Аренда муниципальных нежилых помещений у государства

Как правильно арендовать у города помещение

Арендовать помещение у государства могут как физические, так и юридические лица.

Арендовать помещение можно :

Через торги на аукционе
По договору субаренды (равносильна коммерческой аренде)

Преимущество взятия помещения в аренду у государства заключается в том, что ее срок может составлять до 10-ти лет, а размер арендной платы, как правило, в несколько раз ниже коммерческой.

Арендатор имеет право :

Выкупить помещение (через 3 года после его аренды)
Уступить права аренды за определенную плату

Важно : самыми востребованными помещениями для бизнеса являются объекты от 100 до 300 кв. м. На таких площадях обычно размещаются кафе, магазины по продаже одежды и продуктов.

Ознакомьтесь с видами льготных программ

Существуют следующие льготные программы аренды нежилых помещений:

Предприниматели могут арендовать помещение сроком до 49 лет при соблюдении следующих условий (для детских образовательных учреждений) :

При наличии согласования деятельности у Департамента городского имущества
Если зарегистрировано не менее 80% воспитанников в районе расположения заведения
Если в течение 3-х лет была проведена реконструкция и в течение 18-ти месяцев проведен капитальный ремонт

Предприниматели с лицензией на осуществление медицинской деятельности могут арендовать помещение сроком до 20 лет при соблюдении следующих условий (по программе “Доктор Рядом”) :

При соблюдении условий организации медобслуживания от Департамента здравоохранения
Если ремонт и переустройство помещения под медицинские нужды были проведены в течение 6-ти месяцев с момента подписания договора

Определитесь с выбором помещения.

Это можно сделать следующими способами :

Ознакомившись с информацией на официальном сайте Департамента городского имущества или позвонив по телефону единой справочной службы: +7 (495) 777-77-77
Изучив перечень помещений на сайте Департамента города Москвы по конкурентной политике

При выборе помещения обратите внимание на следующую информацию :

Срок аренды
Сумму задатка
Размер ежемесячных выплат
Размер платежа за право заключить договор

Важно : при желании заранее увидеть помещение необходимо заполнить заявление на осмотр (сделать это можно на Инвестиционом портале Москвы или на сайте Департамента города Москвы по конкурентной политике). Ведомство установит сроки посещения и предоставит всю необходимую информацию.

Для того, чтобы принять участие в торгах необходимо подать заявку в Департамент города Москвы по конкурентной политике и собрать необходимые документы.

Юридическим лицам необходимо предоставить :

Оригинал или заверенную нотариусом выписку из Единого государственного реестра юридических лиц
Выписку уполномоченного органа юридического лица о том, что он одобряет совершение сделки

Для ИП :

Оригинал или заверенную копию выписки из Единого государственного реестра ИП

Для физических лиц :

Копию удостоверения личности

Оплатите задаток (примерно 25% от стоимости помещения) и представьте платежный документ с отметкой банка о платеже по следующим реквизитам:

Расчетный счет №403 028 109 000 040 000 60 в отделение 1-го московского ГТУ Банка России Москва 705
БИК 044 583 001,
Получатель – Департамент финансов города Москвы (Департамент города Москвы по конкурентной политике л/с 2182731000450859)
ИНН 7704515009
КПП 770101001

Важно : в платежном поручении (квитанции) об оплате необходимо указать размер задатка за объект, адрес, общую площадь, номер лота и дату проведения аукциона.

Примите участие в торгах

Ознакомьтесь с информацией на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов. Зарегистрируйтесь и перейдите в раздел “Аренда, безвозмездное пользование, доверительное управление имуществом, иные договоры, предусматривающие передачу прав владения и пользования в отношении государственного и муниципального имуществ”.

Обратите внимание на то, что в лотах должны быть указаны:

Данные об организаторе торгов
Местоположение
Размер помещения
Целевое назначение
Срок заключения договора
Размер ежемесячной платы
Общая начальная (минимальная) цена за договор
Описание и технические характеристики (площадь, номер объекта, количество комнат и т.п.)

Место и время проведения будут опубликованы на сайте и высланы на указанную при регистрации электронную почту. Если торги проводятся в Департаменте имущества Москвы, участнику необходимо лично явиться в ведомство. Если торги проводятся в электронном виде, участник должен иметь электронную подпись.

Информация о результатах торгов будет опубликована в СМИ в течение 3-х дней со дня подписания протокола о результатах аукциона и будет размещена на официальном сайте.

Важно : торги проводятся только в том случае, если их организатор получил две или более заявки. Если заявитель только один, то торги не проводятся. С единственным участником заключается прямой договор аренды.

Ознакомьтесь с результатами аукциона

При победе в аукционе необходимо подписать протокол проведения торгов, договор аренды и написать заявление (по установленной форме).

В нем необходимо указать следующую информацию :

Для физических лиц и ИП (форма №1)

Ф.И.О.
Дату рождения
Паспортные данные
ОГРНИП
Адрес регистрации и места жительства
Адрес арендуемого помещения
Стоимость аренды
Сроки аренды
Цели использования
Адрес регистрации и места жительства представителя

Для юридических лиц (форма №2)

Наименование юридического лица (в соответствии с учредительными документами)
Организационно-правовую форму
Ф.И.О. руководителя
Паспортные данные представителя (уполномоченного лица)
ОГРН
Юридический адрес
Почтовый адрес
Адрес арендуемого помещения
Адрес регистрации и места жительства представителя

Важно : если протокол не подписан, сумма задатка будет направлена в бюджет Москвы. При подписанни договора она будет включена в сумму, предназначенную для погашения стоимости арендуемого помещения.

