Кворум собрания собственников дома для принятия решения

Новости ЖКХ

Жилищный кодекс РФ в разных статьях регламентирует, какое количество голосов собственники должны отдать в поддержку того или иного вопроса, чтобы он считался принятым на общем собрании. Это количество зависит от содержания вопроса. Читайте о том, каким количеством голосов в соответствии с ЖК РФ принимаются разные решения на ОСС.

Решения принимаются большинством, ⅔ или 100% голосов

Кворум для принятия большинства решений на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме зафиксирован в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. В данной статье приводится несколько вариантов принятия положительных решений в зависимости от вида вопроса: большинством от общего числа голосов собственников в доме, участвующих в собрании; 50%+1 голос от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме; не менее ⅔ голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В ЖК РФ есть ещё один вариант количества голосов, которые собственники должны на ОСС отдать за вопрос, чтобы он был принят: 100%, то есть все собственники в доме должны проголосовать «за» (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Собрание считается легитимным, если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем половиной от общего числа голосов в доме (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Поговорим о том, каким количеством голосов принимаются решения по вопросам, которые чаще всего выносятся на общие собрания собственников помещений в многоквартирных домах.

Простое большинство для утверждения обязательных вопросов

Обязательными для всех общих собраний являются вопросы о выборе председателя, секретаря собрания и членов общей комиссии. К этой группе можно отнести вопросы о том, в каком порядке уведомляются собственники о предстоящем собрании и о принятых на ОСС решениях, если управляющая организация, ТСЖ или жители дома хотят изменить установленный в ЖК РФ порядок.

Также участники собрания должны определить, где будут храниться копии решений и протокола ОСС: сделать это можно один раз для всех собраний или для каждого ОСС отдельно. По указанным вопросам положительное решение принимается простым большинством от числа голосов собственников, присутствующих на собрании, то есть 50% + 1 голос от числа голосов присутствующих на собрании.

Простое большинство выбирает способ управления домом и состав совета

МКД Собственники в каждом многоквартирном доме должны определиться с тем, каким образом дом будет управляться: непосредственно, с помощью управляющей организации или ТСЖ/ЖК (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Вопрос о выборе способа управления принимается на общем собрании собственников простым большинством (п.4 ч. 2 ст. 44, ч.1 ст. 46 ЖК РФ). Столько же голосов должно быть отдано за предложенную для управления домом организацию, утверждение условий договора управления с выбранной УО, а также за расторжение договора с прежней УО, если собственники приняли решение сменить организацию. 50%+1 голос должны отдать собственник на ОСС для утверждения предложенного управляющей организацией размера платы за жилое помещение согласно договору управления (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Простое большинство голосов собственников, присутствующих на ОСС, требуется для выбора лиц, которые составят совет многоквартирного дома и его председателя.

А вот наделить председателя или совет дома дополнительными полномочиями по принятию решений о проведении текущего ремонта общего имущества можно только при согласии собственников, обладающих 50% +1 голос от общего числа всех голосов в доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Предоставить председателю совета МКД дополнительные полномочия на принятие разных решений по управлению домом собственники могут только в том случае, если за это решение будет отдано не менее ⅔ от всех голосов в доме (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Если на ОСС вынесены вопросы об установлении размера и выплате вознаграждения председателю совета дома, то решение должны поддержать собственники, обладающие большинством голосов собственников, присутствующих на ОСС.

Вопросы по капремонту решаются простым большинством, большинством или ⅔ от всех голосов в доме

Вопросы по разным аспектам капитального ремонта также частично можно отнести к обязательным: практически все дома обязаны определиться со способом формирования фонда капремонта, а при необходимости – с проведением такого ремонта. Поэтому собственники в большинстве многоквартирных домов должны рассматривать эти вопросы на ОСС.

Количество голосов, требуемое для положительного решения по разным аспектам капремонта, зависит от сути вопросов. Чтобы принять решение о том, как будет формироваться фонд капитального ремонта, кто откроет специальный счёт, если именно так собственники решили копить средства на капремонт, «за» должны быть участники ОСС, обладающие большинством голосов от общего их количества в доме.

