Нужна ли регистрация договора найма жилого помещения

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Подлежит ли государственной регистрации договор найма специализированного жилого помещения, заключаемый на 5 лет с детьми-сиротами?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Закон не устанавливает обязанности по регистрации договора найма специализированного жилого помещения, однако ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникшее на основании договора найма такого жилого помещения, подлежит государственной регистрации при условии, что договор заключен на срок не менее года.

Обоснование вывода:
В соответствии с п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат в том числе возникающие на основании договора ограничения прав и обременения недвижимого имущества, включая наем жилого помещения (ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”, далее – Закон N 218-ФЗ).
Согласно п. 2 ст. 674 ГК РФ ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Положения ст. 51 Закона N 218-ФЗ также предусматривают особенности государственной регистрации обременения жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
Буквальное толкование приведенных норм позволяет прийти к выводу о том, что обременение жилого помещения, которое возникает на основании договора найма такого помещения, подлежит государственной регистрации в случае, если договор найма заключен сроком на один год или на период более одного года. Иными словами, государственная регистрация найма жилого помещения требуется при условии, что договор найма заключен на определенный (конечный) срок, равный одному году или превышающий этот период.
Предоставление жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по договорам найма специализированных жилых помещений осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации (ч. 1 ст. 109.1 ЖК РФ). По общему правилу, указанный договор изначально заключается сроком на 5 лет с возможностью последующей пролонгации.
Таким образом, полагаем, обременение права собственности на жилое помещение, возникшее на основании договора найма служебного жилого помещения, заключенного на период трудовых отношений с работником, подлежит государственной регистрации.
Отметим, что изложенная точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с позицией иных специалистов.
Предлагаем Вам также ознакомиться с разъяснениями Росреестра по вопросу регистрации обременений, возникающих на основании договоров найма, опубликованными на официальном сайте ведомства: https://rosreestr.ru/site/press/news/gosudarstvennaya-registratsiya-na.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Рижская Мария

Ответ прошел контроль качества

14 ноября 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”. Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры и где это сделать?

Сдача квартиры в аренду является достаточно прибыльным бизнесом. Именно поэтому при наличии свободной площади многие граждане предоставляют свое жилье в наем. Причем срок аренды может быть, как непродолжительный – посуточный, так и длительный.

Максимальный период для предоставления жилой недвижимости в аренду установлен в 5 лет. Все договора, заключаемые на промежуток времени более 1 года, должны пройти государственную регистрацию.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Для чего нужно регистрировать договор аренды?

По статье 609 ГК РФ арендный договор на квартиру составляется в простой письменной форме. Нотариального заверения нотариуса такого документа не требуется, если только одна из сторон не пожелает этого.

Если аренда квартиры является долгосрочной, то регистрация в органах ЕГРН проводится в обязательном порядке. При краткосрочной сделке в постановке на госучет нет необходимости. Именно поэтому довольно часто заключают договор аренды квартиры на 11 месяцев — и налоги не платят, и регистрация не требуется.

Аренда является установлением ограничения на право владения собственностью. При регистрации договора об установлении арендных отношений данная операция фиксируется в государственных органах: заносится запись в кадастровый паспорт недвижимости.

В случае, если владелец квартиры повторно захочет сдать в аренду жилье, а срок предыдущего договора еще не истек, то при обращении в ЕГРН такая сделка не сможет быть оформлена. Также данная операция позволяет обезопасить потенциального покупателя квартиры, который будет информирован об установленном обременении на недвижимость.

Только зарегистрированный договор является гарантом арендных отношений. При возникновении конфликтных ситуаций арендодатель может обратиться в суд, подав на жильцов иск в связи с повреждениями в квартире или порчей имущества. Также собственник сможет избежать мошенничества, которое грозит его недвижимости.

Куда обратиться?

Арендный договор регистрируется требуется:

в территориальном органе ЕГРН;
в МФЦ по месту жительства (служба «Одного окна»).

Для обращения нужно собрать все требуемые документы. Подать их на рассмотрение может любой из участников сделки: арендатор или арендодатель, или официально оформленное доверенное лицо любой из сторон. Оформить заявку на регистрацию можно и совместно.

Какие нужны документы?