При неподписании протокола департамент имущества города Москвы выставляет на аукцион помещения с целевым назначением “свободное”. В таком случае, новое целевое назначение нужно согласовать с соответствующими структурами, необходимыми для осуществления деятельности арендатора, и предоставить Департаменту подтверждающие документы в течение месяца после победы.

Сдающееся в аренду помещение обычно не имеет документов, подтверждающих его соответствие законодательству. Поэтому покупателю будет необходимо самостоятельно заключить все необходимые договора (заключение СЭС, о пожарной безопасности и т.п.) .

При проигрыше в торгах претенденту возвращается сумма задатка в течение 5-ти дней.

Аукцион может быть признан несостоявшимся в следующих случаях :

При отсутствии заявок
Если было принято решение об отказе в участии в торгах всем подавшим заявки
Если победитель отказался подписать протокол о результатах аукциона или договор

Претенденту может быть отказано в принятии участия в аукционе, если он :

Не внес задаток
Не выполнил требования оформления аукционной документации
Имеет решение о ликвидации или приостановлении деятельности

Как получить помещение в аренду у государства?

Недвижимость, которая находится в муниципальной собственности может выступить в качестве средства для поддержки начинающих предпринимателей 2017.

Претендовать на аренду этих зданий и производственных мощностей со скидкой могут субъекты МСП — малого и среднего предпринимательства, занятые социально-полезной деятельностью или стратегически важной деятельностью.

✅ Кроме того, при проведении в арендуемом помещении капитального ремонта можно получить дополнительные льготы.

В целом же государство заинтересовано в долгосрочном сотрудничестве, что выражается в размере скидок:

Договор аренды на 5 лет и более сопровождается снижением арендной платы до 40% в первый год, до 60% во второй, до 80% за третий год и 100% на все последующие годы;
При договоре на четыре года оплата за первые два снижается до 40% и 80% соответственно;
При договоре на три года стоимость аренды первого года составляет 40% от договорной.
Арендная плата за последующие годы вносится в полном объеме.

⚙ Основной механизм действия такой льготы заключается в следующем: местные (региональные) власти сдают во владение помещения (здания) предпринимателям из категории малого бизнеса на определенных условиях на срок до пяти лет с преимущественным правом его последующего выкупа.

Как субъекту малого и среднего предпринимательства (МСП) получить в аренду помещение на льготных условиях?

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 01.07.2013 № 424-ПП «О создании Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства и внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы» с 01.01.2014 применение льгот при расчете арендной платы за нежилые помещения будет осуществляться на основании решения Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства.

В настоящее время Правительством Москвы принято решение об установлении на 2017 год минимальной ставки 4 500 рублей за кв. м в год всем субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м, по договорам, заключенным без проведения торгов, без рассмотрения на Межведомственной комиссии.

❗ ВАЖНО: Статус субъекта малого предпринимательства должен быть своевременно продлен на новый срок в Департаменте науки, промышленной политики и предпринимательства города Москвы. Соответствующую выписку из реестра субъектов малого предпринимательства необходимо представить в Департамент городского имущества города Москвы.

Если Вы являетесь субъектом малого предпринимательства и арендуете нежилое помещение, находящееся в имущественной казне города Москвы, площадью свыше 300 кв. м и договор аренды заключен без проведения торгов, Вам необходимо до конца года направить в комиссию заявление о рассмотрении вопроса о применении минимальной ставки арендной платы на следующий год в соответствии с действующими нормативными документами Правительства Москвы с приложением пакета документов.

✳️ В соответствии с п. 5.1.2.2 приложения к постановлению Правительства Москвы от 01.07.2013 № 424-ПП «О создании Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства и внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы», необходимо представить документы, подтверждающие использование субъектом малого предпринимательства труда инвалидов, при условии, что среднесписочная численность инвалидов среди их работников за налоговый и (или) отчетный периоды составляет не менее 50 процентов, а их доля в фонде оплаты труда — не менее 25 процентов.

К условиям получения льготы, касающейся аренды нежилых зданий муниципальной собственности, относят:

Заявление, которое подает предприниматель в Межведомственную комиссию.
Заявитель должен состоять в списке Реестра субъектов малого предпринимательства.
Взятое в аренду здание (помещение) используется только по целевому назначению.
Арендуемая площадь не передана в субаренду (конечно же, без согласия арендодателя).

Условиями могут воспользоваться только представители малого бизнеса, работающие в сфере:

культуры и спорта;
здравоохранения;
образования;
социального питания;
торговли (сети социальных магазинов);
бытового обслуживания;
ремесленной и производственной деятельности.

В федеральном законодательстве оговариваются также льготные условия аренды для предпринимателей, которые используют в качестве работников трудоспособных инвалидов.

Для подтверждения среднесписочной численности инвалидов необходимо представить:

— копию штатного расписания с приложением копий справок медико — социальной экспертизы и приказов о приеме сотрудников-инвалидов на работу.

