Можно ли сдать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?
В 2022 году в больших городах всё также актуальна аренда комнаты в коммунальной квартире.
Однако в этом вопросе имеется ряд нюансов, которые нужно знать и арендодателю, и потенциальному квартиранту.
Что надо знать при сдаче внаём комнаты в коммуналке? Необходимо ли на это согласие собственников других комнат? Итак, далее о том — как законно сдать комнату в коммуналке.
Законодательная база: нюансы и подводные камни
В 2006 году в российском законодательстве появилась ст. 52 ЖК РФ, где чётко указано, что отдельная жилая комната в коммунальной квартире или общежитии может являться автономным объектом для заключения договора соцнайма.
Вследствие принятия данной статьи многие арендодатели перевели предоставленную государством муниципальную жилплощадь в личную собственность.
Комната в коммунальной квартире — это жилое помещение и самостоятельный объект права собственности (ст. 16 ЖК РФ). В ст. 30 ЖК РФ и ст. 228 ГК РФ прописано право собственника распоряжаться жилым помещением в рамках законодательных норм.
Это значит, что владелец комнаты не вправе на своей территории организовать магазин или офис, но может её продать, сдать в аренду, подарить или обменять.
В ст. 45 ЖК РФ приводится перечень ограничений права собственности для владельцев комнат в коммунальной квартире. В данной статье обозначено, что собственник комнаты не вправе выделять свою долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире, отчуждать её или передавать права на эту долю отдельно от права собственности на свою комнату.
Иными словами, собственник комнаты в коммуналке не может выделить себе, а затем сдать или продать часть кухни, туалета, коридора и ванной в общей квартире.
Могут ли соседи по коммуналке запретить сдавать комнату?
В законодательстве отсутствуют какие-либо ограничения для собственника комнаты в коммуналке, касающиеся сдачи внаём жилого помещения.
Поэтому с точки зрения закона соседи не вправе запретить другому собственнику заселить квартиранта в его приватизированной комнате. Но это только в том случае, если жилплощадь не является объектом долевой собственности.
Вместе с тем практика показывает, что собственнику комнаты всё же лучше заручиться согласием соседей, причём в письменном виде. Недружелюбно настроенные соседи способны настолько испортить жизнь квартиранта, что ему ничего не останется, как съехать, лишив арендодателя потенциальной прибыли.
Кроме различных придирок и наложения запретов на пользование кухней, ванной и прочими объектами, расположенными на общей территории, соседи могут донести в ЖЭУ на квартиранта, не имеющего временной регистрации, обратиться к участковому с различными жалобами. Проживание в таких условиях вряд ли придётся по душе квартиранту.
Можно ли сдавать комнату в коммуналке без согласия соседей?
В Жилищном Кодексе есть несколько статей, противоречащих друг другу. Так, например, согласно п. 1 ст. 41 ЖК РФ, помещения общего доступа принадлежат всем владельцам и нанимателям комнат в коммуналке на основании долевой собственности.
И для того, чтобы квартирант получил доступ к ванной, кухне и прочим общим местам, необходимо получить разрешение у соседей. Что же делать? Как сдать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?
Если соседи выступают против заселения комнаты третьим лицом, арендатору стоит обратиться к п. 1 ст. 36 ЖК РФ, в которой говорится, что на основании долевой собственности владельцам многоквартирных помещений принадлежат места, не являющиеся частью квартиры или комнаты: лифт, лестничная площадка, придомовая территория, подвал, чердак и т. д.
На выручку придёт также и ст. 42 ЖК РФ, гласящая о том, что у собственника комнаты в коммуналке имеется своя личная доля в общей собственности, которой он волен распоряжаться по своему усмотрению.
Таким образом, опираясь на эти статьи, можно сделать вывод: собственник вправе предоставить внаём не только саму комнату, но и право пользования санузлом, кухней, коридором и прочей общей территорией. И здесь важно правильно составить договор.
Как составить договор сдачи в аренду комнаты в коммуналке?
Договор найма на комнату в коммуналке по своему содержанию схож с типовым соглашением аренды на квартиру. При заключении сделки обеим сторонам нужно иметь при себе паспорт.
Собственнику комнаты потребуется документ, подтверждающий его право собственности на комнату, которая сдаётся внаём. Договор можно составить самостоятельно в произвольной форме.
Основное, что нужно в нём прописать:

Отдельным пунктом следует прописать, что дополнительно к комнате сдаются внаём места общего пользования. Стоит также указать, что наниматель обязуется соблюдать график дежурств в общих местах, если таковой разработан и применяется в коммунальной квартире.
Арендатор вправе пользоваться предоставляемым в аренду помещением для личного проживания. Имущество собственника сдаётся квартиранту на срок действия договора.
Арендатор, как представитель собственника жилплощади, вправе пользоваться местами общего пользования, находящимися в долевой собственности между соседями по коммуналке.
Правила сдачи неприватизированной комнаты в коммунальной квартире
Если комната в коммунальной квартире не принадлежит арендодателю, то бишь он проживает в ней по договору социального найма, то на передачу жилплощади в субаренду он должен получить разрешение Жилищного комитета.
