Недвижимость в Черногории имеет право покупать гражданин любой страны.
Если вы желаете купить недвижимость в Черногории, вам полезно будет знать, к чему готовиться в связи с её приобретением, обладанием и проживанием в Черногории.
Недвижимость в Черногории: общая информация
Иностранцы покупают недвижимость в Черногории по нескольким причинам. Давайте рассмотрим их подробнее.
Причина первая: Черногория одна из немногих Европейских стран, в которой просто и дешево получить ВНЖ. Таким образом, Вы можете не только купить недвижимость в Черногории, но и жить в ней, что невозможно в большинстве других стран.
Покупка недвижимости в Черногории интересна для россиян не только по причине возможности получения ВНЖ (как получить ВНЖ в Черногории подробно описано на нашем сайте), так же, в Черногории отличный климат, а, экология лучшая в Европе. В Черногории умеренно жарко летом и тепло зимой. Достаточно сказать, что зимой в дневное время температура на побережье колеблется от + 3 до + 20 градусов. Также в Черногории, можно сказать, нет преступности и хамства, и качество продуктов питания намного выше, чем в России.
Причина вторая: Многие русские покупают недвижимость в Черногории с целью временного проживания в стране, т.е. используют недвижимость как дачу и живут в Черногории 3 – 6 месяцев в году.
Причина третья: В недвижимость Черногории можно инвестировать с целью получения дохода от сдачи в аренду.
Пошаговая процедура сделки с недвижимостью
Этап 1. Резервация объекта и подписание основного или предварительного договора
Перед приобретением объект необходимо проверить. Удостовериться, что на недвижимости нет никаких обременений, право собственности у продавца оформлено верно, неточности или ошибки в документе отсутствуют.
Всё это делает нотариус до подписания договора в течение одного-двух дней на основании свидетельства о собственности (list nepokretnosti), который представляет продавец. В документе описывается имущество (вид недвижимости, место нахождения, метраж, информация о владельце, кадастровый номер) и содержатся записи о существующих обременениях и ограничениях на нём. Право собственности продавца на объект проверяется на сайте кадастрового ведомства.
После этого в присутствии нотариуса покупатель и продавец подписывают договор – предварительный (predugovor) или основной (ugovor). Предварительный договор заключается в тех случаях, когда по каким-то причинам этого требует одна из сторон, либо при покупке строящегося объекта.
В момент подписания покупатель вносит залоговую сумму (kapara) для снятия недвижимости с продажи. Величина залога – 5–10% от стоимости объекта.
При подписании у будущего собственника при себе должен быть загранпаспорт, у продавца –
- паспорт;
- оригиналы документов на недвижимость;
- согласие супруги/супруга на продажу, если продавец в браке, или справка о том, что в браке он не состоит;
- выписка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по налогам, включая год продажи;
- квитанции об оплате коммунальных услуг.
В договоре фиксируются реквизиты сторон, информация об объекте, его стоимость, сроки и способ оплаты. В случае предварительного договора – дата заключения окончательного договора купли-продажи, а также ответственность сторон и гарантии. В частности, то, что продавец действительно является владельцем продаваемой собственности, имеет полное право на её продажу. А также обязуется снять объект с продажи, а покупатель – приобрести недвижимость.
В случае если покупатель отказывается от сделки после подписания договора, залог не возвращают. Когда сделка расторгается по вине продавца, то он обязан вернуть залог в двойном размере.
По желанию покупателя, а в случае покупки на стадии строительства принудительно, нотариус вносит в свидетельство о собственности обременение о состоявшейся сделке. Это делается для того, чтобы в процессе исполнения сторонами своих обязательств по договору недвижимость не могли сдать в аренду, продать третьим лицам или взять под неё ипотеку.
Договор подписывают нотариус, обе стороны и судебный переводчик. Каждая из сторон получает по экземпляру, а два других нотариус отправляет в управление недвижимости и налоговую инспекцию.
Покупатель получает на руки неполную версию договора (без пункта о переходе права собственности), так как он ещё уплатил не всю сумму за объект. Полную версию ему выдадут только после оплаты и подписания продавцом заявления о переходе права собственности.
Все услуги по составлению и заверению договора и его регистрации в кадастре оплачивает покупатель.
Этап 2. Оплата сделки
Оплачивают недвижимость согласно условиям, прописанным в договоре (основном или предварительном). Это может быть единовременный платёж, оплата частями или рассрочка на согласованный сторонами срок.
Расчёты по сделке, как правило, производятся в безналичной форме на счёт продавца или нотариуса.
Переводить деньги можно со счёта, открытого в банке любой страны, в том числе Черногории. Но сейчас эта опция доступна не во всех черногорских банках и занимает два-три дня, так как банк проверяет потенциального клиента.