При постановке на государственный учет арендного договора требуется стандартный пакет документов. Различаться они могут в зависимости от того, между какими лицами заключается сделка: физическими или юридическими.

Документы, требуемые для регистрации вне зависимости от того, кто участвует в заключении сделки:

3 экземпляра договора аренды;
заявление о постановке на учет в ЕГРН;
документ, устанавливающий права владения квартирой – свидетельство о собственности;
кадастровый паспорт на жилую недвижимость;
паспорта заявителей;
квитанция о внесении госпошлины.

При оплате госпошлины стоит учитывать нюанс. Если подает заявку только одна сторона арендных отношений, то она полностью оплачивает сумму пошлины. Для частного лица она составляет 2000 рублей, для организации – 22000 рублей.

Если подают заявление оба участника, в этом случае госпошлина делится на два равных платежа. Если и арендодатель, и арендатор являются физическими лицами, то каждый из них должен оформить платежку на 1000 рублей.

При заключении аренды между частным лицом и организацией требуется предоставление двух квитанций, одна из которых будет оформлена на 1000 рублей (частное лицо), вторая – на 11000 рублей (организация).

Если квартира находится в собственности нескольких лиц, то требуется обязательное согласие на ее сдачу в аренду. Оно должно иметь нотариальное заверение.

Если в аренде принимает участие организация, то для регистрации договора потребуются дополнительно следующие документы:

учредительные бумаги (должны быть нотариально заверены).
Выписка из налоговой о постановке юридического лица на учет.
Доверенность на сотрудника организации на проведение сделки.
Справка о государственной регистрации юридического лица.

Результат постановки на учет

После подачи документов через 5 дней выдается на руки участникам арендных отношений по экземпляру договора, в которых имеются записи о регистрации аренды в ЕГРН.

В ряде случаев может быть получен отказ в регистрации аренды:

не все документы были предоставлены;
в договор не были включены все требуемые существенные условия: нет полной информации о предмет (квартире) аренды, нет или неточные сведения о сторонах сделки, нет данных о размере арендной платы.

Последствия отсутствия регистрации

Главным последствием отсутствия регистрации является ответственность перед законом. Арендодатель должен оплачивать налог на доходы, то есть на прибыль, получаемую от аренды. В случае ее неуплаты он должен будет выплатить:

всю сумму полагающегося налога;
пени за просрочку: 1/300 ставки рефинансирования за каждый просроченный день (статья 75 НК РФ);
штрафы за сокрытие доходов: 5% за непредоставление налоговой декларации (статья 119 НК РФ) и 20% за неуплату налога (статья 122 НК РФ);
уголовная ответственность: от 100 тыс. рублей до 300 тыс. рублей, принудительные работы до 1 года или лишение свободы до 6 месяцев (статья 198 УК РФ).

Договор аренды, заключенный на срок более одного года, подлежит обязательной регистрации в ЕГРН. Для этого необходимо предоставить все требуемые документы и оплатить госпошлину. Отсутствие регистрации повлечет за собой множество санкций для арендодателя, начиная от начисления пеней и заканчивая уголовной ответственностью.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Нужно ли регистрировать договор аренды жилого помещения между физическими лицами?

Практически каждый человек в своей жизни сталкивается с арендой жилого помещения. При такой аренде заключается договор.

При его заключении всегда возникает вопрос, а нужно ли регистрировать договор аренды квартиры? И, если да, то где?

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

Узнайте о том, чем отличается договор аренды от договора найма жилого помещения, из нашей статьи.

Необходимость

Договор аренды жилого помещения между физическими лицами: регистрация — это необходимо? Далеко не каждый договор нужно регистрировать. В Росреестре нужно регистрировать договора на длительную аренду. Согласно п. 2 ст. 651 ГКРФ, регистрировать нужно только те договора, которые заключены на срок более года. Распечатать договор аренды квартиры между физическими лицами вы можете здесь.

Какими законами регламентируется регистрация договора аренды квартиры? Регистрация в Росреестре регламентируется п. 2 ст. 651 ГКРФ.

Гражданский кодекс РФ Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Кем и в какие сроки?

Кто регистрирует договор?

Согласно п. ст. 26 Закона № 122-ФЗ, заявление может подать одна из сторон договора аренды.

То есть, заявление может подавать как арендатор, так и тот, кто арендует жилье.

