Что такое титульное страхование недвижимости

Страхование титула при покупке квартиры

При покупке квартиры, одним из самых популярных видов страхования является «титульное страхование». В обычной ситуации оно не является обязательным, однако если жилье оформляется в ипотеку, то банк может потребовать оформлять такой страховой полис. В противном случае ставка по кредиту будет автоматически повышена и в конечном итоге клиент больше потеряет, чем сэкономит.

Что такое страхование титула при покупке квартиры

Титульное страхование недвижимости – это страховка клиента от вероятного варианта потери права собственности на жилье. Так как подобный вид страхования актуален именно при покупке квартиры, его также иногда называют страхование сделки.

Покупатель может потерять право собственности на уже приобретенную недвижимость по разным причинам, большая часть из которых относится к мошенническим схемам. Сделать это можно только через суд, но когда дело до него доходит, обращаться в страховую уже бессмысленно (откажут). Таким образом, страховать титул рекомендуется задолго до возникновения возможных проблем. А еще лучше, еще даже до получения права собственности на квартиру.

Такой страховой полис преимущественно направлен на компенсацию возможных проблем, связанных с тем, что сделку признают незаконной. В некоторых случаях страховые случаи дополняются другими возможными вариантами, но каждый из них имеет строго определенную формулировку.

Когда можно и нужно страховать титул при покупке квартиры

Как уже было сказано выше, лучше всего страховать титул еще до того момента, как права собственности на квартиру будут получены. Разумеется, полис вступает в силу лишь после получения таких прав, однако если оформлять его заранее, шанс избежать проблем и получить более выгодное предложение от СК (Страховой компании) будет больше.

Страхование титула имеет смысл только при заключении сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке. Тут всегда есть риск, что продавец по какой-то причине оспорит договор и потребует вернуть его недвижимость. На практике, сумма, переданная ему в качестве платежа за недвижимость, не возвращается. Продавец просто объявляет, что этих денег нет и в конечном итоге истребовать их с него практически невозможно. В такой ситуации страховая компания компенсирует всю стоимость жилья исходя из его рыночной цены.

Страховать титул при покупке жилья от застройщика не имеет смысла, так как ранее не было никакого права собственности (только право требования). Как следствие, никто ничего оспорить не сможет.

Срок страхования титула

Формально, клиент может потребовать застраховать титул на любой срок. Однако на практике, полис обычно действует 3 года. Меньше – слишком рискованно для клиента. Больше – не имеет смысла. Дело в том, что срок исковой давности по делам, связанным с оспариванием права собственности составляет ровно 3 года.

Есть некоторые исключения и варианты с восстановлением срока исковой давности, но это частные случаи, на которые ориентироваться не стоит. Таким образом, полис оформляется на три года (или переоформляется на новый срок каждый год). После этого страховку можно не продлевать – никто ничего оспорить уже не сможет.

Сколько стоит страхование титула при покупке квартиры

Как было сказано ранее, страховая сумма такого полиса равна рыночной стоимости квартиры. При этом, абсолютно неважно, на какую цену договорились покупатель с продавцом. Сумма страхового платежа зависит от рыночной цены квартиры и составляет 0,2-2,5% от нее.

На конкретную сумму платежа влияют следующие факторы:

• Уровень риска возникновения проблем. Чем он ниже, тем дешевле обойдется страховка.
• Стоимость жилья. Чем выше, тем больше придется компенсировать и, как следствие, тем дороже обойдется страховой полис.
• Период действия полиса. Если заключать сразу на три года, можно получить неплохую скидку. Кроме того, за счет уменьшения уровня риска, самым дорогостоящим считается первый год, а самым дешевым – третий.

Особенности страхования титула при покупке квартиры

Страхование титула не является панацеей и предотвращает лишь часть возможных проблем. Потому на все 100% доверяться ему не стоит. С другой стороны, именно благодаря такой страховке можно избавиться хотя бы от части вариантов с потерей права собственности.

Нужно отслеживать сам факт согласия или отказа страховой компании. Если СК даже не вникая в суть проблемы отказывает в страховании – это сигнал к тому, что сделка практически 100% мошенническая. А если стоимость полиса превосходит среднерыночную, значит риск очень высок, но все же находится на приемлемом уровне. И только в том случае, если цена страховки находится на стандартном уровне – значит с жильем все в порядке.

Логично, что интересы покупателя и страховой компании в плане оформления таких полисов будут диаметрально противоположными. Первый хочет подстраховаться от потенциального риска, а СК собирается просто заработать на практически гарантированно надежной сделке. Так что, именно тогда, когда клиенту действительно требуется страхование, СК может отказать (слишком высок риск), а вот тогда, когда полис особо не нужен, СК с удовольствием его оформить

Отказ в страховом возмещении

Очень пристально стоит отслеживать все пункты договора страхования. Особенно те, где описаны страховые случаи и варианты, при которых СК имеет право отказать в страховом возмещении.

Чаще всего условия, при которых может последовать отказ в выплате возмещения не отличаются особой сложностью. Например, установлен конкретный срок, в течение которого клиент обязан уведомить СК в наступлении страхового случая. Если его нарушить, последует отказ в возмещении. Однако нередко условия будут невыполнимыми и, как следствие, СК ничего не выплатит.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Титульное страхование

Если вы решили купить недвижимость на вторичном рынке, не забудьте оформить полис титульного страхования.

Зачем нужно титульное страхование

Титульное страхование (или на более простом языке страхование покупки квартиры) обеспечивает страховую защиту на случай утраты права собственности или других вещных прав на недвижимость, если вашу сделку признают в суде незаконной по причине событий, которые не были вам известны на момент заключения договора купли-продажи.

Основное отличие титульного страхования от других видов заключается в том, что оно защищает собственника от уже произошедших событий, которые не были известны на момент заключения сделки с недвижимым имуществом.

Заранее предвидеть такие обстоятельства, а также полностью изучить юридическую историю объекта недвижимости часто, как правило, просто невозможно. По этой причине, покупая квартиру, вы должны надежно застраховать свою сделку.

Опасности при покупке недвижимости

К наиболее типичным рискам, покрываемым титульным страхованиям, относятся следующие:

• в процессе оформления необходимых документов для сделки были допущены ошибки;
• имеет место случай мошенничества;
• не были учтены интересы наследников и/или несовершеннолетних лиц;
• предыдущие сделки по приватизации или продаже данного объекта недвижимости не были законными и др.

Преимущества титульного страхования

• договор страхования может быть заключен на этапе подготовки договора купли-продажи объекта недвижимости;
• проведение предстраховой экспертизы (изучение юридической истории объекта недвижимости);
• минимальный перечень документов, предоставляемых в копии;
• при необходимости мы можем участвовать в суде в качестве третьего лица, имеющего заинтересованность.