Комиссия зависит от ставок банка, откуда делается перевод, банка получателя платежа и банка-корреспондента. Ставки колеблются от 0,5% (онлайн-перевод за границу) до 2,0% в зависимости от суммы и стоимости услуг банка.
При переводе суммы, превышающей €10 тыс., необходимо представить банку обоснование. В данном случае договор купли-продажи (предварительный договор) с переводом на служебный язык банка, где открыт счёт, и апостилем.
Сделка является законченной только после получения продавцом всей суммы по договору. В случае со строящимся жильём процесс купли-продажи растягивается до регистрации в кадастре составленных лицензированным геометром поэтажных планов с отдельными квартирами, подписания основного договора и переноса права собственности на отдельную, зарегистрированную в кадастре квартиру на покупателя.
После оплаты продавец подписывает у нотариуса заявление о том, что получил всю сумму по договору, считает договор выполненным, никаких претензий не имеет и разрешает покупателю перенести на себя право собственности на указанную недвижимость в полном объёме. Это заявление называется clausula intabulandi.
Затем покупатель или его представитель получает полную версию договора. В документе указываются личные данные и реквизиты сторон, кадастровый номер недвижимости и её цена. Один экземпляр договора нотариус отправляет в кадастровое управление с заявлением на регистрацию нового владельца (покупателя).
Этап 3. Уплата налога
После подписания договора купли-продажи у покупателя возникает обязательство по уплате налога на оборот недвижимости. Ставка налога составляет 3% от рыночной стоимости объекта. Напомним, не облагается налогом покупка на первичном рынке у юридического лица – плательщика НДС.
Как правило, стоимость в договоре соответствует рыночным ставкам, за исключением случаев, когда недвижимость в аварийном состоянии и требует вложений или есть иные обстоятельства, существенно влияющие на договорную стоимость.
Налоговый инспектор проверяет соответствие стоимости недвижимости в договоре и выносит решение с указанием величины налога. Если стоимость недвижимости значительно ниже рыночной, например по причине плохого состояния, то необходимо написать инспектору заявление с указанием этих причин и представить фотографии для снижения стоимости. В противном случае инспектор будет делать расчёт исходя из рыночной цены объекта.
В течение 15 рабочих дней покупатель или его представитель должны обратиться в налоговую инспекцию для получения решения о величине налога. И после его получения в течение 15 рабочих дней уплатить налог. Копию квитанции об оплате необходимо представить инспектору (можно отправить по электронной почте).
Если платёж не произведён в установленный срок, начисляется пеня (0,03% за день просрочки).
Этап 4. Регистрация права собственности
Только полная версия договора купли-продажи, содержащая пункт перехода права собственности, является основанием для регистрации в кадастровом управлении Черногории.
Установленный законом срок регистрации – 30 рабочих дней. По факту процедура длится от двух до трёх недель.
После регистрации покупатель или его представитель получает на руки оригинал выписки из кадастрового реестра (list nepokretnosti), который подтверждает право собственности на недвижимость в Черногории. Информация о новом владельце появляется и в электронной системе кадастра.
Затраты при покупке недвижимости в Черногории
- Налог в размере 3% от полной стоимости объекта (при приобретении вторичной недвижимости). Налог должен быть уплачен в течение 15 дней с момента получения Решения налоговой инспекции об уплате налога, иначе начисляются пени.
- Оплата услуг нотариуса – 500€-900€ (тарифы установлены законодательством Черногории);
- Перевод договора, заверенный присяжным переводчиком – 100€-300€ (в соответствии с тарифами на услуги устных и письменных переводчиков).
Аренда в Черногории
Тем, кто пока не решился на покупку черногорского дома, а только присматривается, можно провести здесь отпуск, сняв в аренду жилье, тем более что аренда здесь – одна из самых недорогих в Европе. Вполне приличная квартира в приморском городе обойдется около €50 в день, можно найти и более демократичные варианты.
В принципе найти пристанище можно и по приезду (повсюду можно встретить табличку «собе» – «сдается»), договорившись обо всем с хозяином самостоятельно. Но часто такое жилье находится не на берегу, а на возвышенности, поэтому обратная дорога к дому может превратиться в «восхождение на Голгофу».
Все таки лучше побеспокоиться об аренде заранее и снять жилье через интернет, обратившись к риэлтору или в турфирму. Также можно обратиться к онлайновым доскам объявлений, где найти владельцев недвижимости в Черногории и договориться с ними об аренде. Много предложений по аренде квартир в Будве и ее окрестностях, а в другом регионе страны – Боко-Которской бухте – чаще сдаются виллы, стоимость которых варьируется от €100 до €300 в день.
Узнать подробнее о квартирах и апартаментах в Черногории можно на harmonia-budva.com.