Только после этого есть смысл договариваться с соседями. Кроме того, перед сдачей комнаты в коммуналке следует помнить о нормах проживания на каждого из жильцов. Согласно этим нормам, на одного человека должно приходиться не менее 12 м² жилой площади.
Итак, чтобы сдать в аренду комнату в коммуналке, не требуется получать согласие соседей, если жилое помещение находится в собственности арендодателя.
То же самое относится и к местам общего доступа в коммунальной квартире: если владелец комнаты на законных основаниях владеет жильём, то он имеет полное право передавать её в пользование своему представителю, то есть квартиранту.
Тем не менее, прежде чем заниматься сдачей комнаты в коммуналке, собственнику лучше всё-таки согласовать данный вопрос с остальными жильцами.
Гибкость и умение договариваться здесь сослужат хорошую службу и принесут пользу не только хозяину комнаты, но и будущему жильцу.
Соседка сдает комнату в коммуналке, я против. Что делать?
– Я собственник двух комнат в трехкомнатной коммунальной квартире. Моя соседка хочет сдать свою комнату, а я против. Какие мои права в данном случае и мои действия?
Отвечает адвокат Максим Никитин:
Ситуация, когда один из собственников комнаты в коммунальной квартире не живет в ней и сдает посторонним лицам в аренду, а второй не хочет иметь под боком меняющихся время от времени соседей, не редка.
Попробуем разобраться, имеет ли собственник право сдавать свою комнату в аренду без согласия другого собственника и можно ли этому помешать. Нормы российского законодательства не дают четкого ответа. Судебная практика также не однозначна и зависит от того, на нормы гражданского или жилищного законодательства ссылается сторона.
Право собственника владеть и распоряжаться своей собственностью гарантировано Конституцией России и, казалось бы, незыблемо, но и тут есть свои нюансы. Можно ли, осуществляя свои права, нарушать права соседей? Ведь, если комната сдается в аренду, жильцы не только занимают саму комнату, но и пользуются общими помещениями: кухней, коридором, ванной и туалетом. Тут-то и возникает конфликт между соседями по коммунальной квартире.
Согласно Жилищному кодексу, собственник комнаты в коммунальной квартире имеет право собственности на общие помещения в ней, однако порядок пользования ими не определен. Его регулируют нормы Гражданского кодекса, согласно которым порядок пользования общими помещениями должен быть установлен соглашением собственников. А если они к такому соглашению прийти не могут, то судом. Причем на практике суды не разъясняют, к какому именно соглашению должны прийти собственники и какой порядок пользования общими помещениями необходимо установить.
Да и вряд ли это возможно на практике. Как можно установить часы пользования туалетом, например? И как суд предлагает следить за исполнением такого соглашения, какие меры ответственности применять к нарушителю? Опять же, если собственник комнаты пользуется общими помещениями безо всякого соглашения, почему наниматели должны его заключать? Все эти вопросы суды оставляют без внимания и выносят решения о запрете сдавать комнату в аренду, мотивируя их необходимостью получения согласия владельца других комнат в коммуналке.
Противоположенную позицию занимают суды, отказывая в исках о запрете сдавать комнату. В своих решениях они исходят из того, что законодательство не предусматривает обязанность собственника комнаты в коммунальной квартире получать согласие других собственников на сдачу комнаты в аренду, а общие помещения в квартире, такие как кухня или ванная, не являются самостоятельными объектами права и следуют судьбе права собственности на комнату.
По моему мнению, при разрешении таких споров судам следует руководствоваться нормой Гражданского кодекса о том, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц. То есть суды не должны ограничивать собственника формальной обязанностью получить согласие других собственников на сдачу комнаты в аренду, фактически ставя собственников в неравное положение и зависимость от получения такого разрешения.
Важное значение имеет и тот факт, может ли суд в принципе ограничить право собственника сдавать имущество в аренду без согласия других собственников? Ведь пока имущество не сдано, права других собственников не нарушаются, следовательно, и ограничивать право собственника на сдачу комнаты в будущем не правомерно.
Если арендаторы нарушат права соседа, он может подать в суд соответствующий иск и руководствоваться нормами о том, что собственник жилого помещения обязан поддерживать общее имущество в надлежащем состоянии, соблюдать права соседей и правила пользования жилыми помещениями. Указанные обязанности распространяются и на арендаторов комнаты в коммунальной квартире.
Так, если арендаторы не производят уборку мест общего пользования, не участвуют в содержании общего имущества коммунальной квартиры, шумят в позднее время или иным образом нарушают права соседа-собственника, последний имеет право на защиту своих прав и выселение нарушителей из квартиры.
Таким образом, если Вы не хотите, чтобы соседка сдавала комнату в аренду, Вам придется подать в суд исковое заявление. Решение суда будет зависеть от того, на каких нормах будет основан иск и конкретных обстоятельств дела. Не забудьте заявить требование о выселении арендаторов из комнаты, иначе Вы не сможете принудительно исполнить решение суда и выселить неугодных соседей.