По титульному страхованию можно застраховать следующие объекты:

1. Жилые помещения (квартира, дом, и т.п.).
2. Нежилые помещения (здания, сооружения, предприятия как имущественные комплексы).
3. Земельные участки (как в собственности физических, так и юридических лиц).

Наши договоры включают максимальное количество всевозможных рисков, от которых мы вас защищаем. К основным рискам, включенным в страховое покрытие, относятся:

1. Риски признания сделки недействительной:
   • сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным;
   • сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности;
   • сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;
   • сделки, совершенные под влиянием заблуждения;
   • сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки);
   • сделки по распоряжению общим имуществом супругов, совершенные одним из супругов без согласия другого супруга;
   • сделки по отчуждению имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания, совершенные плательщиком ренты без согласия получателя ренты.
2. Риски, связанные с истребованием недвижимого имущества из незаконного владения (продажа или передача в возмездной форме имущества помимо воли собственника).

Мы стремимся сделать наши страховые программы максимально прозрачными, поэтому об основных исключениях из страхового покрытия по страховым программам мы заявляем открыто

По стандартному договору титульного страхования не признаются страховыми случаи утраты либо прекращения права собственности или других вещных прав на недвижимое имущество вследствие:

1. Прямого или косвенного воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения.
2. Военных действий, маневров, гражданской войны или их последствий, народных волнений всякого рода, забастовок.
3. Реквизиции, конфискации, ареста, изъятия и уничтожения по распоряжению государственных органов застрахованного недвижимого имущества.
4. Обращения взыскания на недвижимое имущество по обязательствам страхователя (выгодоприобретателя).
5. Отчуждения недвижимого имущества, которое в силу закона не может принадлежать страхователю (выгодоприобретателю).
6. Прекращения права собственности на земельный участок.
7. Выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
8. Изъятия земельного участка, используемого с нарушением законодательства.
9. Прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение.

Для оформления полиса титульного страхования вам потребуются следующие документы.

Заполненная Анкета-заявление настрахование

Документы для страхования земельных участков

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок (а также на дом, если на земельном участке находится дом).
2. Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов земельного участка и страхователя.
3. Все договоры отчуждения объекта недвижимости за последние три года (купли-продажи, дарения, мены и т.д.).
4. Свидетельство о праве на наследство по завещанию/закону, копия завещания.
5. Свидетельство о смерти наследодателя.
6. Разрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии в числе собственников земельного участка несовершеннолетних.
7. Нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение земельного участка, совместно приобретенного во время брака.
8. Врачебные свидетельства из психоневрологического диспансера, из наркологического диспансера (на продавцов земельного участка пенсионного возраста).
9. Кадастровый план на земельный участок (формы В1, В2, В3, В4 и В5).

* Документы по объекту недвижимости предоставляются по сделкам, совершенным в течение последних трех лет.

При необходимости мы имеем право затребовать от вас дополнительные документы, необходимые для проведения предстраховой экспертизы: документы по предыдущим сделкам по отчуждению недвижимости, копии свидетельств о рождении детей, смерти (членов семьи и пр.), браке, разводе, квитанций об оплате пожизненной ренты и стоимости ритуальных услуг, исполнительный лист или копия вступившего в силу решения суда о праве собственности на объект недвижимости (если объект недвижимости достался по суду) и пр.

Документы для страхования недвижимости

1. Свидетельство о государственной регистрации права.
2. Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов квартиры (дома) и страхователя.
3. Экспликация, поэтажный план (выписка из технического паспорта или копия технического паспорта).
4. Выписка из домовой книги.
5. Финансовый лицевой счет / карточка учета собственников.
6. Все договоры отчуждения квартиры за последние 3 года (купли-продажи, дарения, мены, ренты и т.д.).
7. Свидетельство о праве на наследство по завещанию/закону, копия завещания,
8. Свидетельство о смерти наследодателя.
9. Заявление на приватизацию, договор передачи (приватизация) или:
10. Договор инвестирования (инвестиционный контракт) со всеми приложениями и доп. соглашениями или
11. Справка ЖСК о полностью выплаченном пае.
12. Разрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии несовершеннолетних собственников.
13. Нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение квартиры, совместно приобретенной во время брака.
14. Врачебные свидетельства из психоневрологического диспансера, из наркологического диспансера (на продавцов квартиры пенсионного возраста).
15. Доверенность представителя (если сделка совершалась по доверенности).

1. Расширенная (архивная) выписка из домовой книги.
2. Справка об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным платежам.

* Документы по объекту недвижимости предоставляются по сделкам, совершенным в течение последних трех лет.

При необходимости мы имеем право затребовать у вас дополнительные документы, необходимые для проведения предстраховой экспертизы: документы по предыдущим сделкам по отчуждению недвижимости, копии свидетельств о рождении детей, смерти (членов семьи и пр.), браке, разводе, квитанций об оплате пожизненной ренты и стоимости ритуальных услуг, исполнительный лист или копия вступившего в силу решения суда о праве собственности на объект недвижимости (если объект недвижимости достался по суду) и пр.

Как оформить полис

• Отправьте заявку на страхование (кнопка внизу экрана);
• Позвоните нам по бесплатным номерам:

0530
для звонков с мобильных телефонов

​Что такое титульное страхование

Страхование имущества на случай его утраты в результате прекращения права собственности (страхование титула) является одним из самых спорных видов страхования. На различных форумах можно найти диаметрально противоположные мнения. Кто-то считает, что данный вид страхования гарантирует финансовую защиту при покупке недвижимости. Другие, наоборот, утверждают, будто российские страховщики составляют документацию таким образом, что ни один возможный случай покрываться не будет. Что такое титульное страхование и на что обратить внимание при ознакомлении с его правилами?

Риски титульного страхования

Определение титульного страхования в законодательстве отсутствует. В общем смысле под данным термином подразумевается риск утраты добросовестным приобретателем застрахованного объекта недвижимости вследствие лишения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя, на основании вступившего в законную силу решения суда, в том числе:

— вследствие признания недействительной сделки, в результате которой страхователь приобрел право собственности;

— вследствие истребования застрахованного объекта недвижимости из чужого незаконного владения (удовлетворения судом виндикационного иска), в том числе по причине признания недействительными каких-либо сделок, предшествовавших той сделке, в результате которой страхователь приобрел право собственности.