О том, как составить доверенность на право аренды жилой площади от собственника, вы можете узнать из нашей статьи.

Как быстро нужно зарегистрировать договор при его заключении?

Зарегистрировать договор желательно в кратчайшие сроки. Это должно быть сделано в ближайшее возможное время, то есть во время работы нужной организации. Поэтому лучше заранее собрать все необходимые документы.

Статья 26 Закона № 122-ФЗ. Государственная регистрация права аренды недвижимого имущества

Право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.С заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Помните, что могут возникнуть проблемы с получением справок из БТИ, эта процедура не всегда проходит быстро и гладко.

Поэтому следует озаботиться подготовкой документов до заключения договора.

Если договор не будет зарегистрирован в кратчайшие сроки, может вступить в силу ст. 165 ГКРФ.

Гражданский кодекс РФ Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

Договор аренды квартиры между физическими лицами: регистрация — нужна или нет? Интервью с юристом о последствиях отсутствия регистрации долгосрочного договора аренды недвижимости в этом видео:

Узнайте о правилах составления расписки о внесении средств за аренду квартиры из нашей статьи.

Какие документы потребуются?

Для того, чтобы зарегистрировать такой договор, потребуется следующий перечень документов:

заявление на регистрацию. Его может подать любая сторона;
оригинал и копия документа, которые подтверждают оплату госпошлины;
подлинники договора не менее, чем в 2 экземплярах. Если нужно зарегистрировать договор, то понадобиться целых 4 экземпляра договора (По одному останутся у каждой стороны и 2 экземпляра нужны для регистрации);
обоим сторонам нужно представить паспорт;
если в сделке участвуют юридические лица, то им нужно предъявлять учредительные документы;
экспликация (Это справочный материал, который является пояснением к архитектурному проекту здания.) и поэтажный план жилого помещения. Все эти документы можно получить в БТИ;
кроме того, нужен документ, который подтверждает право собственности арендодателя;
правоустанавливающие документы, которые указаны в свидетельстве.

О необходимости составления акта приема-передачи к договору аренды квартиры и о правилах составления описи имущества перед заключением соглашения читайте на нашем сайте.

Где зарегистрировать договор?

Договор должен пройти государственную регистрацию в Росреестре.

Однако не всегда такую регистрацию делают там. Для начала, перед таким обращением, лучше всего будет позвонить в муниципалитет вашего района. Работники муниципалитета направят вас именно в ту организацию, которая занимается регистрацией договоров в вашем случае.

Иногда этим занимается многофункциональный центр.

Нужно ли платить госпошлину при регистрации договора аренды?

За такую регистрацию предусмотрена госпошлина в 1000 рублей для граждан и в 15 000 рублей для организаций. Это прописано в 22 п. 1 ст. 333.33 НКРФ.

Госпошлину нужно заплатить перед тем, как регистрировать договор. При регистрации договора нужно предоставить оригинал квитанции об уплате госпошлины.

Узнайте, в каких случаях вам может понадобиться составление дополнительного соглашения к договору аренды, из нашей статьи.

Особенности в зависимости от срока

Если договор заключен на срок менее 1 года, он считается краткосрочным. В таком случае, нет необходимости регистрировать такой договор. П2 ст 651 ГК РФ предусматривает такую регистрацию только для договоров, которые заключены на срок от 1 года.

Многие собственники, которые хотят избежать такой регистрации, заключают договор чуть меньше, чем на год, а потом его продлевают.

То есть, если вы заключили договор 3 июня, то кончаться он должен не позднее, чем 2 июня следующего года. В таком случае, регистрировать его будет не нужно.

Итоги

Как мы видим, для того, чтобы зарегистрировать договор, нужно собрать большое количество документов.

Имеет смысл составлять договор длительной аренды и регистрировать его в том случае, если объект договора – очень дорогое жилье или собственник уезжает на длительный срок и есть необходимость в том, чтобы получить дополнительные гарантии.

Если такие гарантии собственнику не нужны, то можно заключать договор сроком менее, чем на год и не регистрировать его.

Но учтите, что подавать декларацию о доходах в налоговую службу собственник должен у любом случае, не зависимо от того, на какой срок заключен договор аренды.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-44-61 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Нужно ли регистрировать договор найма квартиры на один месяц?