Для подтверждения доли инвалидов в фонде оплаты труда необходимо представить:

— копию формы РСВ-1пфр, копию формы СЗВ-6-4 с приложением копии отчета о начисленных и уплаченных страховых взносах.

Указанная отчетность предоставляется за последние два квартала.

Также Законом г. Москвы от 05.06.2013 № 30 предусмотрено:

увеличение предельного значения площади недвижимого имущества города Москвы, на которое для субъектов малого и среднего предпринимательства распространяется
преимущественное право выкупа, до 1000 кв. метров;
предоставление рассрочки оплаты на срок до 3 лет.

✅ Процедура оформления. Что нужно сделать:

✔️ Обратиться в Межведомственную комиссию (при Департаменте городского имущества) населенного пункта с заявлением о предоставлении имущественной поддержки при аренде определенного здания (помещения).

✔️ Представить на рассмотрение:

копию договора аренды выбранного здания;
подтверждение целевого назначения помещения, используемого для аренды;
документальное подтверждение разрешения на осуществление какого-либо вида деятельности (например, лицензии).

✔️ Ваше заявление будет рассматриваться около месяца, так как служащие Департамента городского имущества будут проверять подлинность всех представленных вами бумаг:

нет ли субаренды;
правильно ли составлен договор об аренде;
действительно ли арендуемое здание может использоваться по целевому назначению;
есть ли основания для предоставления вам как представителю малого бизнеса льготных условий.

❗Если нужна профессиональная помощь в получении аренды помещения, обращайтесь

+7 (495) 2-970-970

#ВашБухгалтерАнна

Приглашаю Вас на страницы в социальных сетях, где я и мои коллеги регулярно делимся полезной информацией и отвечаем на вопросы наших подписчиков:

Бухгалтерское Бюро Анны Веденеевой

Бухгалтерское услуги для физических лиц

Бухгалтерский учет для ИП и ООО

Юридические услуги для ИП, ООО, АО, ПАО

Эта информация может Вам пригодиться, сохраните её или поделитесь с друзьями:

Как получить помещение в аренду у государства?

Особенности аренды муниципальных нежилых помещений

Подходящее нежилое помещение для ведения бизнеса можно арендовать и у государства.

Государственное имущество обычно принадлежит местному муниципалитету либо региону. Стоимость аренды муниципального имущества иногда на порядок дешевле аналогичного коммерческого или частного.

Аренда такого имущества имеет некоторые отличия от аренды негосударственного.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Кто может оформить в пользование муниципальное здание?

Нежилое помещение у государства могут арендовать как юридические, так и физические лица. Физическое лицо должно иметь статус индивидуального предпринимателя. Система налогообложения – любая.

Способы

Арендовать муниципальное нежилое помещение можно только двумя способами: торги на аукционе на право аренды конкретного помещения либо договор субаренды.

Торги на аукционе

Объявление о торгах на право аренды муниципальной недвижимости публикуется в СМИ и дублируется на сайтах соответствующей администрации и официальном сайте РФ (torgi.gov.ru). Сами торги происходят через 30 суток после появления объявления в публичном доступе.

Организация или предприниматель заинтересованные в торгах обращаются в местный орган власти для регистрации в аукционе.

Для регистрации необходимо предоставить пакет документов. В него входят:

заявка на участие в торгах;
оригиналы или заверенные нотариусом копии свидетельства о внесении в Единый Госреестр ЕГРЮЛ или ЕГРИП соответственно.

Организации и ИП зарегистрированные после 1 января 2017 года вместо свидетельств предоставляют лист записи ЕГРЮЛ или ЕГРИП:

оригинал или ксерокопия квитанции об оплате первоначального взноса;
паспорт ИП или представителя юридического лица.

Юридические лица дополнительно предоставляют:

копии учредительных документов;
решение об одобрении или о совершении крупной сделки либо его копию если заключение договора или внесение задатка является для заявителя крупной сделкой;
документ, подтверждающий полномочия лица для участия в аукционе.

Во время проведения аукциона участник голосует за уже предложенную стоимость, также он может поднимать цену. Подъём цены происходит пошагово, один шаг находится в пределах 0,5 – 5 % от начальной цены. Участник предложивший максимальную цену признаётся победителем.

Результаты публикуются в СМИ и на сайтах в течение 3-х дней после завершения аукциона в виде протокола о результатах.

От участия в аукционе отстраняются заявители:

не внесшие задаток;
представившие неполный комплект документов;
являющиеся банкротами;
находящиеся в процессе ликвидации;
с приостановленной деятельностью по решению суда.

Аукцион признается несостоявшимся:

если участников не было вообще;
все участники остановились на начальной цене;
все участники отстранены от торгов;
только один претендент.

Согласно статье 17.1 ФЗ №135 «О защите конкуренции» от 26.07.2006 г. в редакции от 23.04.2018 г. торги на право аренды нежилого муниципального имущества не проводятся в случаях:

организация или предприниматель осуществляет юридические услуги (адвокаты, нотариусы);
ведение медицинской или образовательной деятельности;
является некоммерческой организацией (НКО);
договор заключается на срок не более 30 дней в течение 6 календарных месяцев (узнать о том, на какой срок могут заключаться договора аренды нежилых помещений, можно здесь);
помещение имеет общую площадь не более 20 квадратных метров и не превышает 10% от всего здания по площади;
единственный участник конкурса.