Отвечает юрист Василий Катынкин (Екатеринбург):
Необходимо выяснить правовой статус комнат в данной коммунальной квартире. Возможны два варианта.
- Коммунальная квартира находится в долевой собственности. Например, одному собственнику принадлежит 2/3 доли в праве собственности, а другому 1/3 доли. Квитанция по оплате коммунальных услуг в этом случае, как правило, общая, если не произведен раздел лицевых счетов.
- Комнаты в коммунальной квартире являются самостоятельными, на каждую из них выдано отдельное свидетельство о праве собственности. Квитанции по оплате коммунальных услуг, как правило, раздельные.
В первом случае объект является общим, соответственно, при вселении временных или постоянных жильцов при предоставлении регистрации по месту жительства необходимо получать письменное согласие второго собственника на вселение. Во второй ситуации объекты являются самостоятельными друг от друга и получать согласие необязательно.
В случае спора можно вызвать участкового, чтобы он установил личность вселившегося лица, а также основания его вселения. Далее можно написать второму собственнику претензию, в которой нужно указать, что не было получено согласие на вселение с требованием о выселении. Если на претензию получен отрицательный ответ или просьбу проигнорировали, тогда можно предъявить исковое заявление в суд с требованием о выселении лица.
Безусловно, необходимо учитывать большое количество факторов: количество собственников и размер их долей, количество зарегистрированных лиц, количество фактически проживающих, общую площадь квартиры, наличие лиц с нарушениями здоровья (серьезными заболеваниями, инвалидностью и т. д.).
Также нужно учитывать, что собственник вправе вселить в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без получения согласия остальных собственников и проживающих лиц.
Отвечает эксперт по управлению многоквартирными домами Дмитрий Бурняшев (Ставрополь):
На сегодняшний день нет закона, который прямо запрещал бы сдавать в аренду комнату в коммунальной квартире без согласия других собственников. Именно этим и пользуются многие арендодатели, которые на возмущения соседей могут поставить в тупик вопросом: «А где написано, что я обязан уведомлять и спрашивать у вас?» Однако есть нормы законодательства, которые в совокупности могут указать на обязанность согласования.
Все собственники комнат в коммунальной квартире являются собственниками мест общего пользования (ч. 1 ст. 41 Жилищного кодекса РФ). Также у собственников есть права владения, пользования, распоряжения своим имуществом, согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ. И если объект собственности находится в собственности нескольких лиц, то распоряжение, владение и пользование имуществом может происходить только по соглашению всех ее участников (ст. 246, 247 Гражданского кодекса).
Если собственник комнаты сдает ее другому лицо, то он, с одной стороны, на сдачу самой комнаты не должен ни у кого спрашивать разрешения, но, с другой стороны, сдача комнаты невозможна без использования мест общего имущества коммунальной квартиры (ванной комнаты, кухни и т. д.), и этот порядок пользования должен производиться совместно всеми собственниками. Если порядок пользования не достигнут соглашением, то тогда его может установить только суд.
Пока нет соглашения или судебного решения о порядке пользования, то и ничего нельзя поделать. Вызывать полицию? Полиция не уполномочена разрешать гражданско-правовые споры. Проверит лишь регистрацию и передаст сведения в МВД, не более того.
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
Поставьте соседку в известность о своей позиции в этом вопросе, уточнив, что Вы будете предупреждать любого пришедшего осмотреть комнату, что не пустите арендатора в места общего пользования, что будете вызывать милицию для вывода из квартиры посторонних людей каждый раз, когда они в квартире появятся. Также можете предложить соседке компромиссное решение: Вы дадите ей разрешение сдавать комнату, если арендаторы будут также оплачивать аренду Вам и вашим общим соседям за места общего пользования, например. Тогда вряд ли кто-то вообще снимет эту комнату. Но имейте в виду, что своим отказом отношения с соседкой Вы испортите окончательно и бесповоротно. Лучше скажите ей, что дадите разрешение, только если лично познакомитесь с арендатором и он вам понравится.
Отвечает помощник юрисконсульта ООО «Центр правового обслуживания» Татьяна Кравцова:
Ваше согласие на вселение жильцов потребовалось бы в случае долевой или совместной собственности на квартиру с соседями, в соответствии со статьями 247 и 253 ГК РФ.
Коммунальная квартира, в свою очередь, не является объектом, находящимся в общей долевой или совместной собственности граждан. В коммунальной квартире в общей собственности жильцов находится только общее имущество.
Таким образом, комната в коммунальной квартире – юридически самостоятельный объект частной собственности, и Ваша соседка является ее единственным собственником. Согласно статье 209 ГК РФ, собственник может распоряжаться своим имуществом и использовать его в соответствии с законом, если своими действиями не нарушает прав других лиц. В том числе собственник имеет право передавать другим лицам, оставаясь при этом собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Так что соседка имеет законные основания передать свою комнату в коммунальной квартире для пользования другому лицу на основании договора найма, при этом не получая чьего-либо согласия.