добрый день подскажите пожалуйста договор найма заключен на срок с 1.01.2015г по 31.12.2015г. нужно ли его регистрировать, наниматель хочет в судебном порядке признать договор не заключенным так как он не зарегистрирован на сколько правомерны его требования?

договор называется договор аренды жилого помещения, заключен между физическими лицами, фактически данный договор- это договор найма или аренды?

Ответы юристов ( 6 )

Здравствуйте. Договор найма жилого помещения сроком не более 1 года регистрации не подлежит.

ГК РФ Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами(пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
2.Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

фактически данный договор- это договор найма или аренды?
Ирина

в Вашем случае это договор аренды

Так как договор у вас заключен на срок менее одного года (год был бы с 01.01.2015 г. по 01.01.2016 г.), то и обязательной государственной регистрации он не подлежит.

По этому основанию признать договор не заключенным, в вашем случае, нельзя.

Дмитрий у меня вопрос : я думаю что год это с 1.01.2015. по 31.12.2015г., а менее года это 01.01.201г. до 31.12.2015г., может быть я не права объясните.

Читайте также: Ликвидация ТСЖ по решению собственников протокол

Найма или аренды? Уточнитесь. Скорее всего у Вас договор аренды жилого помещения. Если срок аренды свыше 11 месяцев, то подлежит гос.регистрации. Но! Если он Вам передал по акту передачи, был согласен, получал арендную плату, то суд признает его заключенным.

Если совет полезен, поставьте “+”.

договор называется договор аренды, но заключен между физическими лицами я так понимаю это в людом случае будет договор найма. Я на стороне наймодателя, наниматель платил, квартиру по акту принял, а потом перестал, теперь хочет признать договор не заключенным.

Нет, не нужно, т.к. срок аренды менее одного года, согласно статьи 651 ГК РФ.

Надежда, а разве период с 01.01.2015 по 31.12.2015г это не ровно год?

7,2 рейтинг
7764 отзыва эксперт

В отношении жилых помещений оформляется договор найма жилого помещения. Аренда относится к нежилым помещениям и движимому имуществу.

Согласно ст.674 ГК РФ 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

То есть, в вашем случае срок более года, значит нужно регистрировать.

Ирина спасибо за ответ,я пришла к такому же выводу, но уже ситуация сложилась так что договор не зарегистрирован, наниматель пользовался помещением, платил, а потом перестал платить и хочет признать договор не заключенным так как он не зарегистрирован на сколько правомерны его требования? И еще период с 01.01.2015 по 31.12.2015г это ровно год или более года,и если ровно год договор нужно регистрировать ?

Ирина спасибо за ответ, я пришла к такому же выводу, но уже ситуация сложилась так что договор не зарегистрирован, наниматель пользовался помещением, платил, а потом перестал платить и хочет признать договор не заключенным так как он не зарегистрирован на сколько правомерны его требования?
Ирина

В данном случае можно попробовать применить положение о фактическом согласии на заключение договора. То есть, оплата была, помещение представлено было, соответственно стороны согласовали все условия.

Согласно ст.164 ГК РФ 1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно ст.165 ГК РФ 1.Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

Полагаю нужно подавать иск о признании сделки действительной и взыскании суммы платы за жилое помещение.

В суд уже подали, решением взыскана плата, наниматель обжалует решение , в суде первой инстанции не участвовал, суд первой инстанции восстановил пропущенный нанимателем срок на обжалование, в апелляционной жалобе просит признать договор не заключенным.

В суд уже подали, решением взыскана плата, наниматель обжалует решение, в суде первой инстанции не участвовал, суд первой инстанции восстановил пропущенный нанимателем срок на обжалование, в апелляционной жалобе просит признать договор не заключенным.
Ирина

Он не может заявлять данные требования. Они заявляются в исковом порядке и должны быть предъявлены в первой инстанции. Вам нужно возражение на апелляцию готовить.

то есть суд не может отказать во взыскании платы так как договор не зарегистрирован, для этого ответчику нужно с начало в порядке искового производства признать договор не заключенным?

Здравствуйте, согласно ст. 671 Гражданского кодекса РФ По договору найма
жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Ограничение
(обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 674 ГК РФ).

Т.е. в данной статье прописано про регистрацию не самого договора найма, а про обременение права собственности жилого помещения по такому договору.

Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ст. 26.1 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

За несоблюдение срока подачи заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5000 руб. (ч. 1, 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

Это значит, что в случае если обремение не будет зарегистрировано, то Вам грозит правовое последствие в виде указанного выше штрафа, а не признания договора незаключенным, т.к. статья 674 ГК РФ не требует регистрации самого договора.

Более того, несмотря на то, что по закону договор должен быть заключен в письменной форме, закон при этом не исключает возможности заключить договор устно, в этом случае при возникновении спора необходимо будет доказать факт заключения договора или достигнутых договоренностей, в качестве подтверждения подойдут любые доказательства кроме свидетельских показаний.

Согласно п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 N 13 «О
применении судами норм гражданского процессуального законодательства,
регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» — Судам
необходимо учитывать, что по смыслу статьи 327 ГПК РФ повторное
рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Новые материально-правовые требования, которые не были
предметом рассмотрения в суде первой инстанции, в соответствии с частью 4
статьи 327.1 ГПК РФ не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной
инстанции (например, требование о компенсации морального вреда).

Таким новым материально – правовым требованием будет требование о признании договора незаключенным, хоть оно и заявлено как довод апелляционной жалобы, все равно по своей природе является материально – правовым требованием, и поэтому такое требование не будет рассматриваться!

Требование о признании договора незаключенным нанимателю необходимо было предьявить в суде первой инстанции как встречный иск т.к. удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение
первоначального иска т.е. Вашего (с. 137, 138 Гражданский процессуальный
кодекс РФ);

Вместе с тем ограничения, предусмотренные частью 4 статьи 327.1 ГПК РФ, не
распространяются на случаи, когда суд апелляционной инстанции в соответствии с частями 4 и 5 статьи 330 ГПК РФ переходит к рассмотрению дела по правилам
производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

По правилам производства в суде первой инстанции рассматриваются следующие дела:

1)рассмотрение дела судом в незаконном составе;

2) рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания;

(Т.е. если лицо, участвующее в деле не было надлежащим образом извещено, то есть риск рассмотрения дела по правилам производства в суде первой инстанции, в т.ч. с рассмотрением новых материально – правовых требований, например о признании договора незаключенным, выясните в суде, был ли наниматель извещен надлежащим образом).

3) нарушение правил о языке, на котором ведется судебное производство;

4) принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле;

5) решение суда не подписано судьей или кем-либо из судей либо решение суда подписано не тем судьей или не теми судьями, которые входили в состав суда, рассматривавшего дело;

6) отсутствие в деле протокола судебного заседания;

7) нарушение правила о тайне совещания судей при принятии решения.

Думаю, что если суд апелляционной инстанции (Забайкальский краевой суд или районный) не будет рассматривать апелляционную жалобу по правилам производства в суде первой инстанции, то велик шанс что Ваше решение устоит, при этом, если наниматель обратиться с требованием о признании договора незаключенным снова, но уже в суд первой инстанции, то ему будет отказ, т.к. вопрос о правомерности взыскания на основании договора уже рассматривался в суде, т.е. ваше решение будет иметь преюдициальное решение, ст. 61 ГПК РФ — Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Регистрация договора найма жилого помещения

Требуется ли государственная регистрация договора найма жилого помещения?

Отсутствие необходимости регистрации договора найма в Росреестре вроде бы очевидно, однако некоторые практикующие юристы путают договоры найма жилища и аренды нежилых помещений, ошибочно считая, что оба вида контрактов подлежат государственной регистрации. Связано это с тем, что у данных договоров много сходного, например обязательная письменная форма (п. 1 ст. 609 ГК РФ, п. 1 ст. 674 ГК РФ). При этом в силу общей нормы (п. 2 ст. 609 ГК РФ) договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации. Исключение составляют контракты об аренде зданий и сооружений, заключенные на срок менее года, а также договоры аренды земли (о порядке заключения договора аренды недвижимости можно прочитать в соответствующей статье).

Читайте также: Плюсы и минусы товарищества собственников недвижимости

Аналогичной же нормы, предписывающей обязательную регистрацию договоров найма жилого помещения, законом не предусмотрено. Более того, такой договор не подлежит госрегистрации даже в том случае, когда срок его действия составляет больше года.