Договор субаренды

Договор субаренды заключается с арендодателем, имеющим право сдавать арендуемую муниципальную площадь в субаренду. Аренда помещения в этом случае ничем не отличается от аренды коммерческой или частной недвижимости. У арендодателя должно быть разрешение администрации на право сдачи арендуемого помещения или его части в субаренду.

Права и обязанности арендатора государственного здания

своевременно оплачивать арендную плату по графику платежей;
самостоятельно заключать договора с коммунальными службами;
вести только заявленный вид предпринимательской деятельности;
производить беспрепятственный допуск представителей муниципалитета.

Льготные условия

Организации и предприниматели занимающиеся социально значимыми видами бизнеса могут арендовать нежилое помещение на льготных условиях. Социально значимыми считаются услуги в областях культуры, спорта, образования, здравоохранения, социального питания и торговли, предприятия бытового обслуживания, ремесленная и производственная деятельность.

Также социально значимым считается предприятие, в котором не менее 50 процентов работников – инвалиды.

В Москве, например, при аренде помещения на 5 лет и более действуют скидки по оплате. За первый год берётся 40% от полной стоимости, за второй – 60%, за третий – 80%, все последующие года – в полном объёме. При договоре на 4 года за первый год – 40%, второй – 80%, последующие года – полностью. Договор на 3 года даёт скидку до 40% стоимости в первый год, далее – полные 100%.

Для детских образовательных учреждений

Аренда помещения на срок до 49 лет при условиях:

не менее 80% обучающихся живет в прилегающем районе;
в первые 3 года после заключения договора аренды производится реконструкция, а капитальный ремонт – в 18 месяцев;
имеется образовательная лицензия.

По программе «Доктор рядом»

Аренда на срок до 20 лет на условиях:

имеется лицензия на осуществление медицинской деятельности;
в первые 6 месяцев после подписания договора аренды происходит ремонт помещения;
бесплатная первичная медпомощь в рамках ОМС.

По программе «Особняк за рубль»

Аренда на срок до 49 лет:

в течение 5 лет необходимо провести полный комплекс ремонтно-реставрационных работ;
запрещается размещать жильё, превращать в склад или производственное помещение;
менять исторический облик здания;
несколько раз в год предоставлять доступ в здание для всех.

Пока идёт ремонт аренда оплачивается по полной стоимости, после подписания акта о приемке работ муниципалитетом аренда снижается до 1 рубля за 1 квадратный метр в год.

При соблюдении договора аренды через 3 года арендуемое имущество можно выкупить в собственность. Оплата производится как одноразовым платежом всей стоимости, так и в рассрочку. Рассрочка предоставляется по желанию, но не более чем на 3 года.

Нюансы заключения договора аренды нежилой недвижимости, предусматривающего ее выкуп, мы подробно рассматривали тут.

Написание заявления

Через 10 дней после торгов на право аренды выигравший участник подаёт заявление на аренду нежилого помещения.

К заявлению прикладываются:

копии учредительных документов для юридических лиц;
копия свидетельства ИНН;
копии выписок из ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
копии заполненных страниц паспорта;
другие документы.

Перечень документов в разных регионах может отличаться.

Заявление пишется по образцу, предоставляемому конкретным муниципалитетом. Строго утвержденная форма отсутствует.

В правом верхнем углу пишем кому и от кого подаётся заявление.

Далее, ниже и в середине листа:

С красной строки «Прошу предоставить в аренду сроком на (количество) лет помещение (здание), общей площадью (размер) кв. м., расположенное по адресу (адрес здания) для размещения (цель использования)»

Со следующей строки: «Список документов прилагаю» и немного отступив со следующей строки нумерованный список приложенных документов. Краткое описание каждого отдельного документа пишется на новой строке.

В заключение ставим число и подпись. Подпись можно расшифровать.

Контактный телефон указываем после подписи, также его можно указать в начале заявления.

Пример заявления:

Департамента недвижимости муниципального образования

город Новый Уренгой

от ИП Иванова Ивана Ивановича

Прошу предоставить в аренду нежилое помещение общей площадью 30 м2, расположенное по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Молодёжная, д. 11, под использование под торговлю

продовольственной (промышленной) группой товаров (офис, склад и т.д.).

Дата _________________И.И. Иванов

Пример 2

Главе Администрации

Зуевского района Кировской области

ФИО, наименование заявителя

Прошу предоставить в аренду сроком на _________________ здание (помещение), общей площадью _____________ кв.м., расположенное по адресу: ________________________________________________________ для размещения _______________________________________ (цель использования имущества).

Следующие прилагаемые документы являются неотъемлемой частью настоящей заявки:

Копии учредительных документов.
Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.
Выписка из ЕГРЮЛ (для юридического лица), выписка из ЕГРИП (для индивидуального предпринимателя).

Регистрация договора

Договор со сроком аренды более года необходимо регистрировать в Росреестре. Документы на регистрацию может подать сам арендатор, так и арендодатель.