Не менее ⅔ голосов в доме должно быть отдано при установлении размера взноса на капремонт и размера фонда капитального ремонта выше минимального и при согласовании займа или кредита, условий кредитного договора и лица, которое будет уполномочено оформить такой кредит (п.п. 1.1-1, 1.2. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Но основная часть вопросов по капитальному ремонту принимается простым большинством голосов от участвующих в собрании в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, например:

Утвердить проведение капремонта общего имущества собственников: перечень работ и услуг, сроки, смету, подрядчика.

2. Определить порядок предоставления платёжных документов на оплату взносов на капремонт.

3. Определить кредитную организацию для открытия спецсчёта, утвердить текст договора с такой организацией.

Общее имущество дома предоставляется в пользование с согласия ⅔ от всех голосов в доме

Общее имущество в доме принадлежит на праве общей долевой собственности всем владельцам помещений в многоквартирном доме, поэтому решение о предоставлении его в пользование третьим лицам принимаются ⅔ от всех голосов в таком доме (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Таким количеством голосов собственники на ОСС принимают решение о передаче в пользование части земельного участка, если он входит в состав ОИ дома, например, для прокладки коммуникаций, размещения рекламы, оборудования или для других целей.

⅔ голосов от общего их числа в доме принимаются решения о размере платы за использование общего имущества собственников третьими лицами по заключённым договорам и о наделении УО полномочиями заключать такие договоры от имени собственников. При этом утвердить порядок и сроки, в которые УО будет отчитываться перед собственниками об исполнении таких договоров, собственники могут простым большинством от числа голосов присутствующих на ОСС.

⅔ голосов всех собственников в доме требуются для установления сервитута на земельный участок и пределах его пользования в случае, если придомовая территория поставлена на кадастровый учёт и включена в состав общего имущества дома (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Уменьшение общего имущества должны согласовать все собственники в доме

Общее имущество в многоквартирном доме может не только предоставляться в пользование третьим лицам, сдаваться в аренду, но и изменяться в результате переустройства, реконструкции, включения в его состав новых элементов. Так, если собственник выносит на ОСС вопрос о переустройстве своего помещения, в ходе которого к нему будет присоединена часть общего имущества дома, то на такие работы необходимо согласие всех собственников в доме, то есть 100% голосов (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Ведь они влекут уменьшение общего имущества, которое принадлежит всем собственникам в МКД.

Если реконструкция или переустройство, которое затеял собственник помещения, не влечёт уменьшения или увеличения общего имущества в доме, то для таких работ требуется согласие собственников, владеющих ⅔ от всех голосов в доме (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Увеличить ОИ дома можно с согласия большинства голосов от присутствующих на ОСС

Нередко у собственников возникают вопросы о том, сколько голосов должно быть отдано за то, чтобы установить в доме систему видеонаблюдения, ограждение, элементы озеленения и благоустройства на придомовой территории.

Так, если на ОСС вынесены вопросы об установке на земельном участке ограждений, клумб, урн, детской площадки или парковки, то собственники для положительного принятия решения должны отдать «за» 50% + 1 голос от числа присутствующих на собрании (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Также простым большинством принимаются на ОСС следующие достаточно популярные у собственников и УО вопросы:

Установка видеонаблюдения и утверждения тарифа на обслуживание системы.

2. Учреждение службы консьержей и утверждение тарифов на оплату услуги.

3. Установка домофонов, автоматических запирающих систем.

4. Установка датчиков движения.

5. Оборудование зон отдыха на придомовой территории: скамеек, столиков.

При этом изменение перечня работ и услуг и включение в размер платы за содержание жилого помещения услуг по обслуживанию новых объектов общего имущества дома также происходит при согласии простого большинства присутствующих на ОСС.