Согласно положениям Гражданского кодекса, сделка может быть признана недействительной на основаниях, предусмотренных законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Исходя из судебной практики, связанной с прекращением права собственности на недвижимое имущество, среди основных рисков можно выделить:

— нарушение прав лиц, не являющихся сторонами сделки (несовершеннолетних детей, предыдущих владельцев, наследников);

— некорректная документация по объектам недвижимости (несовпадение сведений, указанных в правоустанавливающих и иных документах на объект недвижимости);

— установление факта мошенничества в последней или предыдущих сделках;

— признание недееспособным одного из участников сделки;

— совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы или в результате злонамеренного соглашения сторон.

На основании статьи 167 ГК РФ в случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное, а в случае невозможности возврата возместить его стоимость. Согласно статье 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о признании ничтожной сделки недействительной составляет три года. А в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, максимальный срок исковой давности составляет до десяти лет со дня совершения сделки.

Для рассмотрения вопроса о принятии какого-либо объекта на страхование сотрудники страховщика стараются подробно рассмотреть титульную историю объекта и самого продавца недвижимости. Но досконально проверить ранее оформленные сделки практически невозможно. Договор титульного страхования не является публичным, поэтому страховые компании могут отказать вам в страховании при наличии слишком высокого риска по объекту.

На что обратить внимание в титульном страховании

В теории титульное страхование выглядит как надежный инструмент, обеспечивающий покупателю недвижимости финансовую защиту. Но, к сожалению, на практике многие страховые компании для минимизации своих убытков составляют правила страхования таким образом, что самые вероятные страховые случаи договором не покрываются. Если вы решили застраховать титул по приобретаемой недвижимости, необходимо очень тщательно подойти к выбору страховщика и внимательно изучить страховую документацию.

Первое, и самое основное, на что следует обратить внимание, это наличие в договоре страхования факта признания страховым случаем удовлетворения судом виндикационного иска. Именно это можно назвать основным риском в титульном страховании. Виндикационный иск — это иск истребования имущества из чужого незаконного владения. Если с имуществом было произведено несколько сделок, в результате которых оно переходило от одного владельца к другому, возможна ситуация, когда последнему владельцу имущества будет предъявлен виндикационный иск. Это случится, если во время проведения одной из сделок были нарушены права собственников. Виндикационный иск может быть предъявлен даже добросовестному приобретателю. Законный собственник может истребовать спорное имущество, в случаях, если имущество выбыло из владения помимо его воли. Часто в правилах страховщиков значится, что данный риск покрывается, только если это прямо указано в договоре. И такие компании по умолчанию его, естественно, в договор не вносят.

Также следует учесть, что все страховые компании вносят обязательное условие о добросовестности приобретателя. В законодательстве добросовестным приобретателем считается тот, кто возмездно приобрел имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. Такое условие безусловно справедливо, но в некоторых случаях судом добросовестность может трактоваться своеобразно. Например признание судом приобретателя недобросовестным было одной из причин первоначального отказа в страховой выплате по нашумевшему делу семьи Чалаевых, чью историю освещали Банки.ру.

Также особое внимание следует уделить исключениям из страхового покрытия. Основным риском утраты права собственности при приобретении недвижимости, который практически невозможно отследить, является признание сделки недействительной по причине нарушения прав собственности третьих лиц в ранее совершенных сделках с недвижимостью. Страховщики стараются по возможности отгородить себя от этого риска и прописывают в договоре страхования исключение: случай не признается страховым, если он возник до заключения договора страхования, а последствия наступили в период действия договора (ретроспективное покрытие). На сегодняшний день сформировалась судебная практика, признающая данное исключение ничтожным.

В случае вынесения судом решения о недействительности сделки, суд обяжет лицо, выступающее продавцом по вашему договору купли-продажи, вернуть вам полученные денежные средства. Вероятность того, что другая сторона сделки добровольно захочет возвращать деньги, крайне мала. В случае отсутствия материальных благ, на которые в порядке исполнительного производства можно наложить арест для дальнейшей реализацией имущества на торгах, с должника-гражданина может быть удержано не более пятидесяти процентов от официальных доходов. Таким образом, возврат долга может затянуться на очень долгий срок. Поэтому стоит избегать в правилах страхования условий, что из суммы страхового возмещения удерживается сумма, которую согласно решению суда другие лица обязаны вернуть страхователю. Добросовестные страховые компании вносят условие, соответствующее норме ГК РФ о переходе к страховщику, осуществившему страховую выплату, права требования к лицу, ответственному за убытки. В таком случае при полной или частичной компенсации убытка другой стороной сделки, страхователь обязан вернуть соответствующую долю страхового возмещения страховщику.

Если вы смогли найти страховщика, которые предлагает вам приемлемые условия и намереваетесь заключить договор титульного страхования, стоит обратить внимание на срок. Максимальный срок, в течение которого может быть предъявлен виндикационный иск, в некоторых случаях составляет до 10 лет. Договор страхования лучше заключать именно на этот срок с ежегодной оплатой страховых взносов. Так как датой страхового случая является дата вступления в силу решение суда, а суды по спорной недвижимости могут длиться не один год, если на момент окончания однолетнего полиса будет известно о подаче иска, страховщик может просто отказать вам в пролонгации.

На сегодняшний день титульное страхование развито практически исключительно в рамках страхования при получении ипотечного кредита. Страховых компаний, занимающихся титульным страхованием незалоговой недвижимости – единицы. Если в случае отказа страховщика в выплате по ипотечной квартире на помощь страхователю может прийти банк, в случае «добровольного» страхования титула страхователю приходиться рассчитывать только на свои силы.

Отказом в страховом возмещении может послужить не только отсутствие случившегося события в перечне застрахованных рисков, но и невыполнение страхователем обязательств при наступлении страхового случая, предусмотренных правилами страхования. Или если страховая компания сочтет, что при оформлении договора клиент предоставил ложную информацию. Так как страховые случаи по данному виду страхования не являются массовыми, а сам продукт связан со многими юридическими тонкостями, то, как показывает практика, зачастую вопрос получения страхового возмещения решается только через суд.

Титульное страхование недвижимости что это такое

Титульное страхование недвижимости что это такое

Многие заемщики, которые получили ипотеку на приобретение недвижимости на вторичном рынке, подписывают кредитные документы почти «не глядя». Поэтому не знают, что такое страхование титула. В статье расскажем, что такое титульное страхование при ипотеке и без нее, кому оно нужно и от чего защищает.