В территориальный отдел Росреестра предоставляются следующие документы:

заявка о госрегистрации;
договор об аренде помещения в 3-х экземплярах;
кадастровый паспорт;
учредительные документы юридического лица (устав, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ);
выписка из ЕГРИП и ИНН предпринимателя;
паспорт заявителя;
квитанция об оплате госпошлины.

Срок регистрации аренды муниципального имущества составляет 5 дней.

Госпошлина за регистрацию – 2000 рублей для физических лиц, 22000 рублей – для организаций (п. 22 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Для ИП госпошлина – 2000 рублей.

О том, в каких случаях договор аренды нежилого помещения можно не регистрировать и какие последствия это может иметь, мы рассказывали в этом материале.

Досрочное расторжение

Договор аренды расторгается в одностороннем порядке:

если арендатор использует полученное имущество не по назначению;
несвоевременно вносит арендную плату;
содержит помещение в ненадлежащем виде;
другие причины.

Арендатор может самостоятельно разорвать арендный договор. Для этого необходимо уведомить арендодателя за 30 суток до момента прекращения деятельности в помещении. В уведомлении необходимо указать причину расторжения договора, пункт договора, предусматривающий досрочное расторжение, дату прекращения арендных отношений.

В заключение отметим положительные и отрицательные стороны аренды муниципального помещения.

Плюсом является:

невысокая арендная плата;
возможность выкупа в собственность;
нет риска обмана или мошенничества.

Минусом является:

участие в торгах;
непривлекательное местоположение;
ремонт за свой счёт;
возможность досрочного расторжения договора арендодателем.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Аренда муниципального имущества и НДС 2018 – 2019

Организация или ИП может выступать налоговым агентом по НДС в нескольких случаях. Один из них – это аренда на территории РФ федерального имущества, имущества субъектов РФ, муниципального имущества у органов госвласти и управления и (или) органов местного самоуправления (п. 3 ст. 161 НК РФ). Причем обязанности налогового агента возникают, только если такие органы выступают именно в качестве арендодателей.

Соответственно, арендатору не придется исполнять обязанности налогового агента, если арендодателем будет:

казенное учреждение, поскольку в этом случае объекта обложения НДС не возникает (пп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ, Письмо Минфина от 24.03.2013 № 03-07-15/12713 );
балансодержатель имущества (не орган власти или управления). Тогда сам балансодержатель должен исчислять НДС с сумм арендной платы, полученных от арендатора (Письмо Минфина от 28.12.2012 № 03-07-14/121 ).

Не понадобится платить НДС и в случае аренды у государства земельных участков. Арендная плата за пользование ими обложению НДС не подлежит (пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ, Письмо Минфина от 18.10.2012 № 03-07-11/436 ).

Кстати, арендованное муниципальное имущество может быть передано арендатором в субаренду. Но при этом обязанности налогового агента с него не снимаются (Письмо Минфина от 18.10.2012 № 03-07-11/436 ).

Исчисление НДС

НДС при аренде муниципального имущества считается по традиционной формуле: посредством умножения налоговой базы на ставку. Если в договоре сумма НДС не выделена и указано, что налог включен в арендную плату, то налоговая база определяется на дату ее перечисления так:

Кстати, база считается отдельно по каждому арендованному объекту.

Если имела места задержка с оплатой аренды и в связи с этим арендатор обязан уплатить неустойку, штраф и т.д., то в сумму налоговой базы такие санкции не включаются (Письмо Минфина от 04.03.2013 № 03-07-15/6333 ).

Напомним, что ставка НДС с 01.01.2019 повышена с 18% до 20%. Соответственно, и расчетная ставка в 2019 году будет применяться не 18/118, а 20/120.

Составление счета-фактуры

Налоговый агент в течение 5 календарных дней со дня перечисления арендной платы арендодателю должен составить счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ). Хотя прямо этот срок для налоговых агентов в НК не прописан, в одном из своих писем ФНС рекомендовала ориентироваться на общеустановленный срок для выставления счетов-фактур (Письмо ФНС от 12.08.2009 № ШС-22-3/634@ ).

Уплата исчисленного НДС агентом

Налоговый агент должен удержать исчисленный НДС из суммы арендной платы и перечислить его в бюджет (п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 24 НК РФ). При аренде муниципального имущества НДС в 2018 – 2019 годах уплачивается 3-мя равными частями не позднее 25 числа каждого из 3-х месяцев, следующих за отчетным периодом, вместе с налогом по другим операциям (п. 1, 3 ст. 174 НК РФ, Письмо ФНС от 13.09.2011 № ЕД-4-3/14814@ ). То есть сроки для налоговых агентов установлены такие же, как и для налогоплательщиков.

Принятие к вычету уплаченного в бюджет НДС

Если налоговый агент является плательщиком НДС, то он вправе принять уплаченный в бюджет НДС к вычету (при применении спецрежимов или освобождения от уплаты налога по ст. 145 НК РФ вычеты не положены). Для этого должны выполняться несколько условий (п. 3 ст. 171 НК РФ):

арендованное имущество используется в облагаемой НДС деятельности;
у арендатора есть платежные документы, подтверждающие перечисление НДС в бюджет, и счет-фактура;
услуги по аренде приняты к учету (п. 1 ст. 172 НК РФ).