Стоит отметить, что ранее Постановление Правительства Москвы от 31.10.2006 N 859-ПП закрепляло обязанность регистрирующих органов требовать согласие всех соседей по коммунальной квартире на регистрацию собственником в принадлежащем ему помещении жильцов, в том числе членов его семьи. Однако определение Верховного Суда РФ от 10.10.2007 N 5-Г07-76 признало данную норму незаконной и отменило на основании того, что ч. 5 ст. 42 ЖК РФ устанавливает исчерпывающий перечень ограничений права собственности для собственников комнат в коммунальной квартире. При этом такого ограничения, как обязательное получение согласия собственников комнат в коммунальной квартире на вселение одним из собственников жильцов в свою комнату, а также его регистрацию в такой комнате, закон не предусматривает.
Тем не менее представители агентств недвижимости при оформлении договоров найма часто испрашивают от собственника письменное согласие соседей на сдачу комнаты внаем. Аналогичной позиции могут придерживаться и государственные органы при оформлении регистрации лица по месту проживания в коммунальной квартире. Данная позиция аргументирована тем, что, согласно статье 41 ЖК РФ, помещения коммунальной квартиры, используемые для обслуживания более одной комнат, принадлежат собственникам комнат на праве общей долевой собственности. А поскольку новый жилец будет пользоваться ванной комнатой, туалетом, коридором и т. д.), он должен получить согласие собственников комнат на его использование.
Указанная позиция удобна и помогает избежать конфликтов между соседями, но не основывается на требованиях закона. Согласно статье 42 ЖК РФ, доля лица в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна размеру площади комнаты, принадлежащей на праве собственности такому лицу. Таким образом, собственник комнаты в коммунальной квартире является собственником и доли в общем имуществе и может распоряжаться ею по своему усмотрению.
Помимо этого, следуя логике представителей агентств недвижимости и регистрирующих органов, даже отдельную квартиру в жилом доме невозможно было бы сдать без согласия собственников других квартир. Ведь статья 36 ЖК РФ устанавливает, что лифты, лестничные проемы и т. д. находятся в общей долевой собственности всех собственников. В свою очередь, наниматель не может не использовать указанное имущество в процессе проживания в арендованной квартире. Тем не менее закон не устанавливает обязанности для собственника квартиры получать согласие от жильцов дома при оформлении договора найма или аренды.
Само по себе вселение жильца в комнату не требует согласия и не влечет нарушения Ваших прав при условии, что новый сосед ведет себя добросовестно и не преступает закон. Если же жилец нарушает своими действиями закон, например нарушает тишину и покой в ночное время, Вы вправе требовать прекращения противоправных действий, в том числе через обращение в полицию. Также Вы вправе требовать выселения жильцов, нарушающих Ваши интересы, из коммунальной квартиры в досудебном и далее, при наличии спора, судебном порядке.
Однако предварительное достижение согласия с соседями по вопросу вселения и регистрации жильцов в коммунальной квартире с закреплением такого согласия на бумаге, безусловно, снижает вероятность возникновения споров и отказа в регистрации со стороны государственных органов.
Можно сдать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей
Коммунальная квартира. Соседи хотят сдавать комнату, должны ли они от нас получить согласие? И как мы можем воспрепятствовать им, в сдаче комнаты!
Ответы юристов ( 5 )
- 9,9 рейтинг
- 5761 отзыв эксперт
Нельзя сдать комнату в коммунальной квартире без согласия всех собственников остальных комнат, так как есть общая собственность, коридоры, туалет, ванная комната, кухня, которой пользуются и имеют право на нее все собственники.
Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Вы вправе обратиться в полицию по поводу законности проживания нанимателей, если комната будет сдана, или подать иск в суд о выселении жильцов.
С уважением! Г.А. Кураев
как мы должны дать ответ, это письменная форма или устная?
Согласование производится конечно же в письменной форме, в противном случае, оно недоказуемо.
как мы должны дать ответ, это письменная форма или устная?
Ответ должен быть письменный, если вы не дает Вашего согласия, желательно с отметкой о получении. Если согласие даете, то такая бумага больше будет нужна для соседа, который сдает помещение в найм, по этому в данном случае можно как письменно так и устно.
Согласие – в письменной форме. Если согласия не было, то можно попробовать выселить их через суд, как уже было сказано. При этом без суда/полиции делать этого не стоит, иначе есть риск ответственности, как минимум, по статье «Самоуправство». А в суде, я полагаю, шансы есть и неплохие. Всё-таки основная практика в Вашу пользу, хотя есть и обратные решения, конечно.
Так мне должны послать письмо соседи, в котором они будут спрашивать, даю ли я согласия им на сдачу в аренду их комнаты? Или я им должен написать как то, что я против!
По идее они должны письменно запросить у Вас согласие. Но и Вы можете в письменном виде выразить свое несогласие в сдачу комнаты в наем посторонним лицам.
Да, всё верно в их интересах запросить у Вас письменное согласие. Но при этом можете сами направить им официально своё несогласие. И отправляйте обязательно заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.
Да, должны у Вас получить согласие на сдачу в найм. Согласно ГК РФ:
Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире
1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире).