Вопросы оплаты коммунальных услуг решаются на ОСС простым большинством

Собственники в многоквартирных домах с вступления в силу № 59-ФЗ имеют право на ОСС принять решение о переходе на прямые договоры с поставщиками ресурсов, исключив из процесса предоставления коммунальных услуг управляющую домом организацию.

Вопросы о заключении прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных ресурсов в помещения собственников утверждаются простым большинством: 50% + 1 голос от числа присутствующих на собрании.

Столько же голосов необходимо для утверждения текстов договоров с поставщиками ресурсов, а также договора с региональным оператором по обращению с твёрдыми коммунальными отходами.

Отдельно в этой группе для решения на ОСС можно выделить вопрос о порядке определения размера платы за коммунальные ресурсы, поставленные в дом на содержание общего имущества собственников.

Утвердить расчёт платы исходя из норматива, среднемесячного потребления или показаний ОДПУ собственники могут, отдав «за» более 50% от общего количества голосов участников ОСС.

Большинство на собрании утверждает информационную систему для заочного голосования

В Жилищном кодексе РФ закреплена возможность на общем собрании собственников утвердить использование информационных систем, в том числе ГИС ЖКХ, для проведения следующих ОСС, выбрать администратора общего собрания (п.п. 3.2 – 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Простым большинством на ОСС принимаются следующие вопросы:

Выбор информационной системы для заочного голосования и администратора ОСС.

2. Утверждение порядка приёма администратором решений собственников и сроков голосования в заочной форме с помощью системы.

3. Утверждение Положения о порядке проведения ОСС с помощью выбранной информационной системы.

Понятие и особые требования к кворуму общего собрания собственников (ОСС) помещений в многоквартирном доме (МКД) – сколько процентов голосов должно быть

Все, без исключения владельцы каждой, выделенной документально, части недвижимого имущества в МКД, имеют право голоса на совместных сборах. Выявление нарушений и неточностей при формировании документов, в т. ч. доверенностей, влечет признание результатов референдума недействительными.

Понятие – кворум общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, это минимум проголосовавших людей, который обуславливает принятое решение правомочным .

Жилищный кодекс о кворуме общего собрания

Не разобрались с материалом статьи или нужна помощь? Задайте вопрос нашему штатному юристу через форму «Онлайн-консультанта» или оставьте комментарий. Мы обязательно ответим!Задать вопрос >>>

Голосовать можно, присутствуя лично или передав полномочия другому гражданину РФ, путем оформления доверенности. Помимо этого, современные технологии позволяют инициировать процедуру решения коллективных вопросов – онлайн, например, в системе «Домсканер».

Для правильного составления документа на представление интересов на совещаниях МКД, обратитесь в юридическую компанию. Доверенность формируется на основании норм, прописанных в Постановлении №181/1, с изм. и доп. 2022 года.

Львиная доля решаемых вопросов обуславливает признание кворума состоявшимся, если количество участников проголосовавшего коллектива будет больше половины. Однако встречаются темы, когда требуется решение двух третьих от общего числа жильцов или единогласного принятия на заседании.

Невозможно одновременно проводить две формы встречи, т. к. ни в одном из случаев кворум для принятия решения на собрании собственников не будет достигнут, так как результаты считаются неправомочными.

Согласно законодательным записям о жилищных условиях РФ № 188/ФЗ (29 декабря 04 года), встреча владельцев многоквартирного дома проводится обязательно не реже одного раза в год. Временные рамки для этого – апрель-июнь следующего календарного периода.

Остальные сборы жильцов являются внеочередными. Инициатива может исходить от любого владельца недвижимости в МКД.

Определение кворума встречи собственников жилья МКД

Кворум собрания собственников многоквартирного дома достигается не стандартным суммированием «поднятых рук», а выявленным соотношением принадлежащих метров каждому участнику схода. Площадь выделенной единицы помещения, входящей в состав МКД, играет основополагающую роль.

Посмотрите видео: “Онлайн-голосование на ОСС в МКД – «ОСС на 100%» и ИС «Моя Квартира».”