Титульное страхование недвижимости — что это такое

Титульное страхование сделки купли-продажи квартиры — это страхование финансового риска, связанного с потерей права собственности на приобретенную недвижимость. То есть вы страхуете не саму квартиру от пожара, наводнения, других чрезвычайных ситуаций, а свое право собственности. Если после регистрации документов в Росреестре появятся третьи лица, которые обратятся в суд и оспорят ваше право собственности, вы получите компенсацию от страховой компании. А если не застрахуете титул, останетесь «ни с чем»: без денег и недвижимости.

Титульное страхование применяют только на вторичном рынке жилья, потому что на первичном рынке покупатели приобретают жилье, на которое еще не оформлялось право собственности. Они будут первыми владельцами квартир, поэтому риски практически сведены к нулю.

Страховка титула выгодна в первую очередь покупателю, потому что обеспечивает защиту его интересов. Например, если покупатель хочет срочно приобрести жилье без долгих проверок его «чистоты», титульное страхование поможет не потерять деньги при возникновении страхового случая.

Например: Владимир решил купить квартиру на вторичном рынке. Эту квартиру недавно получил в наследство от отца Антон. Владимир оформил титульное страхование и зарегистрировал право собственности на недвижимость. Через полгода из-за границы приехал брат Антона Сергей, который не знал о смерти отца и тоже имел право вступить в наследство. Начались судебные разбирательства, и Владимира лишили права собственности. Страховая выплатит ему сумму, установленную договором. Сергей получит свою долю по наследству, Антон — полагающуюся ему часть квартиры, Владимир — деньги, потраченные на покупку.

Что нужно, чтобы оформить страховку

Разные страховые компании могут предъявлять разные требования к документам. Чаще всего нужны:

• паспорта и копии обоих участников сделки — продавца и покупателя квартиры;
• технический план и кадастровый паспорт недвижимости;
• выписка из домовой книги со сведениями о выписанных, прописанных жильцах;
• все договора об отчуждении недвижимости и переходе прав собственности на нее за последние 5 лет;
• выписка из ЕГРН, подтверждающая переход права собственности от продавца к покупателю — страхователю.

Если планируете обратиться в страховую до регистрации сделки, можете предоставить выписку из ЕГРН позже.

В ряде случаев страховая компания может потребовать дополнительные документы. Например, если продавец продает квартиру, полученную в наследство — свидетельство о смерти, завещание, свидетельство на наследство. А если в сделке участвуют несовершеннолетние — разрешение от органов опеки.

Требования к договору

Страхование сделок с недвижимостью и самой недвижимости в целом регламентируется Гражданским Кодексом Российской Федерации, например — Статьей 932 ГК РФ. Но отдельного законодательного акта, регламентирующего именно титульное страхование, нет, поэтому страховщики руководствуются требованиями основных законов.

Договор обычно заключают на срок от 1 до 10 лет. Причем, если вы захотите оплатить стоимость страховки сразу за весь период, она будет ниже, чем если оплачивать ее каждый год — к сумме применят понижающий коэффициент. В договоре титульного страхования недвижимости обычно указывают:

• объект страхования — формально им выступает недвижимость, фактически — право собственности и право пользования ей;
• страховые случаи, при которых возможна материальная компенсация вреда;
• дату заключения договора, наименование и реквизиты страховой, паспортные данные человека, оформляющего страховку;
• сведения о квартире, право собственности на которую страхуют, и сведения о заключенном договоре купли-продажи;
• стоимость страхования и график оплаты страховки, в том числе реквизиты, точная сумма;
• страховую сумму — сумму, которую компания выплатит при наступлении страхового случая.

Под договором обязательно ставят подписи человек, оформляющий страховку, и сотрудник компании.

Договор о титульном страховании недвижимости может быть заключен и после регистрации права собственности, и перед обращением в Росреестр. В любом случае он считается вступившим в силу после проведения регистрационных действий в Росреестре, потому что именно после этой процедуры появляется объект страхования — право собственности.

Титульное страхование лучше оформлять до регистрации права собственности, потому что оно выступает дополнительной «проверкой» жилья. Сотрудники страховой изучат документы на жилье, договор купли-продажи и откажут в услуге, если риски слишком высоки. Соответственно, вы тоже сможете отказаться от покупки из-за высоких рисков. Если страховая легко заключила договор, он послужит дополнительной подстраховкой

Обязательно ли титульное страхование при ипотеке

Ипотека — один из многих финансовых инструментов, несущий в себе большие риски для банка. Во многом это связано с длительным сроком страхования: например, за 10–15 лет квартира может сгореть, а сам заемщик умереть или потерять работу. Поэтому банки стремятся минимизировать риски, в том числе с помощью различных страховых продуктов.

Законодательно человек, который хочет получить ипотеку, должен оформить только страхование предмета залога — то есть самого недвижимого имущества — от повреждения либо полного уничтожения.

Другие договора страхования не предусмотрены законодательством, заемщик имеет право отказаться от них.

Но многие банки хотят свести риски практически к минимуму, поэтому выдают ипотеку только при комплексном страховании. Обычно в такой пакет входит страховка:

• предмета залога, то есть самой недвижимости;
• жизни заемщика — если он умрет, оставшуюся часть долга выплатит страховая компания;
• трудоспособности заемщика — если он получит травму и не сможет работать, страховая компания также выплатит денежные средства;
• титула — если заемщик лишится недвижимости, компания компенсирует финансовые затраты на ее приобретение, и он сможет выплатить ипотеку.

То есть банк сам решает, требовать ли с заемщиков оформление страховки титула, или предоставлять ипотеку без дополнительных гарантий. Но процентная ставка по программам, не требующим дополнительных страховок, обычно выше — это позволяет финансовым организациям хоть как-то компенсировать риски.

В любом случае возможно добровольное титульное страхование без ипотеки. То есть если вы покупаете жилье за наличные, вы можете тоже застраховать титул. Однако стоит помнить о том, что при покупке квартиры за наличные средства, при страховании титула, перечень документов запрашиваемых Страховой Компанией не уменьшается. На практике этот вид добровольного страхования тяжело застраховать.

Сколько стоит титульное страхование при покупке квартиры

Стоимость оформления страховки зависит от политики компании, в которую вы обращаетесь для ее оформления. В любом случае ее рассчитывают, исходя из стоимости самой недвижимости — чем дороже квартира, тем дороже обойдется страховка права собственности на нее.

Чаще всего для расчета стоимости страхования используют простую формулу: рассчитывают цену как 0,3% от стоимости жилья по договору купли-продажи или по кадастровой стоимости, указанной в документах БТИ. Например, если недвижимость стоит 2 500 000 ₽, страховка обойдется в 7 500 ₽. Другие страховщики используют «плавающие» формулы расчета.