И как мы можем воспрепятствовать им, в сдаче комнаты!
Воспрепятствование возможно думаю только через суд путем подачи иска о выселении.
Добрый день, Александр.
Соседи хотят сдавать комнату, должны ли они от нас получить согласие?
Вопрос неоднозначный, практика судов разная. Некоторые суды считают что нелья, объясняя это тем, что в коммунальной квартире есть не только индивидуальное имущество каждого осбственнника, но и общее имущество — кухня, туалет, ванная и т.д. везде по разному. А распоряжение общим имуществом возможно только по соглашению всех собственников.
Другие суды считают, что можно, главное, чтобы не ущемлялись права соседей.
Определение Санкт-Петербургского городского суда от 02.04.2012 N 33-3983/2012
… сдача внаем жилого помещения в коммунальной квартире собственником доли сама по себе является правомерным действием. Более того, ограничение права Б. сдавать в аренду (найм) свои комнаты в коммунальной квартире без получения предварительного согласия истца как участника общей долевой собственности нарушает права Б. как собственника жилых помещений в данной квартире, что противоречит ст. 209 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ.
Первая позиция более сильная, так как её поддерживал Верховный суд РФ.
Если все комнаты муниципальные, то согласие надо получить ото всех соседей.
Статья 76 ЖК РФ Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
1. Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления.
2. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
В законе таких подробностей нет. В их интересах, чтобы это было в письменном виде.
- 8,8 рейтинг
- 676 отзывов
Добрый день, Александр!
Согласно статье 209 «Содержание права собственности» Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ:
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Это означает, что если комната в коммунальной квартире принадлежит Вашим соседям на праве собственности, то они вправе распоряжаться ей по своему усмотрению, в том числе они могут сдавать ее в аренду.
Но при этом следует учитывать положения статьи 41 «Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире» Жилищного кодекса Российской Федерации” от 29.12.2004 N 188-ФЗ, в которой установлено, что собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире).
Это означает, что на право пользование другими помещениями в коммунальной квартиры, помимо комнаты необходимо согласие соседей.
При этом в статье 42 «Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире» Жилищного кодекса Российской Федерации” от 29.12.2004 N 188-ФЗ указано, что у собственника комнаты в коммунальной квартире тесть своя личная доля в общей собственности, которой он может распоряжаться по своему усмотрению.
должны ли они от нас получить согласие?
В данном случае ситуации с получением согласия достаточно противоречива, с одной стороны собственнику жилого помещения в коммунальной квартире лучше заручиться согласием соседей. Но если Вы желаете воспрепятствовать им в праве распоряжаться своим имуществом, то соседи вправе отстаивать свои интересы в судебном порядке, в случае если помещение принадлежит им на праве собственности.
Жильцы против: можно ли сдать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?
Еще в советские времена руководители страны высказывали желание полностью искоренить коммунальные квартиры, как определенный класс недвижимости.
Тогда люди верили в коммунизм и мечтали о том, что скоро они получат свою жилплощадь. Однако, как мы видим на сегодняшний день, благодаря взлетевшим ценам на жилье, коммунальные квартиры и общежития сейчас являются самым бюджетным вариантом для аренды.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !
Можно ли взять в аренду квартиру без согласия соседей?
Еще в далеком 1994 году Конституционный Суд признал право арендаторов комнат в общежитиях и коммуналках на то, чтобы перевести социальное жилье в личную собственность, то есть – приватизировать. Приватизация недвижимости может осуществляться без согласия соседей.
Таким образом, коммунальная квартира в наши дни может быть разделена на несколько помещений, часть которых находится в собственности у государства, а часть у физических лиц.
В 2006 году была принята статья 52 ЖК РФ, где четко указано, что изолированная комната в общежитие или коммунальной квартире может являться отдельным объектом для заключения договора соцнайма.
Это дало толчок второй волне приватизации, вследствие чего многие арендаторы воспользовались своим правом перевести в личную собственность предоставленную государством муниципальную жилплощадь.
В ней говорится о том, что собственник жилплощади имеет полное право совершать любые действия с ней, если они отвечают нормам закона РФ и не нарушают права и интересы других лиц.
В категорию этих действий входит возможность продать, обменять, подарить или сдать свою комнату без информирования об этом жителей соседних помещений.
Как сдать комнату в комуналке, если жильцы против?
Если жилая площадь не является объектом долевой собственности, то владелец помещения не имеет необходимости спрашивать согласие соседей для того, чтобы сдать комнату в аренду. Это его личное дело – пускать в свою собственность квартиранта или нет. Мнение и позиция соседей, особенно в том случае, когда они выступают против этого, не может иметь под собой никаких законных оснований.
Пункт 1 статья 41 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире
Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире).
Следовательно, для того, чтобы квартирант получил доступ к ним, требуется получить разрешение у других проживающих. Это делает невозможным сдачу в аренду комнаты без согласия соседей.
В том случае, если соседи выступают против того, чтобы вы сдавали свою комнату в наем третьему лицу, несмотря на то, что жилплощадь у вас приватизирована и является личной собственностью, следует обратиться к пункту 1 статьи 36 ЖК РФ.