Путаницу при разрешении вопроса о необходимости регистрации договора найма жилого помещения в Росреестре вносят положения законодательства о регистрации обременения наймодателя. Об этом и поговорим далее.

Надо ли регистрировать обременение наймодателя в Росреестре?

Обременение возникает на основании заключенного договора и ограничивает право владения, распоряжения или пользования определенным имуществом. В качестве основных видов обременения выступают залог имущества либо его арест.

При заключении договора найма жилья наймодатель утрачивает право владения и пользования им на период действия контракта. Это связано с тем, что в силу договора пользуется и владеет жилым помещением наниматель. Осуществлять же действия по владению и пользованию жильем одновременно обе стороны не могут, поскольку это будет нарушать права нанимателя.

Именно указанной особенностью договора найма жилого помещения обуславливается наличие в ГК РФ п. 2 ст. 674, согласно которому ограничение (обременение) права собственности на жилье, которое возникает при заключении договора найма на срок более года, подлежит госрегистрации в органах Росреестра.

Таким образом, если стороны заключили договор найма жилья на срок более года, они обязаны зарегистрировать обременение в Росреестре. Причем данная обязанность должна быть выполнена в течение 1 месяца с момента подписания договора.

Документы для регистрации обременения

Порядок регистрации обременения установлен законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Перечень документов для регистрации следующий:

заявление;
договор найма жилого помещения;
документы, подтверждающие права наймодателя на заключение договора (выписка из ЕГРН, договор с отметкой из БТИ);
паспорт заявителя либо его представителя;
документ, подтверждающий полномочия (доверенность), если заявление подается представителем;
документ об уплате государственной пошлины (2000 руб., согласно подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Документы подаются напрямую в Росреестр либо через многофункциональные центры (МФЦ). Они могут быть поданы лично либо направлены по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Срок оказания услуги составляет 7 дней.

Основания для отказа в регистрации обременения

При подготовке и подаче документов необходимо учитывать возможные основания для отказа в предоставлении государственной услуги. Перечень таких оснований указан в ст. 26 ФЗ № 218.

В частности, отказ в регистрации возможен, если:

наймодатель не имеет права сдавать недвижимость внаем, т. е. не является правообладателем или его представителем;
заявление подало в орган регистрации ненадлежащее лицо;
обременение уже было зарегистрировано ранее;
договор заключен на срок менее года, что свидетельствует об отсутствии необходимости государственной регистрации обременения;
не представлены все необходимые документы;
документы представлены, но не являются подлинными либо содержат недостоверные сведения;
заявление не подписано либо подписано неуполномоченным на его подачу лицом;
ранее были представлены документы на госрегистрацию другой сделки с этим же объектом недвижимости и решение по данным документам еще не принято;
договор найма жилого помещения признан недействительным в судебном порядке;
договор найма жилья признан ничтожной сделкой;
помещение, переданное по договору найма жилья, не является жилым;
имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, указанными в документах заявителя, и данными, содержащимися в ЕГРН.

Таким образом, ответ на вопрос о том, надо ли регистрировать договор найма жилого помещения, отрицательный. Однако в том случае, когда такое соглашение заключено на срок более года, требуется государственная регистрация обременения наймодателя в органах Росреестра. Заявление и документы могут быть поданы либо в МФЦ, либо в Росреестр. Регистрация производится в течение недели.

Временная регистрация по договору найма жилого помещения

Российское законодательство обязует граждан регистрироваться по месту пребывания при условии их проживания по адресу, отличному от прописки, в течение 90 дней.

8 (800) 600-36-07 – Регионы
+7 (499) 110-86-72 –Москва
+7 (812) 245-61-57 –Санкт-Петербург

Причем зарегистрироваться гражданин может как в квартире родственников и друзей, так и в арендованном жилье.

Найм жилого помещения по договору

Договор найма жилого помещения в обиходе обычно называется договором аренды. Хотя такое название не совсем корректно с юридической точки зрения. Если квартира передается во временное пользование физическому лицу, то заключается именно договор найма. В случае если арендатором выступает юрлицо, то речь идет о договоре аренды.

Каждый собственник квартиры имеет право свободно ей распоряжаться по своему усмотрению.

Он вправе продать ее, подарить или сдать в аренду. В последнем случае он обязан заключить с нанимателем договор найма жилого помещения.