Если все условия соблюдены, то право заявить НДС к вычету появляется у арендатора в том квартале, в котором этот налог был уплачен (Письмо Минфина от 26.01.2015 № 03-07-11/2136 ). При этом необходимо зарегистрировать счет-фактуру на арендную плату в книге покупок.

Представление декларации

Налоговый агент должен представить декларацию по НДС в свою ИФНС не позднее 25 числа месяца, следующего за истекшим кварталом (п. 5 ст. 174 НК РФ). Сведения об исчисленном НДС при аренде госимущества отражаются в разделе 2 декларации. В отношении каждого такого арендодателя заполняется свой раздел 2, если арендуется несколько объектов у разных госорганов.

Выкуп арендованного помещения у государства субъектом малого предпринимательства

Здравствуйте коллеги! Сегодня планирую рассказать вам о порядке реализации положений Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, а также о том, как оспорить предлагаемую цену выкупа по выставленному договору и как составить для этого необходимый протокол разногласий.

И так начнем с того, что проинформирую как это работает в городе Москве, хотя в регионах РФ есть свои особенности, но в целом порядок одинаков.

Официально услуга обозначается как возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы.
Согласно ст. 3 указанного Федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении недвижимого имущества из государственной собственности города Москвы пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. Под преимущественным правом в данной статье понимается продажа имущества без проведения торгов.

При это преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

Арендуемое субъектом малого и среднего предпринимательства имущество находится во временном владении или пользовании непрерывно в течение двух и более лет по состоянию на 1 июля 2015 года.
Отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Подача заявления на оказание государственной услуги и выдача результата осуществляются в службе «одного окна» Департамента городского имущества города Москвы по адресу: г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20.

В соответствии с Административным регламентом, общий срок предоставления государственной услуги не может превышать 30 рабочих дней, за исключением сроков приостановок.
Т.е., например, если наше ООО “Ромашка” арендует у государства (субъекта РФ) по договору аренды нежилое помещение площадью 100 кв.м. и дата заключения договора ранее 1 июля 2013 года, то наше Общество имеет право купить арендуемое помещение без проведения торгов по цене, равной его рыночной стоимости определенной независимым оценщиком. При этом понимаем, что задолженность по договору у Общества отсутствует.

Итак, ООО “Ромашка” согласно Административного регламента, утвержденном Постановлением Правительства Москвы № 199-ПП от 15.05.2012, обращается с заявлением о выкупе арендуемого помещения в Департамент городского имущества города Москвы с приложением следующего пакета документов:

документ, удостоверяющий личность заявителя;
документ, подтверждающий полномочия представителя действовать от имени заявителя;
учредительные документы.

По истечении 30-дневного срока на оказание государственной услуги субъект малого и среднего предпринимательства получает договор купли-продажи нежилого помещения.
В свою очередь за указанный период Департамент городского имущества города Москвы проводит мероприятия необходимые для проведения независимой оценки и определения рыночной стоимости выкупаемого помещения.

С одной стороны, все достаточно просто, однако существуют подводные камни, которые могут увеличить 30-дневный срок на месяцы или годы (так, например, на арендуемое ООО “Ромашка” помещение могут отсутствовать документы технического учета или отсутствовать сведения об объекте недвижимости в государственном кадастре недвижимости и/или в Едином государственном реестре прав).
Но вот прошли месяцы и Общество получает необходимый договор купли-продажи, и если выкупная стоимость устраивает Общество, то подписываем договор и являемся счастливым обладателем приобретаемой недвижимости.

Однако если стоимость которая предложена Департаментом городского имущества города Москвы значительно отличается от наших ожиданий или рынка сложившегося в близлежащем районе, что делать в этом случае?

Вот здесь стоит обратить внимание на следующее. Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, законодатель наделил нас правом оспорить стоимость выкупаемого помещения на совершенно законных основаниях. Для этого необходимо составить протокол разногласий к проекту договора купли-продажи нежилого помещения.
Что же такое протокол разногласий?

Протокол разногласий — это документ, который дает возможность сторонам внести дополнительные параметры в договор или изменить условия без изменения текста самого договора. Обычно эта практика используется сторонами, которые располагают стандартными договорами, а протоколы используют для отдельных случаев, которые выходят за рамки обычной практики. Стоит отметить, что законодательно установленной формы для протокола разногласий не существует, однако целесообразно его составить той же формы, что и сам договор.

Образец протокола разногласий к договору купли-продажи недвижимости прилагаем во вложении.

В случае, если протокол разногласий будет подписан, то юридическую силу имеют именно те условия, которые указаны в нём, а не в основном тексте договора. При этом в тексте основного договора обязательно нужно сделать пометку, что он заключается с учетом протокола разногласий к нему. Иначе текст протокола не будет иметь никакой юридической силы.

При этом необходимо помнить, что протокол разногласий должен быть составлен и направлен в Департамент городского имущества города Москвы в течении 30 дней с момента получения договора купли-продажи поскольку в соответствии с п. 2 ст. 9 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

После получения протокола разногласий Департамент городского имущества города Москвы либо принимает указанную Ваим стоиомсть либо откланяет Ваш протокол. В последнем случае для урегулирования разногласий придется обращаться в суд и уже в рамках судебного разбирательства будет установлена стоимость приобритаемых нежилых помещений.