В этом случае стоимость зависит от трех факторов:

• от периода страхования — чем больший срок указан в договоре, тем меньше стоимость за год, кроме того, в первый год страхования цена самая высокая из-за высокого риска;
• от степени риска — ее оценивают в индивидуальном порядке, проводят юридическую экспертизу документов на недвижимость и надежность самого страхователя;
• от стоимости жилья — в расчет принимается цена на момент покупки, указанная в договоре купли-продажи.

Средний диапазон расценок на титульное страхование недвижимости при такой «плавающей» формуле расчета — от 0,2% до 2,5% от стоимости жилья на момент покупки в год.

Сумму, которая компания выплатит в случае наступления страхового случая, тоже может отличаться в зависимости от условий договора. В большинстве случаев страховая компания выплатит полную стоимость недвижимости на момент заключения договора. Цены на рынке на момент наступления страхового случая не учитываются. Но есть и другие формы страховки — например, компания может установить определенный процент от стоимости жилья и выплатить его. Это называется неполным имущественным страхованием и регулируется Статьей 949 ГК РФ.

Где лучше оформить страховку

Титульное страхование недвижимости оформляют многие компании — вы можете обратиться в любую из них. Например, можно изучить независимый рейтинг на одном из сайтов, посмотреть отзывы, рейтинги надежности и изучить другие параметры оценки.

Но прежде чем выбирать страховую компанию, определитесь с выбором ипотечной программы. От того, в каком банке вы планируете получить деньги, зависит, сможете ли обратиться в выбранную страховую. Дело в том, что банки работают только с аккредитованными компаниями. У каждой финансовой компании свой список страховщиков.

Если вы захотите оформить страховку в неаккредитованной компании, ей сначала придется пройти аккредитацию. Это увеличит срок оформления кредита до 1–2 месяцев в зависимости от регламента процедуры в выбранной финансовой организации. А если выбирать из страховщиков, уже аккредитованных банков, сможете оформить страховку в день подписания кредитного договора.

Какие страховые случаи бывают при титульном страховании

К страховым случаям при страховании титула относятся все случаи, в которых страхователь — покупатель недвижимости — теряет право собственности на нее. Это может произойти, если:

• продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу, при этом квартира находилась в совместной собственности — в этом случае супруг может оспорить сделку и вернуть имущество;
• продавец либо один из продавцов жилой площади был на момент заключения сделки недееспособным, частично дееспособным или невменяемым, то есть не осознавал последствия своих поступков;
• сделка затронула интересы несовершеннолетних — например, если бывший собственник недвижимости был несовершеннолетним, и родители не предоставили ему новое жилье;
• был доказан факт мошенничества — например, если продавец действовал по поддельной доверенности;
• предыдущие владельцы жилья приобрели его с помощью угроз, обмана или мошенничества — если продавец нечестно получил жилье, предыдущий владелец может оспорить его право собственности, и оно автоматически аннулируется у вас;
• договор купли-продажи был заключен с нарушением любых норм, прописанных в законодательных актах Российской Федерации;
• договор купли-продажи был заключен для прикрытия другой сделки — это незаконно, поэтому его аннулируют;
• сделка совершена продавцом под влиянием заблуждения, насилия, угроз со стороны третьих лиц или покупателя;
• по квартире ранее проходил судебный процесс, и его возобновили из-за появления в деле новых доказательств;
• жилье было получено продавцом в наследство, при этом другие наследники не знали об открытом наследстве или не могли отказаться либо принять его.

Во всех вышеперечисленных случаях наступает страховой случай — вы теряете право собственности, а страховая выплачивает компенсацию. К страховому случаю относится также потеря права пользования имуществом, даже если оно остается в вашей собственности. А обременение не относится к страховому случаю, потому что фактически вы остаетесь собственником.

Что делать, если произошел страховой случай по титульному страхованию

Если началось судебное разбирательство, в котором третьи лица требуют оспаривания вашего права собственности на недвижимость, обязательно принимайте участие в судебных заседаниях. Если вы будете игнорировать их, страховая компания может начать дополнительные проверки и затянуть процесс выплаты компенсации.

Если страховой случай произошел и вы лишились права на недвижимость, обратитесь в страховую компанию. Предоставьте ее сотрудникам:

• документ, удостоверяющий личность — паспорт гражданина Российской Федерации;
• сам договор титульного страхования недвижимости;
• решение суда, в котором указано лишение вас права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Сотрудник страховой примет документы и расскажет, что делать дальше.

Обычно страховая выплачивает деньги в срок, указанный в договоре. За пару недель она проверяет, действительно ли случай является страховым.

Если страховая заподозрит вас в мошенничестве, может начаться дополнительное разбирательство.

Если страховая компания намеренно будет затягивать сроки выплаты компенсации, вы сможете обратиться с исковым заявлением в суд. Он рассмотрит заявление, доказательства по делу, и, если признает вашу правоту, обяжет компанию выплатить вам деньги. Чтобы повысить шанс на положительный исход дела, можете сначала обратиться в компанию с письменным заявлением о выплате компенсации, получить письменный ответ и приложить его к иску.

Титульное страхование для ипотеки: что это значит и сколько стоит?

Если заемщик покупает в ипотеку квартиру на вторичном рынке, некоторые банки потребуют от него застраховать свой титул. Сегодня разберемся, что такое титульное страхование и от чего защищает, зачем оно нужно при ипотеке и что будет, если от него отказаться.

Титул – что это и зачем его страхуют?

Титул – это документ, подтверждающий право гражданина на владение имуществом. В случае с ипотекой и недвижимостью таким документом является выписка из ЕГРП или свидетельство о регистрации права собственности.

Титульное страхование – это страхование риска утраты права собственности на приобретаемое жилье.

Страховая компания (СК) – фирма, которая оказывает страховые услуги.

Смысл титульного страхования в том, что после покупки квартиры и регистрации собственности на нее в Росреестре, могут появиться лица, которые имели право на эту квартиру. Они захотят отсудить ее у покупателя.

Такие ситуации возникают, когда объявляются наследники на квартиру, или лица, права которых были нарушены при продаже. Это могут быть несовершеннолетние дети, недееспособные в момент совершения сделки лица, находящиеся в наркотическом или алкогольном опьянении, и т. д.

Титульное страхование защищает заемщика от полной потери денег в случае оспаривания права собственности на приобретенную квартиру. Если заемщик попадет в такую ситуацию без страховки – у него не останется ни денег, ни квартиры. А платить ипотеку придется в любом случае.

Поэтому при покупке вторичной недвижимости банки настаивают на этой страховке, а в случае отказа могут поднимать процентную ставку, чтобы сократить свои риски.