В нем говорится, что на основании долевой собственности владельцам многоквартирных помещений могут принадлежать места, не являющиеся непосредственной частью квартиры или комнаты: лестничная площадка, придомовая территория, лифт, подвал, чердак, технический этаж и так далее.
Также поможет статья 42 ЖК РФ, говорящая о том, что у собственника комнаты в коммуналке также есть своя личная доля в общей собственности и он волен распоряжаться ей по своему усмотрению.
Следовательно, вы можете на правах владельца помещения в коммуналке предоставить арендатору не только саму комнату, но и право пользования кухней, коридором, санузлом и так далее.
В том случае, если наниматель не будет злонамеренно пытаться причинить вред или ущерб имуществу, находящемуся в общем пользовании – с него и с вас взятки гладки.
В статье 135 ГК РФ также говориться о том, что, если место, которое предназначено для обслуживания другого помещения, которое является предметом спора, находится в общем пользовании.
Тогда часть его и, соответственно, право им пользоваться, переходит к владельцу основного помещения или же его представителю.
Статья 135 ГК РФ. Главная вещь и принадлежность
Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
В случае аренды комнаты представителем собственника является квартирант, действующий на основании договора найма.
Заключение договора
Сам договор найма на комнату в коммунальной квартире по своему содержанию будет схож с типовым договором аренды на квартиру. При заключении сделки собственнику и арендатору необходимо иметь при себе документы, удостоверяющие их личность. От владельца жилого помещения потребуется документ, подтверждающий его право собственности на предоставляемую в наем жилплощадь.

Договор можно составить от руки в произвольной форме.
Главное — прописать там дату заключения соглашения, реквизиты обеих сторон, предмет договора (комната, ее площадь, адрес), порядок финансовых расчетов и полную опись имущества.
То же касается имущества собственника, которое предоставляется нанимателю на срок действия договора.
Также арендатор, как представитель владельца жилплощади, имеет право пользоваться местами общего доступа, находящимися в долевой собственности между соседями по коммуналке.
Подводные камни
Далеко не все жители коммунальной квартиры спокойно смирятся с новым квартирантом, даже если вы процитируете им соответствующие законы. Негативно настроенные соседи могут начать пакостничать и портить жизнь арендатору постоянным проявлением агрессии и мелкими склоками.
В некоторых случаях дело может доходить даже до таких кардинальных действий, как закрытие входной двери на щеколду или цепочку, когда арендатор отлучится, ограничения по времени, какое он может проводить на кухне или в душе и так далее.
Разумеется, все вышеперечисленное является явным нарушением прав, которые получает арендатор, подписав договор найма. Считайте, что вам крупно повезло, если в качестве жильцов вам попадется бойкая семейная пара, которая не только не позволит как-либо ущемлять свои права, но и не даст спуску особо решительно настроенным соседям по коммуналке.
В этом случае не придется переживать о том, как складываются отношения ваших арендаторов с другими жильцами.
А вот если в наниматели вы выбираете скромную девочку-студентку, только что поступившую на первый курс института, то будьте готовы либо к тому, что в скором времени ваши соседи ее просто «выживут», либо придется потратить немало собственных нервных клеток в урегулировании имеющегося конфликта.
Так или иначе, следует запомнить: для того, чтобы сдать в аренду комнату в коммунальной квартире или общежитии, не требуется получать согласие соседей. Это касается лишь тех случаев, если жилплощадь находится у вас в собственности.
Тоже самое относится и к местам общего пользования в коммуналке – если вы на законных основаниях владеете жильем, то имеете полное право использовать свою долю в общей собственности по личному усмотрению. В частности – передавать ее в пользование своему представителю, то бишь – квартиранту.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-65-46 (Москва)
+7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)
Сдать комнату – без согласия соседей. Остальное – незаконно?
Почему обращение в суд по делу о найме комнаты в коммуналке приводит к «замкнутому кругу», поведал Sobesednik.ru эксперт.
Что надо знать, когда сдаешь комнату в коммуналке? Вопросов много. К примеру, самый главный — необходимо ли на это согласие собственников других комнат в коммунальной квартире? Казалось бы, этот вопрос давно отпал. Но нет — он неожиданно стал весьма актуальным в судебной практике. Тонкости сдачи комнаты в наем Sobesednik.ru обсудил с Александром Перепелкиным, начальником юридической службы столичного агентства «Нора-недвижимость».
Моя комната — имею право сдать!
— Насколько я знаю, всплеск судебных разбирательств идет по теме «комнату вы имеете право сдавать без согласия соседей, а вот чтобы ваш жилец пользовался кухней, туалетом и ванной — обязаны уговорить всех остальных собственников». Откуда такая странная логика и почему суды встают на сторону истцов?
— Это юридическая коллизия. Она образовалась из-за спорного с юридической точки зрения Определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 сентября 2013 г. № 5-КГ13-101.