Нюансы и особенности аренды муниципальных нежилых помещений. Образец заявления

Заключают договора аренды на нежилые помещения с государством чаще всего юридические лица для использования в своей предпринимательской деятельности. Коммерческие договора аренды между юридическими лицами достаточно понятны и прозрачны. А аренда недвижимого имущества у государственного аппарата обладает некоторыми нюансами, которые необходимо знать и учитывать.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Кто может арендовать у государства муниципальную недвижимость?

Оформить договор аренды с муниципалитетом имеет право как юридическое, так и физическое лицо, которое имеет статус индивидуального предпринимателя.

Как провести процедуру?

Существует два варианта аренды нежилого имущества, принадлежащего муниципалитету:

Путем участия в торгах на аукционе.
Путем заключения договора субаренды (равнозначна аренде на коммерческой основе).

К несомненным плюсам первого варианта договора относятся:

Длительность аренды до десяти лет.
Уровень платы за пользование помещением может быть ниже коммерческой аренды в несколько раз.

Торги на аукционе

Основными источниками информации о предстоящих торгах на право заключения договоров аренды нежилой муниципальной недвижимости служат СМИ и сайт РФ о торгах, согласно ч.1 №909 Постановления Правительства Российской Федерации от 10 сентября 2012г. Срок проведения торгов регламентирован тридцатью днями после размещения объявления о них в публичном доступе.

Юридическое лицо, проявившее интерес в торгах по конкретному лоту, должно обратиться в местный орган власти и подать заявку на участие в аукционе. Для успешного прохождения процедуры регистрации следует собрать пакет документов:

Заявка на участие в торгах по выбранному лоту.
Свидетельство о внесении в ЕГРЮЛ или ЕГРИП.
Документальное подтверждение факта оплаты первоначального взноса.
Общегражданский паспорт предпринимателя или представителя юридического лица.
Для юридических лиц необходимо прикрепить:

копии учредительных документов;
решение об одобрении или о совершении крупной сделки либо его копию, если заключение договора или внесение взноса является для заявителя крупной сделкой;
подтверждение полномочий лица, участвующего в аукционе.

Для подтверждения серьезных намерений участника торгов, он вносит первоначальный взнос в размере от 10 до 25% стоимости арендной платы. В процессе прохождения аукциона, каждый участник отдает свой голос за ранее озвученную цену, либо поднимает ее.

Результат проведенного аукциона обнародуется в средствах массовой информации и на официальном сайте проведения торгов не позднее трех дней с момента завершения аукциона. Обнародование итогов происходит в виде публикации протокола о результатах.

Не всех заявителей допускают к проведению аукциона. Не принимают участие те, кто:

вовремя не внес первоначальный взнос;
подал неполный пакет требуемых документов;
признан банкротом;
в данный момент проходит процесс ликвидации;
организации, чья деятельность приостановлена по решению суда.

Статус несостоявшегося присваивается аукциону в следующих случаях:

при полном отсутствии участников;
при проведении торгов стартовая цена на лот осталась неизменной;
все заявители отстранены от проведения торгов;
участвует только один заявитель.

На основании частей 1 и 3.2 ст.17.1 №135-ФЗ «О защите конкуренции» от 26.07.2006 г. в ред. от 23.04.2018 г. запрещено подписание договоров аренды в отношении муниципального или госимущества с:

медицинскими организациями, цель которых – охрана здоровья учащихся и сотрудников образовательных организаций;
организациями общепита, цель которых – создание необходимых условий для питания учащихся и сотрудников образовательных организаций;
спортивными организациями.

Перечисленные выше организации подписывают договора аренды с муниципалитетом без проведения аукционов и конкурсов.

В пункте 1 этой части статьи устанавливается ставка оплаты за аренду помещения, по результатам проведенной рыночной оценки. В пункте 2 устанавливается минимальный срок продления договора – не менее трех лет.

Договор

При заключении договора субаренды на арендуемую муниципальную площадь, у арендодателя должно быть разрешение, оформленное в письменном виде на право пересдачи помещения. Аренда помещения при таких обстоятельствах схожа с коммерческой или частной арендой недвижимости.

Какие права имеет арендатор государственного здания или его части?

Юридическое лицо, заключившее договор аренды с государством, имеет следующий перечень прав:

Сделать переуступку прав аренды за дополнительную плату.
Выкупить используемое помещение через три года аренды.
Отремонтировать за свой счет и сделать перепланировку помещения после письменного согласования с арендодателем.
Социально значимые организации (имеющее в штате не менее 50% инвалидов, оказывающие услуги в сфере сохранения здоровья, спорта или культуры и т.д.) имеют право на длительный договор аренды, пользуясь льготами. По льготе возможно получение скидки на арендную плату от 40 до 100%.

Какие существуют льготные программы?

Для детских образовательных учреждений

Юридическое лицо может принять участие в льготной программе аренды нежилых помещений с максимальной длительностью 49 лет. Требования для участия:

Наличие образовательной лицензии.
Наличие согласования с Департаментом городского имущества о проводимой деятельности.
Более 80% зачисленных в учреждение участников имеют регистрацию в районе расположения нежилого помещения.
Проведенная реконструкция в течение трех лет с начала действия договора, или капитальный ремонт – в течение последних 18 месяцев.