Выйдя из этого состояния, Андрей заявляет в суд. Он ссылается на то, что в момент подписания отказа находился в недееспособном состоянии и требует вернуть его долю. Суд может принять его сторону, и тогда покупатель квартиры (Алексей) останется без денег и без жилья. Если у него было оформлено титульное страхование, он получит страховую выплату.

Какие банки требуют страховать титул при получении ипотеки?

Требовать страхование титула банки не могут. По закону обязательно только страхование недвижимости, которая передается в залог банку. Его требуют в каждом банке. Что касается титула, застраховать его отдельно получится не во всех СК. Обычно компании в такой ситуации предложат вам полис комплексного страхования.

Комплексное страхование требует Райффайзенбанк, Газпромбанк, ВТБ, Альфа-банк, ДельтаКредит, и т. д. В Сбербанке в дополнение к обязательной страховке недвижимости попросят застраховать только жизнь и здоровье. При отказе поднимут процент на 1 пункт.

От чего защитит титульная страховка?

Страховой случай при страховании титула возникает, когда сделку признают ничтожной (недействительной) и владелец теряет право собственности на жилье.

Сделку могут признать недействительной, если:

• Она совершена продавцом в недееспособном, частично дееспособном или невменяемом состоянии.
• Она совершена лицом, дееспособность которого ограничена судом.
• Лицом, которое не понимает значения своих действий или не может ими руководить.
• Человеком, введенным в заблуждение.
• Были нарушены права несовершеннолетних – если бывшему несовершеннолетнему собственнику родители не предоставили новое жилье.
• Доказан факт мошенничества – например, с поддельной доверенностью.
• Предыдущий владелец недвижимости получил ее обманом, угрозами или мошенничеством. Если продавец получил жилье не честно, предыдущий владелец оспорит право собственности в суде, и оно аннулируется у текущего владельца.
• Сделка совершена под угрозой, влиянием насилия или стечения негативных обстоятельств.
• Один из супругов распорядился общим имуществом без согласия второго супруга.
• Плательщик ренты продал недвижимость без согласия получателя рентной платы.
• Продавец получил квартиру в наследство и продал ее без уведомления других наследников, которые не знали об открытом наследстве и не могли принять или отказаться от него.

Все вышеперечисленные случаи ведут к потере права собственности и возникновению страхового случая. Если титул был застрахован, страховая компания выплатит компенсацию.

Как можно утратить право собственности?

Право собственности можно утратить, если третье лицо оспаривает его в форме судебного иска.

Юристы выделяют 2 типа подобных исков:

1. Иск о признании сделки недействительной.
2. Виндикационный иск.

Виндикационный иск

Виндикационным называется иск истребования имущества из чужого незаконного владения. Такой иск может подать только законный собственник недвижимости, который докажет свои права.

Если ипотечный заемщик сталкивается с такой ситуацией, ему нужно доказать, что:

1. На момент совершения сделки он не знал о существовании других собственников помимо фактического продавца.
2. Он получил недвижимость не безвозмездно, а приобрел ее за счет личных и заемных средств.

Однако если суд установит, что фактический продавец не имел законного права на продажу недвижимости, или истец лишился имущества против своей воли – сделку признают недействительной. Случай с пьющим братом, который мы приводили выше, является классическим примером виндикационного иска.

Иск о признании сделки ничтожной (недействительной)

Гражданский кодекс РФ гласит, что сделку могут признать недействительной, если будет доказан факт мошенничества, нарушения прав несовершеннолетних, наследников или по другим причинам.

Согласно постановлению №6 Конституционного суда от 23 апреля 2003 года, иск о признании сделки ничтожной не будет рассмотрен, если ответчиков признают в суде добросовестными приобретателями. По такому иску оспаривают только первую сделку с проблемной недвижимостью. Если собственник объявился после того, как первый покупатель квартиры перепродал ее другому человеку, то используют виндикационный иск.

Из чего складывается стоимость полиса?

Средняя стоимость титульного страхования составляет 0,2 – 2,5% от суммы ипотеки.

Цена на титульное страхование зависит от 5 факторов:

1. Сумма кредита. Чем больше сумма, тем дороже ипотечная страховка.
2. Условия конкретного банка. Для ипотеки банка ВТБ страховка дороже, чем для ипотеки ЮниКредитБанка.
3. Город покупки недвижимости. В Москве застраховать титул будет дороже, чем в Новосибирске.
4. Степень риска. Чем больше риск – тем дороже страховка.
5. Срок договора. В первый год стоимость взноса существенно выше, чем в последующие.

Этот пример был рассчитан на онлайн калькуляторе, который вы найдете ниже. С помощью этого инструмента вы можете рассчитать стоимость страховки титула по своим данным.

Как стоимость страхования показывает чистоту квартиры?

Перед тем, как застраховать титул недвижимости, страховая фирма тщательно проверяет ее историю.

После проверки события могут развиться по 3 вариантам:

1. СК предложит страховку по рыночной цене.
2. СК предложит застраховаться по цене выше рыночной.
3. СК откажется страховать титул без аргументирования причин.

Если события пошли по 3 варианту – отказывайтесь от покупки этой недвижимости, она не чиста. Если наступил 2 вариант – риск есть, но он в пределах допустимого. При 1 варианте рисков нет, можно смело покупать такую недвижимость, она чиста.

Онлайн калькулятор

Чтобы узнать стоимость страховки титула, заполните все поля и отметьте галочкой строку «Риск потери права собственности на жилье». Вместе с этим пунктом автоматически будет отмечен «Риск порчи залога (страхование имущества)». Нажмите на кнопку «Рассчитать».

В появившемся окне напротив соответствующей строки вы увидите стоимость каждого типа страховки и итоговую сумму. Вы можете отправить заявку на оформление страхового полиса онлайн прямо с нашего сайта. Для этого нажмите на кнопку «Отправить заявку» и заполните необходимые поля.

9 случаев, когда страховая компания не обязана платить

При наступлении страхового случая, фирма будет выяснять обстоятельства произошедшего. Далеко не в каждом случае страхователь получит выплату.

Так, компания не обязана выплачивать страховку, если утрата права собственности произошла в результате:

1. Гражданской войны, военных операций или их последствий.
2. Конфискации недвижимости по решению государственных органов.
3. Изъятия квартиры, если страхователь не выполняет обязательства (за долги).
4. Изъятия имущества, которым страхователь не может владеть по закону.
5. Повреждения или гибели имущества (в этом случае действует страховка имущества).
6. Сноса здания.
7. Умышленных действий страхователя, которые направлены на получение страховой выплаты.
8. Изъятия земельного участка, используемого с нарушениями.
9. Окончания права собственности на землю.