К примеру, S многоквартирного дома составляет 1000 м 2 , то есть это 100 %. Площадь недвижимости – 50 кв.метров, соответственно 5% от общего количества. Если жилец владеет 100 м 2 , то долей в референдуме признается 10% .

Таким образом, численность лично посетивших граждан и проголосовавших на встрече, не гарантирует достижения кворума. Необходимо производить расчет пропорций – владелец и метражность принадлежащей ему недвижимости.

Сколько нужно голосов для кворума

Проявляя инициативу о проведении встречи собственников МКД, следует загодя исходя из обсуждаемого вопроса, решить какое количество голосов хватит, чтобы кворум состоялся.

Дополнительно созывается собрание жильцов МКД и проводится референдум по принципу типа обсуждаемой проблемной ситуации.

Кворум может быть: 50%+1 голос, 2/3, 100% .

Каждый из рассматриваемых случаев, который обсуждается на встрече владельцев МКД, имеет разные цифры для того, чтобы голосование признать состоявшимся:

Капремонт здания – ⅔.
Создание ТСЖ – ½.
Заключение контракта с УК или ЖСК – ½.
Работы по увеличению и реконструкции здания – ⅔.
Текущие ремонтные мероприятия, облагораживание придомовых территорий – ½ голосов.
Наделение физического лица или группы людей финансовыми полномочиями – ⅔.
О передаче в пользование части совместно принадлежащего имущества другим лицам на правах аренды – ⅔.
Изменение жилищного фонда МКД в меньшую сторону – полный состав, т. е. 100%.

С юридической точки зрения, регламент и требования прописаны в следующих нормативно-правовых актах:

Первая часть, ст.№ 136 Жилищного кодекса последняя редакция.
Статья № 162 Постановления 188/ФЗ – ред. от 22 января 2022 года.
Ст. № 44 ЖК России.
Первая часть ст. № 46, ЖК – в послед. ред.
Третья ч. ст. № 36, ЖК в обновленной редакции.

Можно ли голосовать большинством

Много обыденных вопросов решается голосованием большинства, то есть, когда кворум – это 50 процентов от пришедших на референдум.

Перечень вопросов, которые требуют 2/3 голосов

Половина жильцов МКД, проголосовавших на собрании, не хватит при распоряжении имуществом, принадлежащем совместно владельцам многоквартирного дома. Речь не идет о текущих ремонтных затратах или обслуживании.

Как вариант, такими ситуациями могут быть:

хозяйственные комнаты на 1 этаже можно сдать в аренду под предпринимательскую деятельность;
участок земли во дворе, которые планируется передать во временное пользование;
желание одного из совладельцев переоборудовать часть жилого фонда в нежилой формат, а затем заняться коммерческой деятельностью на этой площади;
планирование капитального ремонта и связанные с процедурой финансовые траты;
любые реконструкции;
установка рекламных блоков на крыше;
размещение сотовой антенны на кровле дома.

Регламентированное законом № 188/ФЗ (29 декабря 2004 года) количество человек для того, чтобы кворум состоялся, можно изменить в большую сторону решением жильцов МКД. Однако понижающая динамика недопустима.

Ситуации, когда необходимо 100% из 100 голосования

Законодательно прописано положения, при которых требуется единогласное постановление абсолютно всех владельцев и наступления 100 % кворума. Ситуация, когда собираются собственники недвижимости в одном месте и голосуют по поднятой теме только «за» или «против» – практически нереально.

Единогласное решение всех жильцов необходимо в следующих ситуациях:

Полный снос старого здания.
В соответствии с программой, работающей в регионе, все жильцы переезжают во вновь построенный дом.
Ремонт и изменение фасадной части строения , как правило, устанавливается в рамках «реконструкция старого городского жилого фонда».
Изменение в сторону уменьшения придомовой территории или снос части здания по программе реновации .
Хотя в законе оговорено, что кворум по таким вопросам составляет две трети всех голосов, но на практике, суд принимает иски по донным прецедентам.