«Доктор Рядом»

Программа «Доктор Рядом» предлагает участие предпринимателям на получение права аренды с максимальной длительностью 20 лет. Требования участия:

Наличие лицензии на право осуществления медицинской деятельности.
Соблюдение условий организации медицинского обслуживания от Департамента здравоохранения.
Проведение переобустройства или ремонта помещения под медицинские нужды за первые полгода действия договора.

«Особняк за рубль»

По программе «Особняк за рубль» дается право аренды с максимальной длительностью 49 лет. Условия участия:

До окончания первых пяти лет договора требуется провести все ремонтно-реставрационные работы по полной программе.
Не разрешается размещение жилья, оборудование под склад или под производство.
Нельзя изменять исторический облик здания.
Делать день открытых дверей несколько раз в течение года.

Участник программы оплачивает арендную плату по ставке в договоре, пока идет ремонт. По окончании ремонта подписывается акт приема муниципалитетом города. Как только он подписан, арендная плата уменьшается до одного рубля за квадратный метр в год. Если пункты договора аренды соблюдаются организацией, то спустя три года она приобретет право выкупить арендуемое помещение в собственность.

Как написать заявление?

Спустя 10 дней после проведения торгов, победитель должен написать заявление для окончательного оформления договора аренды. К нему требуется приложить следующие документы:

Учредительные документы – копии.
Свидетельство ИНН – копия.
Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП – копия.
Все из общегражданского паспорта, содержащие данные – копии.
Прочие документы в зависимости от региона.

Единой, утвержденной формы заявления нет. Образец предоставляет муниципалитет.

Основные пункты, всегда присутствующие в заявлении:

На чье имя и от кого пишется заявление, с указанием контактного номера телефона – этот блок располагается в правом верхнем углу.
Ниже, в центре пишется «Заявление».
Далее – стандартная формулировка «Прошу предоставить здание (помещение) общей площадью (размер) кв.м., в аренду сроком на (количество) лет, расположенное по адресу (указываем адрес) для (указать цель)».
Указать приложенные документы и их статус (копия, оригинал). Каждый документ указывается отдельной строкой.
В конце заявления ставится подпись заявителя, ее расшифровка и дата.

Пример заявления:

Шапка.
«Руководителю Департамента недвижимости
муниципального образования города Самара Н.А.Петровой
от ООО «Красота»
в лице директора Любимовой Анастасии Федоровны,
тел. 223-77-99».

«Прошу предоставить в аренду нежилое помещение общей площадью 50 кв.м., расположенное по адресу: г. Самара, ул. Линейная, д. 166, с целью размещения в нем салона красоты. К заявлению прилагаю документы:

Копии учредительных документов.
Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе. Выписка из ЕГРЮЛ (для юридического лица) или выписка из ЕГРИП (для индивидуального предпринимателя).
Копия паспорта.

Дата. 15.03.2019г. Подпись. Любимова А.Ф.».

Нужно ли регистрировать договор?

Договор, длительностью до года не требует регистрации. При длительности более года необходима регистрации в Росреестре. Не принципиально, кто будет подавать требуемые на регистрацию документы – арендатор или арендодатель.

В территориальный отдел Росреестра при обращении необходимо предоставить следующее:

заявку о государственной регистрации;
договор об аренде помещения в 3-х экземплярах;
техпаспорт;
учредительные документы юридического лица (устав, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ);
выписка из ЕГРИП и ИНН предпринимателя;
общегражданский паспорт заявителя;
документальное подтверждение оплаты пошлины.

Услуга регистрации предоставляется в течение 5 дней. Стоимость государственной пошлины:

2000 рублей для физических лиц.
22000 рублей – для организаций (п. 22 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
Для ИП госпошлина – 2000 рублей.

Особенности расторжения соглашения

Согласно ст.619 ГК РФ расторжение договора аренды в одностороннем порядке со стороны арендодателя происходит в следующих случаях:

использование арендатором помещения не по назначению;
арендатор более двух раз допускал задержку оплаты;
помещение содержится в ненадлежащем виде;
в результате действия арендатора имущество ухудшается;
арендатор не производит ремонт в описанные в договоре сроки;
другие обоснованные причины.

Согласно ст.620 ГК РФ расторжение договора аренды в одностороннем порядке со стороны арендатора допустимо по следующим причинам:

арендодатель создает препятствия или совсем не предоставляет арендатору имущество в пользование согласно договора;
у имущества обнаружились недостатки, ранее не оговоренные, которые создают препятствия для его использования;
арендодатель, в обязанности которого входит производить ремонт, не производит его;
имущество, неподотчетное арендатору, в силу обстоятельств, окажется в непригодном для использования состоянии.

При расторжении договора раньше срока, одна из сторон заранее уведомляет другую сторону в письменном виде с указанием мотива, пункта договора и даты прекращения отношений аренды.

Возможность заключать договора аренды с государством имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Из плюсов это: небольшая арендная плата по сравнению с рыночной стоимостью, шанс дальнейшего выкупа помещения, отсутствие рисков. Главный минус таких помещений – их не всегда удачное местоположение, строго регламентированное участие в торгах, ремонтные работы за собственные средства.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)