва­ет­ся в резуль­та­те пери­о­ди­че­ской неза­ви­си­мой пере­оцен­ки сто­и­мо­сти объ­ек­та в госу­дар­ствен­ном кадаст­ре. В насто­я­щее вре­мя кадаст­ро­вый орган объ­еди­нен с еди­ным гос. реест­ром недви­жи­мо­сти (ЕГРН). В реест­ре нахо­дят­ся все дан­ные о недви­жи­мых объ­ек­тах, тре­бу­ю­щих реги­стра­ции.
• Началь­ная кадаст­ро­вая сто­и­мость уста­нав­ли­ва­ет­ся при реги­стра­ции объ­ек­та мето­дом мас­со­вой оцен­ки (то есть на осно­ве дан­ных о КС ряда суще­ству­ю­щих подоб­ных объ­ек­тов). Если подоб­ную оцен­ку про­ве­сти невоз­мож­но, то опре­де­ля­ют инвен­та­ри­за­ци­он­ную или рыноч­ную сто­и­мость для кон­крет­но­го объ­ек­та, то есть исполь­зу­ют инди­ви­ду­аль­ный под­ход.
• Часто­та пере­оцен­ки — не чаще одно­го раза в 3 года, но не реже чем раз в 5 лет. Для горо­дов феде­раль­но­го зна­че­ния (Моск­вы, С‑Петербурга, Сева­сто­по­ля) пере­оцен­ка долж­на про­во­дить­ся не чаще раза в 2 года.

Сравнение рыночной и кадастровой стоимости по величине

• Рыноч­ная цена обыч­но выше кадаст­ро­вой. При­чи­на в том, что кадаст­ро­вая сто­и­мость может не учи­ты­вать рыноч­ные коле­ба­ния, спрос и пред­ло­же­ние и иные фак­то­ры. Спо­соб­ство­вать рас­хож­де­нию цен может и ред­кость пере­оцен­ки: за несколь­ко лет рыноч­ная цена может “ото­рвать­ся” от кадаст­ро­вой и уйти вверх (воз­мож­но и обрат­ное).
• Ино­гда рыноч­ная сто­и­мость быва­ет не боль­ше кадаст­ро­вой: это воз­мож­но на ста­биль­ном рын­ке и нахож­де­нии цен в одном диа­па­зоне дли­тель­ное вре­мя.
• Так­же может отсут­ство­вать раз­ни­ца меж­ду РС и КС, если оцен­ка объ­ек­та в ЕГРН про­во­дит­ся инди­ви­ду­аль­но для дан­но­го объ­ек­та с ори­ен­та­ци­ей на рыноч­ную цену.

Но может ли кадаст­ро­вая сто­и­мость быть выше рыноч­ной и на сколь­ко? Ответ: да, может. И это слу­ча­ет­ся в послед­нее вре­мя доволь­но часто. По какой при­чине?

Почему кадастровая стоимость выше рыночной

При­чи­на­ми высо­кой, по отно­ше­нию к рыноч­ной, кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти могут быть:

• непра­виль­ная мето­до­ло­гия при оцен­ке КС;
• тех­ни­че­ская ошиб­ка экс­пер­та;
• рез­кое паде­ние спро­са на рын­ке;
• выми­ра­ние насе­лен­ных пунк­тов (люди бро­са­ют горо­да и села, где пре­кра­ти­ли суще­ство­ва­ние инду­стри­аль­ные объ­ек­ты).

Если кадаст­ро­вая сто­и­мость необос­но­ван­но высо­ка (напри­мер, в резуль­та­те допу­щен­ных при ее рас­че­тах ошиб­ках), ее мож­но оспо­рить, обра­тив­шись вна­ча­ле за разъ­яс­не­ни­я­ми в ЕГРН. Одна­ко вос­ста­нав­ли­вать спра­вед­ли­вость (напри­мер, воз­врат нало­го­вых пере­плат из-за высо­кой КС) неред­ко при­хо­дит­ся при помо­щи судеб­ных экс­пер­тов, кото­рые про­во­дят новую спра­вед­ли­вую оцен­ку.