Страховая компания может отказать в выплате, если:

• Застрахованное лицо обратилось за выплатой после установленного срока.
• Страхователь уже получил возмещение от виновного лица.
• Наступление страхового случая не было подтверждено.
• Страхователь предоставил ложные данные и не препятствовал отчуждению недвижимости.
• Наступил случай из списка исключений: наводнение, взрыв, землетрясение, и др.
• Перепланировка квартиры была изменена без согласия банка и СК.
• Недвижимость использовали не по назначению.
• Заложенная квартира была продана или подарена другому лицу.
• Заложенную недвижимость сдавали в аренду.

Перед заключением договора обязательно изучите отзывы клиентов о выбранной страховой фирме.

Важные моменты, которые нужно знать при оформлении титульной страховки

Сроки. Максимальный срок титульного страхования – 10 лет. Эта цифра установлена Гражданским кодексом РФ как период, в течение которого сделку с недвижимостью можно оспорить.

Оформить страховку можно и на 3-5 лет. Однако при этом будьте готовы к долгим судебным разбирательствам при наступлении страхового случая.

Если срок договора закончится до того, как суд вынесет решение о снятии титула, компенсацию не выплатят. В спорных ситуациях фирма в исключительных случаях идет на уступки клиенту и продляет страховку.

Расчет суммы компенсации. Размер суммы возмещения в случае утраты титула должен быть равен рыночной стоимости застрахованной недвижимости на момент вынесения решения суда. Это должно быть прописано в договоре.

В договоре должен присутствовать пункт, согласно которому страховая фирма должна возместить понесенные вами судебные издержки. Обязательно это проверьте.

Выводы и полезные советы

Титульное страхование защищает от потери права собственности на квартиру. При ипотеке отказаться от него можно, однако при возникновении страхового случая вы будете самостоятельно погашать долг перед банком.

Страховая фирма может отказать в продлении договора или повысить стоимость оказываемых услуг. Поэтому рекомендуем заключать договор сразу на длительный срок.

Титульное страхование и его особенности

Титульное страхование является одной из разновидностей страховки, оформляемой в ходе получения ипотечного кредита. Цель заключения договора со страховой компанией выступает защита интересов кредитора и заемщика в случае признания сделки по покупке недвижимого имущества в ипотеку недействительной.
Особенности отечественного рынка недвижимости, например, широкое распространение разнообразных мошеннических схем, делают титульное страхование по ипотеке востребованной в сегодняшних условиях услугой. Поэтому подобный продукт входит в предложение большинства наиболее известных и популярных российских страховых компаний.

Что такое титульное страхование

Под титулом обычно понимается право собственности на движимое или недвижимое имущество, документально и законно подтвержденное владельцем. Этот термин дал название рассматриваемому виду страховой услуги, что вполне логично, если учесть характер страхования.

Наличие страховки титула гарантирует покупателю, возмещение понесенного им ущерба в случае, если права на приобретаемую в ходе сделки ипотечного кредитования недвижимость будут признаны недействительными. В качестве объектов страхования в данном случае выступают права собственности на любые виды недвижимого имущества – как жилого (квартира, частный дом, комната, доли во всех перечисленных объектах), так и коммерческого, хозяйственного или промышленного (офисы, склады, гаражи, бани и т.д.)

Особенности титульного страхования

Главной характерной чертой титульного страхования выступает узкая специализация данного вида страховки. Она предусматривает защиту заемщика и кредитора от одного конкретного риска, связанного с потерей прав собственности на приобретенную недвижимость. Поэтому в договор с СК не включаются такие страховые случаи, как физическое уничтожение объекта, реконструкция или изменение его конструктивных особенностей и другие подобные риски. Вместе с тем, на практике достаточно часто оформляется комплексный полис, предусматривающий страховку титула в качестве одного из множества страховых рисков.

Другими серьезными особенностями страхования титула выступают:

• добровольный характер. Несмотря на то, что некоторые банки настаивают на оформлении титульной страховки, данное требование не входит в число обязательных в соответствии с положениями №102-ФЗ и Гражданского кодекса;
• частое применение при приобретении в ипотеку коммерческой недвижимости. Для подобных сделок, особенно в том случае, когда в качестве покупателя и заемщика выступает юридическое лицо, оформление титульной страховки происходит практически всегда;
• большая длительность договора страхования. До недавнего времени стандартный срок действия полиса составлял не более 3-х лет. Однако, изменения в законодательстве привели к возможности заключать соглашения с заемщиком продолжительностью до 10-лет. Страховка титула является сопутствующим мероприятием по отношению к ипотеке, нередко заключающейся на 20-30 лет, поэтому многие клиенты предпочитают оформлять полис с максимальным сроком действия;
• выгода для обеих сторон ипотечного контракта. Два других вида страхования при ипотеке – имущества и здоровья заемщика – наиболее выгодны банковской организации, чем ее клиенту. В отличие от них, страховка титула одинаково эффективно защищает и кредитора, и покупателя недвижимости, что нередко становится решающим аргументом в пользу оформления полиса.

Существенной особенностью титульного страхования выступает наличие пяти основных причин, которые выступают основанием для признания сделки по приобретению недвижимости в ипотеку недействительной. К ним относятся:

• подделка и фальсификация документов и подписей сторон, осуществляющих куплю-продажу объекта недвижимого имущества;
• нарушение законных прав владельцев, являющихся несовершеннолетними или недееспособными;
• заключение сделки с физическим или юридическим лицом, которое не является законным собственником объекта;
• нарушения при проведении приватизации приобретаемой в ипотеку недвижимости;
• юридические нарушения при оформлении и осуществлении сделки.

Риски утраты титула

Страховой случай, предусмотренный страховкой титула, наступает в результате действий третьей стороны, чьи интересы были ущемлены в ходе совершения сделки купли-продажи объекта недвижимости. Как правило, речь в подобной ситуации идет о судебном иске одного из двух типов – виндикационном или о признании сделки недействительной.

Виндикационный иск

Под виндикационным иском понимается истребование недвижимого имущества из незаконного пользования. Возможность подобного обращения в судебные органы предоставляется только законным владельцам, способным доказать собственные права на недвижимость. Фактически, рассмотрение доказательств этого и становится предметом судебного разбирательства.

От заемщика в подобной ситуации практически ничего не зависит. Главное для получения страховки – подтвердить статус добросовестного покупателя, не знавшего о том, что другая сторона сделки не является законным владельцем. Также крайне важно доказать возмездный характер купли-продажи, для осуществления которой использовались как заемные средства банка по ипотечному кредиту, так и собственные деньги.