Но лучше разберем проблему по порядку. Комната в коммунальной квартире относится к жилым помещениям и является самостоятельным объектом права собственности (ст. 16 ЖК РФ). Статья 30 ЖК РФ и статья 228 ГК РФ гарантируют, что собственник волен распоряжаться жилым помещением как хочет, если это не противоречит закону. То есть, к примеру, собственник не может в комнате (жилом помещении) организовать магазин (для этого помещение должно быть в категории нежилых и соответствовать разным требованиям), но может в ней жить, ее продать, сдать в наем, подарить.
Исчерпывающий перечень ограничений права собственности для собственников комнат в коммунальной квартире установлен в ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ. В частности, там говорится, что собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире и отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
— Другими словами, вы не можете выделить себе кусок кухни, туалета, ванной и коридора в коммунальной квартире. И, скажем, продать «свой» кусок кухни, оставив за собой право на комнату.
— Совершенно верно. Но в законодательстве нет никаких ограничений для собственника комнаты в коммунальной квартире для сдачи в наем комнаты. И нет никакой необходимости получать для этого согласие соседей, проживающих в других комнатах коммуналки.
— Но если соседи все-таки не согласны с моим решением сдать свою комнату жильцу?
— В случае спора с соседями по коммунальной квартире о том, можно или нельзя сдавать свою комнату в наем или аренду без их согласия, не нужно искать в законе норму, устанавливающую такое правило, а нужно попросить соседей найти в законе и показать вам норму закона, обязывающую вас спрашивать на это их согласие.
Споры за кусок туалета
— Но эти споры все же возникают. И часто переносятся в суды, где почему-то об этих нормах забывают.
— Такое положение дел возникло недавно. Тут вот в чем дело.
Речь, как правило, идет о местах общего пользования. Ведь лица, которых собственник комнаты вселяет в свою комнату, пользуются общим имуществом коммунальной квартиры, таким как кухня, ванная комната, туалет и другое. А эти помещения (в соответствии с п. 1 ст. 41 ГК РФ) принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в данной квартире и используются для обслуживания более одной комнаты. Следовательно, когда арендатор ими пользуется, затрагиваются и права соседей.
Но места общего пользования в коммуналке не являются самостоятельным объектом права. Права на них производны от прав на жилые комнаты в коммуналке. Следовательно, права на места общего пользования следуют за юридической судьбой прав на комнаты (п. 3 ст. 42 ЖК РФ).
Поэтому жилец, который снимает комнату в коммуналке, автоматически получает и права пользования этим общим имуществом. Ведь когда сдают, например, в наем не комнату, а квартиру в многоквартирном доме (где собственникам жилых помещений принадлежит аналогично доля в общем имуществе дома), подобный вопрос — о необходимости получить согласие других собственников, чтобы сдать квартиру в аренду — даже не возникает.
Руководствуясь именно такой юридической логикой, суды до недавнего времени и разрешали споры между собственниками комнат в коммунальной квартире.
— Но осенью 2013-го появилось Определение судебной коллегии по гражданским делам.
— Да. И судебная практика по данному вопросу перестала фактически быть единой.
В этом Определении ВС РФ указал на следующее: «Поскольку порядок использования общего имущества в коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством, то в соответствии со ст. 7 ЖК РФ к этим отношениям применяются нормы Гражданского кодекса РФ об общей долевой собственности, в частности нормы ст. ст. 246 и 247 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Исходя из содержания приведенных норм Гражданского кодекса РФ собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению. Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом».
Александр Перепелкин / архив редакции
— В переводе на более простой язык это означает: если по закону пользование общим имуществом предполагает согласие всех собственников, то и в случае коммунальной квартиры это должно происходить так. Поэтому если соседи против того, чтобы ваш жилец ходил в их туалет (и им неважно, что это и ваш туалет тоже), то — обращайтесь в суд. Правильно?
— Именно так. Таким образом, по мнению ВС РФ, до тех пор, пока между собственниками комнат в коммунальной квартире в добровольном порядке — или на основании решения суда — не определен порядок пользования общим имуществом (коридор, ванная комнаты, туалет, кухня и так далее) на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам, сдача в наем комнаты в коммунальной квартире является незаконной.
— Выходит, сдать комнату я могу по закону без согласия соседей, а вот если порядок пользования общим имуществом не определен, то это будет незаконным действием с моей стороны?
— Да. Трудно согласиться с такой юридической логикой — хотя бы потому, что тогда нужно признать незаконность заключения всех договоров социального найма комнат в квартирах коммунального заселения, которые заключаются уполномоченными муниципальными органами без какого-либо согласия на это со стороны собственников других комнат в коммунальной квартире и оглядки на их мнение, в том числе при отсутствии какого-либо соглашения с ними на этот счет.
Поэтому если город-собственник, заселяя в одну из комнат в коммунальной квартире нанимателей по договору социального найма, никакого согласия собственников других комнат в коммунальной квартире не спрашивает, не должен получать такое согласие на заключение договора найма и другой собственник комнаты в коммунальной квартире.
На чьей стороне суды
— Но у собственника комнаты есть право обратиться в суд. А там что происходит?