Правила подсчета голосов на ОСС

При учете голосующих, следует знать, что в ситуации, когда владельцы помещений имеют неравные по метражу квартиры, процент их мнения будет неравномерен. Зачастую для упрощения подсчетов, используют формулу, где каждый квадратный метр принимается за один голос.

Если взять за основу приведенный выше пример, то весь дом – это 1000 мнений. Владелец 40 метровой квартиры имеет соответствующее количество единиц. Хозяин 150 м 2 наделен 100 ед.

После того как все официальные мнения подсчитаны, счетная комиссия должна их опубликовать. При этом суммарное количество требуется более 500, т. к. только в такой ситуации будет достигнут минимальный кворум на собрании собственников жилья.

Важно правильно подбить итог референдума. Так, если в здании много квартир, то уместно приглашать специальную комиссию. Представители этой группы принимают на себя ответственность за ведение протокола собрания и занимаются оформлением итогов.

При подсчете голосов учитываются и те, которые были произведены по доверенности. Правильность оформления документа важна, иначе при судебных разбирательствах такая бюллетень будет не учтена.

Распространенная ошибка – изначально объявлен очный вариант голосования, но по факту кворум не состоялся, добавляют еще заочную форму. А протокол по итогу один.

Результаты передаются в управляющую организацию, а та, в свою очередь, отправляет их в государственный жилищный надзор. Между этими событиями не должно пройти больше 5 рабочих дней.

Процедура проведения голосования

Оповестить всех участников будущих сборов следует заказным именным письмом либо разместить объявление на информационном стенде.

Уведомление через публичные доски в подъездах – распространенная практика. Однако существует дополнительный метод – личный обход всех квартир в МКД и вручение под подпись извещения о проводимой встрече собственников.

В документе обязательно указывают дату собрания и вынесенные вопросы на повестку дня.

Срок, за который следует сообщить о предстоящем мероприятии, две недели. Каждый сход проводится по чьей-то инициативе, о чем должно быть указано в извещение.

Законодатель установил три формы сборов, которые выбираются перед публикацией уведомления:

очное;
заочное;
очно-заочное.

Понятие отсутствия кворума

Непосредственно термин «кворум» произошел из латинского языка «quorum praesentia sufficit» – дословный перевод – «которых присутствие достаточно».

Исходя из современных реалий юридической лексики, при отсутствии необходимого количества голосов, ситуация будет означать, что референдум состоялся, но решения по нему принято не было.

Как провести собрание СНТ, если нет кворума

СНТ, это сообщество огородников или дачников, сформированное без коммерческой основы. Ситуация, когда нет возможности физически разыскать всех владельцев земельных наделов, а провести собрание для принятия решений, необходимо руководствуясь законодательными положениями.

Так, вынося на повестку дня вопросы, представителям СНТ нужно набрать половину всех голосов и + 1. Кворум СНТ из закона №217/ФЗ (последняя редакция) от 29 июля 2017 года, статья 17, пункт 24-19, составляет 50% от общего числа.

В вопросах неполного голосования в формате СНТ нет однозначных ответов. Есть несколько советов от практикующих юристов:

Поднять архивные документы и провести ревизию участников. Зачастую новые члены СНТ официально не вписываются в группу сообщества. Кроме того, не все платят взносы. Проведя тщательную ревизию, можно существенно уменьшить количество людей, требуемых для кворума.
Второй путь долог и кропотлив – попытаться восстановить связи со всеми владельцами содового товарищества.
Как вариант, ликвидация данного сообщества и организация новой формы. При таком подходе, ситуация может повлечь высокий риск утери части земельных участков.
Альтернатива – записаться на прием в местный органы саморегулирования и с их помощью решить вопрос.

Протокол об отсутствии кворума

В тех случаях, когда была проведена встреча владельцев недвижимости МКД, но по итогам голосования кворум не достигнут, составляется протокол.

В бумаге об отсутствии единогласного решения, указываются такие сведения, как:

дата проведения;
главенствующее лицо и секретарь;
темы, прописанные в уведомлении, т. е. повестка дня;
количество присутствующих;
число проголосовавших;
вывод о том, что решение не имело необходимого референдума по причине недобора участников.