Продажа квартир ниже кадастровой стоимости

Такая необ­хо­ди­мость может воз­ник­нуть, если КС слиш­ком высо­ка, либо рыноч­ная цена упа­ла из-за отсут­ствия спро­са. Но неред­ко к такой улов­ке при­бе­га­ют соб­ствен­ни­ки, жела­ю­щие сэко­но­мить на нало­ге с про­да­жи.

Кадаст­ро­вая сто­и­мость квар­ти­ры — это опре­де­лен­ная гра­ни­ца, ниже кото­рой не сове­ту­ют про­да­вать недви­жи­мость. Одна­ко про­дать квар­ти­ру дешев­ле КС все-таки воз­мож­но, но до опре­де­лен­ной гра­ни­цы. Суще­ству­ет огра­ни­че­ние цены в 70% от КС жилья, ниже кото­ро­го про­да­вать бес­смыс­лен­но, так как налог все рав­но удер­жат от 70% от кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти.

Заклю­че­ние

• Кадаст­ро­вая и рыноч­ная сто­и­мость оди­на­ко­во важ­ны и вли­я­ют друг на дру­га. Оцен­ка недви­жи­мо­сти может быть про­ве­де­на как по КС, так и РС, в зави­си­мо­сти от целей:
  • если объ­ект будет про­дан с тор­гов по взыс­ка­нию дол­гов, он будет оце­ни­вать­ся по рыноч­ной сто­и­мо­сти;
  • если нуж­но посчи­тать ИНФЛ — по кадаст­ро­вой.
• Кадаст­ро­вая сто­и­мость более инерт­на, чем рыноч­ная, и может от нее отли­чать­ся.
• КС — обя­за­тель­ная харак­те­ри­сти­ка любо­го объ­ек­та, в то вре­мя, как рыноч­ная сто­и­мость может отсут­ство­вать, так как объ­ект про­сто не может быть про­дан: это памят­ни­ки исто­рии и куль­ту­ры, музеи, осо­бо охра­ня­е­мые зем­ли, зем­ли лес­но­го фон­да и пр.

Рыноч­ная сто­и­мость земель­но­го участ­ка может быть не опре­де­лен­ной:

• если ЗУ рас­по­ло­жен в охран­ной зоне ООПТ;
• на нем рас­по­ло­же­ны важ­ные обо­рон­ные или про­мыш­лен­ные объ­ек­ты;
• ЗУ вхо­дит в земель­ный фонд госу­дар­ства или муни­ци­па­ли­те­та и может быть предо­став­лен толь­ко во вре­мен­ное без­воз­мезд­ное поль­зо­ва­ние.

Одна­ко и у этих наде­лов име­ет­ся кадаст­ро­вая сто­и­мость, кото­рая рас­счи­ты­ва­ет­ся по осо­бым кри­те­ри­ям цен­но­сти объ­ек­тов.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья?

Во время подготовки к совершению сделок купли-продажи жилья важно понимать все нюансы, связанные с этим сегментом рыночных отношений. В первую очередь, необходимо иметь представление о том, как проходит процесс оформления нужных для сделки документов, и знать, для чего они нужны и чем они отличаются.

Независимо от того, какой вопрос вы хотите решить (продажа нежилого/жилого помещения, покупка земельного участка/дома/квартиры, аренда и т.д.), первая интересующая вас деталь – цена данной недвижимости. Российским законодательством постановлено, что цена, которую собственник имеет право запросить, определяется другим фактором – стоимостью жилья. Кроме того, именно стоимость влияет на оформление в банках кредитов, на решения суда в делах по разделу имущества и на налоговую ставку на это жилье.

Следовательно, понятия «цена» и «стоимость» тесно взаимосвязаны, но имеют различные значения:

Цена – определяемая владельцем денежная сумма (равная или меньшая, чем стоимость), за которую он будет реализовывать свою недвижимость.

Стоимость – это высшая граница денежной оценки права собственности/аренды/наследия того или иного объекта недвижимости.