— Как показывает моя практика, итог неутешительный. Люди, которые, повинуясь указанной логике ВС РФ, обращаются к мировым судьям с иском об определении порядка пользования общим имуществом коммунальной квартирой на случай сдачи собственниками комнаты в наем, получают в этом отказ как в требовании, не основанном на законе. В итоге получается замкнутый круг.
— Будет ли пересматриваться это определение?
— Мы очень на это надеемся. Ведь, кроме того, это противоречит позиции самого ВС РФ, которая была им озвучена ранее в Определении от 10 октября 2007 г. по гражданскому делу № 5-Г07-76, когда предметом рассмотрения был спор о признании недействующими отдельных положений постановления Правительства Москвы № 859-ПП от 31 октября 2006 года «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве», ограничивающих права собственника коммунальной квартиры на вселение и регистрацию по месту жительства других лиц.
ВС РФ в этом определении подтвердил: Московский городской суд при рассмотрении дела по первой инстанции правомерно обратил внимание на то, что в ч. 5 ст. 42 Жилищного кодекса РФ для собственников комнат в коммунальной квартире установлен исчерпывающий перечень ограничений права собственности. И такого ограничения права собственности, как наличие согласия собственников всех жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в принадлежащую ему комнату членов своей семьи, законодательством не предусмотрено.
Непоследовательность ВС РФ в указанном вопросе, к сожалению, не добавляет стабильности гражданскому обществу и является в некоторых случаях благодатной почвой для злоупотребления своими правами со стороны недобросовестных соседей по коммунальной квартире.
Здравствуйте. Действительно ли сейчас можно сдавать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей? Нужно ли прописывать арендатора?
Прописка теперь нужна. Временной прописки боятся нечего. Но, насколько я поняла, она необязательна, если наниматель прописан в этом же регионе. И налог в этой ситуации лучше платить, а не бегать от него. Согласие соседей не требуется для сдачи комнаты в найм. Приведу Вам консультацию другого юриста, чтобы не делать новых выкладок.
Рыбакина Инесса Александровна, юрисконсульт,
г. Липецк
Консультация
Ответ от 05.04.2011 20:54
Собственник согласно ст.209 ГК РФ имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в соответствии с законом: «1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».
Следовательно, собственник комнаты вправе, в том числе, сдать в наем (аренду, предоставить в безвозмездное пользование) свою комнату в коммунальной квартире что касается вопроса нужно ли получить согласие у соседей-собственников по коммунальной квартире на реализацию данного права? существуют две позиции на этот счет.
1)Комната, подлежащая сдаче в наем, не находится в общей долевой собственности лиц, проживающих в коммунальной квартире. Безусловно, комната – это часть квартиры согласно ст.15 ЖК РФ: «4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире». Но в данном случае имеется ввиду комната, как часть квартиры в смысле технико-функциональной взаимосвязи комнаты как части и целого как квартиры. Понятно, что комната должна находится в квартире (в данном случае в коммунальной квартире). Но это не означает безусловной юридической взаимосвязи – комната может и не быть долей в праве собственности на квартиру. Комната может быть отдельным объектом права частной собственности
Если имущество не находится в общей долевой собственности, то нет необходимости спрашивать согласия кого-либо при определении порядка пользования данным имуществом. Это дело собственника. Т.е. собственник комнаты вправе самостоятельно решать – сдавать ли комнату в наем или нет. И позиция соседей по квартире не имеет абсолютно никакого значения в этом вопросе.
2)ЖК РФ установил, что общее имущество (общие места пользования) в коммунальной квартире находится в общей долевой собственности собственников комнат. Ст.41 ЖК РФ: «1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее – общее имущество в коммунальной квартире)».
Исходя из этого, делается вывод – т.к. наниматель будет пользоваться общим имуществом в «коммуналке», а данное имущество находится в общей собственности, то необходимо согласие соседей на пользование данным имуществом. Нет согласия – нет права пользования, что влечет невозможность и пользоваться комнатой. Т.е. нет возможности заключить договор найма комнаты без согласия соседей.
но здесь нужно учитывать, что сдается в наем комната, как имущество, принадлежащее на праве частной собственности. Договор найма заключается относительно имущества, не входящего в общее имущество лиц, проживающих в квартире.
Общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе комнаты в коммунальной квартире. Ст.42 ЖК РФ: «3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату».
Значит, общее имущество – это принадлежность главной вещи – комнаты, поэтому, сдача в наем комнаты, влечет приобретение нанимателем права пользования и частью общего имущества в коммунальной квартире.
Согласно ст.135 ГК РФ: «Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное». Доля в общем имуществе коммунальной квартиры предназначена для обслуживания комнаты, в противном случае, жилец не будет обладать необходимыми удобствами. Поэтому, передача в наем комнаты влечет передачу в пользование части общего имущества в «коммуналке».
Представляется доказанным, что собственник комнаты вправе заключить договор найма без учета мнения соседей по коммунальной квартире.
Сдача же комнаты в наем само по себе не ущемляет прав соседей по квартире.