Установленный законодательством срок исковой давности по виндикационным искам – 3 года. Учитывая данный факт, становится понятным, почему при осуществлении сделок с имуществом, находящимся в собственности дольше указанного срока, титульное страхование применяется заметно реже.

Иск о признании совершенной сделки с недвижимостью ничтожной

Наиболее часто подовом для подачи подобного иска выступает нарушение законных прав владельцев недвижимости, являющихся недееспособными или несовершеннолетними. Для таких сделок законодательством предусмотрен особый порядок осуществления, предполагающий обязательное получение разрешения органов опеки.

Реальная судебная практика формируется таким образом, что вероятность вердикта судьи, признающего сделку ничтожной, крайне велика. Поэтому оформление титульного страхования при покупке объекта недвижимости, среди владельцев которой числятся указанные выше категории собственников, является грамотным и взвешенным решением. Оно позволит гарантировать защиту интересов ипотечного заемщика при неблагоприятном развитии событий. Важно отметить, что срок давности для рассматриваемого типа исков также установлен на уровне 3-х лет.

Сколько стоит титул в ипотечном страховании

В процессе принятия решения об оформлении титульной страховки одним из важных аргументов за или против выступает стоимость полиса. Формирование цены страховки происходит с учетом нескольких ключевых параметров, к числу которых относятся:

• продолжительность действия страхового полиса;
• примерная стоимость приобретаемого при помощи ипотечного кредита объекта недвижимости;
• функциональное назначение недвижимого имущества (жилое, промышленное, коммерческое или хозяйственное);
• статус заемщика, в качестве которого могут выступать как организации, так и частные лица;
• параметры заключенного с банком договора ипотечного кредитования;
• прогнозируемый уровень риска;
• длительность пребывания недвижимости в собственности продавца и т.д.

В настоящее время стандартный уровень тарифов по страховке титула находится в пределах 0,3-1,5%. Важно отметить, что при расчете стоимости оформления полиса указанная ставка умножается не на рыночную стоимость недвижимости, а на размер ипотечного кредита.

На что обратить внимание при оформлении страховки

Титульное страхование заслуженно считается сложной в юридическом плане сделкой. Поэтому при подготовке и подписании документов следует крайне внимательно относится к их содержанию. Оптимальным решением, позволяющим исключить возможные проблемы в будущем, является привлечение квалифицированных юристов, специализирующихся на данном виде страхования.

В любом случае, при оформлении полиса необходимо обращать пристальное внимание на несколько основополагающих моментов, в числе которых:

• продолжительность договора. Составляет от 1 до 10 лет. В большинстве случаев выгоднее совершать более длительную сделку, особенно учитывая тот факт, что ипотека также практически всегда заключается на серьезный срок;
• распределение выплат по годам. Как правило, более крупные выплаты по договору страхования предусматриваются в первые годы действия полиса. Такой подход выгоден страховым компаниям, поэтому в интересах заемщика более равномерное разделение платежей по календарным периодам;
• формула расчета страховой суммы. Главное требование – привязка величины возможного возмещения при наступлении страхового случая к реальной стоимости объекта недвижимости;
• четкая формулировка страхуемого риска. Одним из наиболее частых оснований для отказа в выплате возмещения страховые компании используют непризнание факта наступления страхового случая. Избежать подобной ситуации достаточно просто – необходимо четко определить все возможные страховые случаи.

Учет каждого из перечисленных параметров в процессе подготовки и подписания договора о титульном страховании объекта недвижимого имущества позволит сделать полис эффективным средством защиты интересов ипотечного заемщика при получении кредита. Важно отметить, что сравнительно небольшая стоимость страховки титула делает эту услугу крайне привлекательной для всех участников сделки – и для заемщика, и для банковского учреждения. Серьезная заинтересованность в оформлении полиса титульного страхования приводит к тому, что практически всегда удается подобрать такие условия осуществления сделки, которые устраивают и выгодны для обеих сторон.

Необходимые документы для оформления

При оформлении страховки титула ипотечный заемщик формирует и предоставляет в страховую компанию следующий набор документов:

• от покупателя – паспорт (для физлица) или комплект уставной и регистрационной документации (для организаций);
• от продавца – аналогичные документы, а также документы, подтверждающие его дееспособность;
• правоустанавливающие документы, в качестве которых выступают: выписка из ЕГРН, завещание или другая документация о наследовании недвижимости, свидетельство о госрегистрации прав собственности, договор дарения, обмена или купли-продажи и т.д.;
• техпаспорт или другие документы о характеристиках недвижимого имущества;
• экспертное заключение о рыночной стоимости объекта, полученное в процессе оформления ипотечного договора с банком;
• договор о предоставлении ипотечного кредита, в рамках подготовки которого происходит титульное страхование недвижимости.

Часто задаваемые вопросы

Какие случаи входят в титульное страхование

Страховка титула предусматривает защиту от признания сделки по приобретению недвижимости в ипотеку недействительной. Подобное решение принимается судебными органами и может быть вызвано следующими причинами:

• подделкой документов, оформленных при осуществлении сделки, и подписей участвующих в ней сторон;
• нарушение прав собственников, в качестве которых выступают лица, являющиеся несовершеннолетними или недееспособными;
• совершение сделок с лицом, которое не является законным владельцем;
• нарушения, допущенные при приватизации объекта;
• нарушения в процессе оформления и совершения сделки купли-продажи.

Можно ли отказаться от титула при ипотеке?

С точки зрения отечественного законодательства титульное страхование является добровольным. Вместе с тем, банковские организации имеют право самостоятельно определять условия предоставления услуг ипотечного кредитования.

Как следствие – клиент имеет полное право отказаться от титула. Обычно в подобной ситуации банк либо отказывает в выдаче ипотеки, либо заметно повышается процентную ставку. Поэтому в большинстве случаев целесообразно идти на условия финансовой организации. Тем более, что страховка титула является крайне выгодной для самого заемщика, защищая его от весьма неприятных в финансовом плане и при этом вполне реальных последствий.

Когда полис может не сработать?

Страховые компании нередко отказывают в выплате возмещения при наступлении страхового случая. Основанием для подобного решения в большинстве случаев выступают:

• невыполнение ипотечным заемщиком обязательств, предусмотренных договором, заключенным с СК. Чаще всего, речь идет о несвоевременной оплате или полной невыплате страховых взносов;
• обстоятельства форс-мажорного характера, указанные в договоре, например, утрата титула во время военных действий или в результате конфискации недвижимости государством;
• использование застрахованного объекта недвижимости не по назначению или с нарушением условий эксплуатации;
• продажа, обмен или дарение заложенного имущества третьим лицам и другие подобные действия страхователя.