Стоимость жилья разделяют на виды:

• рыночная стоимость,
• кадастровая стоимость.

Чем они отличаются друг от друга и как они взаимосвязаны, вы узнаете из нашей статьи.

Что такое рыночная стоимость жилья?

Понятие «рыночная стоимость» знакомо всем еще со школьной скамьи. Однако, что оно означает относительно вопросов оценки жилья, знает не каждый.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях.

Когда речь идет именно о рынке недвижимости, подразумевается, что обе стороны взаимодействия (продавец и покупатель) на равных правах должны иметь максимальные сведения об объекте договора и действовать каждый в своих интересах.

Рыночная стоимость жилья зависит от:

• планировки,
• площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых),
• технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.),
• ремонта,
• наличия мебели,
• расположения (район и инфраструктура).

При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки. Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков.

Что такое кадастровая стоимость жилья?

Кадастровая стоимость жилья – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов.

Кадастровая стоимость жилья зависит от:

• его площади,
• целевого назначения объекта,
• материала, из которого построен объект,
• года постройки и сдачи в эксплуатацию,
• экономической ситуации в регионе и т.д.

Оценивает и устанавливает кадастровую стоимость Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Цели расчета кадастровой стоимости:

• вычисление суммы налога на недвижимость,
• подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья,
• оформление права наследования на жилье,
• определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный,
• оформление договора дарения на недвижимость.

Кадастровую оценку следует проводить не чаще одного раза в три года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года).

Различия и взаимосвязь

Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.

Кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной. Случается, что результаты оценок оказываются равны. Так происходит в том случае, когда оценивается квартира в старом доме: «хрущевке», «сталинке» и т.д. Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать этот момент в судебном порядке. Также вы можете обратиться в суд, если сведения, внесенные в реестр, отличаются от тех, что внесены в ваш кадастровый паспорт, или в том случае, когда вы не согласны с расчетом суммы налога.

Что до взаимодействия двух видов стоимости, то здесь важно отметить, что кадастровая имеет значение при оценке рыночной стоимости, но в то же время не только не влияет на нее, а в некоторой степени опирается. Доказательством служит то, что при расчете кадастровой оценки специалисты берут во внимание цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в отдельно взятом регионе.

Как получить сведения о кадастровой стоимости жилья?

Если ваше жилье не проходило оценку кадастровой стоимости, то вам необходимо обратиться в Росреестр.

Этапы оценки кадастровой стоимости:

1. Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы.
2. Проходит проверка ваших бумаг.
3. Заявление одобряется.
4. Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка.
5. Утверждение оценки.
6. Внос данных в ЕГРН.
7. Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта).

В большинстве случаев все эти действия занимают около 40 дней после подачи заявления.

В случае, когда кадастровая стоимость жилья уже занесена в Росреестр, узнать ее может любой. Существуют разные пути получения выписки об актуальной кадастровой стоимости из ЕГРН:

Запрос в реестровый орган.

Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица.

Запрос на сайте Росреестра.

Подается в электронном виде на официальном сайте. Запрос обрабатывается три дня. Стоимость выписки: 250 рублей для физического лица и органов власти, 700 рублей для юридического лица.

Запрос на специализированных онлайн-сервисах.

На нашем сервисе «КТОТАМ.ПРО» вы можете заказать и получить электронный вариант выписки о любом объекте недвижимости из Росреестра. Запрос обрабатывается круглосуточно в любой день недели в течение 30 минут. Госпошлина, установленная приказом Минэкономразвития, составляет 250 рублей.

При заказе выписки на «КТОТАМ.ПРО» вам не нужно терять время, заполняя множество бумаг, и предоставлять личные документы. Чтобы оформить выписку с проверенными данными, предоставленными единой информационной базой ЕГРН, достаточно лишь указать кадастровый номер объекта или его адрес.

Таким образом, получение выписки о кадастровой стоимости жилья из ЕГРН в зависимости от вашего выбора может занять длительное время и потребовать лишние действия, а может стать простым, быстрым и экономным процессом.