Положения договора найма защищают права сторон и фиксируют их обязанности. Так, в договоре найма жилого помещения оговариваются такие важные аспекты взаимоотношений между собственником и жильцом как срок действия арендной платы, размер ежемесячной арендной платы и прочие моменты, а при необходимости и возможность оформления временной регистрации.

Можно ли сдавать жилье без регистрации человека в квартире

Закон допускает возможность сдачи жилья без официальной регистрации в нем арендатора в следующих случаях:

если жилье арендуется его родственниками;
жилец проживает в квартире менее 90 дней.

Оформление временной регистрации в арендованной квартире производится в стандартном порядке. Единственное, что нужно учитывать, это необходимость подать в составе комплекта документов письменное согласие всех собственников квартиры на временную регистрацию определенного лица по месту пребывания.

Нужно ли прописывать жильца?

Собственник жилого помещения может не регистрировать жильца, если тот проживает там относительно небольшой период времени: менее 90 дней. Без его согласия совершать регистрационные действия сотрудники миграционной службы не вправе, даже если на руках у арендатора будет заключенный договор аренды.

Если жилец проживает в съемной квартире более 3 месяцев, то собственник обязан предпринять меры по постановке жильца на учет в ФМС. В противном случае он совершает административное правонарушение, которое карается штрафом в 2000-3000 руб.

Хотя на практике доказать факт проживания квартиросъемщика в течение длительного времени весьма проблематично и привлечь собственника к ответственности непросто.

В договоре найма можно прописать обязанность собственника предоставить письменное согласие на временную регистрацию. Но делать это не обязательно. При отсутствии указанного пункта отношения между сторонами будут регулироваться согласно нормам ГК и АПК, где сказано об обязанности владельца жилплощади временно зарегистрировать у себя жильца при условии его проживания в квартире более 90 дней.

Особенности для собственника

К числу положительных сторон для собственника можно отнести отсутствие потенциальных проблем с законом. Если жилец оформлен в квартире на законных основаниях, то он может не беспокоиться о возможных штрафных санкциях со стороны налоговиков или сотрудников миграционной службы.

Многие собственники не хотят регистрировать своих арендаторов из-за опасений по поводу того, что они в перспективе будут претендовать на собственность. На самом деле такие опасения беспочвенны. Временная регистрация не дает никаких правовых оснований претендовать на жилье, а лишь закрепляет права на законном основании проживать на данной жилплощади.

Претендовать на квартиру арендатор не сможет, даже если вложит деньги в ее содержание и ремонт. Права собственности могут возникнуть только в результате заключения договора купли продажи или оформления дарственной. По договору аренды или найма они не возникают.

Конечно, временная регистрация не лишена и своих минусов:

Вырастет размер коммунальной платы (хотя обычно обязанность по ее оплате перекладывают на нанимателя).
Если жилец возьмет кредит и не отдаст, то навещать должника коллекторы будут по адресу его регистрации.
На этот адрес будут приходить все штрафы от ГИБДД.
Если арендатор военнообязанный и уклоняется от службы в армии, то сотрудники военкомата будут разыскивать его по указанному адресу.

Грамотное оформление доверенности на продажу вашей недвижимости поможет избежать неприятностей. Об этом вы сможете узнать в нашей информативной статье.

Что такое рента квартиры и насколько она выгодна? По ссылке есть все ответы.

Особенности для арендатора

Наличие официальной регистрации по месту пребывания несет в себе немало плюсов для арендатора. Так, ему открывается доступ к широкому спектру государственных и коммерческих услуг: право на получение медицинских услуг в поликлинике, образовательных услуг в школе или детском саду, получение кредита и оформление страховки, трудоустройство и пр. Таким образом, наличие временной регистрации способно существенно улучшить качество жизни жильца и устранить ряд административных барьеров.

Пожалуй, минусов у квартиранта от оформления временной прописки практически не будет. Данная процедура для него бесплатна. В любой момент он может прекратить срок действия временной прописки. При этом его постоянная прописка не аннулируется и остается в силе.

Минусы могут возникнуть у жильцов при наличии у них проблем с контролирующими инстанциями, так как при необходимости налоговики или приставы могут с легкостью их найти по месту фактического проживания.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!