Проведение собрания и опросов в режиме онлайн

Возможность проводить встречу жильцов МКД в онлайн должно быть решено большей частью владельцев. С точки зрения законности, ч. 47/1 ЖК России, (в последней редакции) четко говорится о возможности проведения голосования без личного присутствия жильцов в определенном месте.

Еще в июле 2014 г. в ЖК России были внесены изменения, в частности, в статью № 44, вторая часть, абзацы с 3.2 по 3.4, которые дают полномочия собственникам помещений принимать решения о способе референдума по любым темам, касаемо МКД.

В электронной системе (например, «Домсканер») ведется учет документации по собраниям жильцов. В ней же размещаются анонсы будущих мероприятий, содержится архив ранее принятых решений.

В специально отведенном месте в системе проводится онлайн-голосование, его результаты всегда в общем доступе для совладельцев. Есть возможность дополнительно переносить всю информацию на бумажный носитель.

Выбрав такую форму ведения собраний, требуется назначить администратора общей системы. Выбор производится путем голосования. В роли такого представителя МКД может выступать, как физическое, так и юридическое лицо.

Контактные данные о человеке или фирме, ответственного за онлайн-голосование, должны находится в общем доступе.

Кроме этого, в протоколе проведенного онлайн-голосования, указывается начальная и конечная дата референдума.

Администратор системы, назначенный ранее, до определенного календарного числа, фигурирующего в протоколе, собирает все результаты согласно заполненным бюллетеням. Голосование в заочном формате выполняется в период не больше 5 суток с момента проведения сбора жильцов МКД.

Понятие «отсутствие кворума» при онлайн-голосовании такое же, как и при личном участии владельцев недвижимости.

Мониторинг собственников жилья в МКД

Информацию можно получить в российском государственном перечне, оформив запрос. Однако для этого у заявителя должны быть соответствующие полномочия, подтвержденные документально. Такими правами гражданина наделяют собственники МКД.

Государственный жилищный надзор наделен привилегией – осуществлять внеплановые проверки правильности проведения сборов собственников помещений в МКД.

Посмотрите видео: “Детальная инструкция проведения ОСС помещений в МКД – кворум для принятия решения.”

Как определить кворум собрания собственников многоквартирного дома?

Чтобы решения, принятые на общем собрании были обязательными для всех жильцов, нужно созвать достаточное количество собственников. В противном случае вы сможете лишь обсудить проблему, но не примите никакого решения.

Сколько же должно присутствовать жильцов, чтобы собрание считалось состоявшимся и что такое кворум?

На разные случаи жизни закон предусматривает особый ответ. Давайте рассмотрим все варианты.

Определение кворума владельцев жилья в МКД

Кворум – минимальное количество участников, при котором собрание и принятые на нём решения будут считаться правомерными.

Как он считается? Согласно Жилищному Кодексу, кворум должен составить не менее половины возможных участников.

В обсуждении же отдельных проблем иногда требуется наличие 2/3 или вовсе 100% собственников.

По этой причине проведение двух собраний параллельно не возможно. Ведь тут и там потребуется больше 50% собственников.

При желании Вы можете общим решением изменить размер кворума, например, увеличив его с 50% владельцев до 2/3 или больше.

Важно помнить, что кворум следует определять не просто по количеству присутствующих,ведь каждый из них владеет разным количеством квадратных метров. Поэтому перед собранием важно подсчитать количество голосов, которым владеют жильцы, и их соотношение к общему числу.

Во многих случаях используют формулу, в которой 1 кв. м. равен 1 голосу. Поэтому владельцы больших квартир автоматически имеют больший вес при подсчётах.

Можно ли проголосовать простым большинством?

Львиную долю вопросов можно решать простым большинством.

При этом стоит понимать, что речь идёт не о большинстве всех собственников, а лишь о большей половины присутствующих.

Например, кворум на общем собрании составляет 50% владельцев, а решение принимается большинством среди этих участников.

По сути, минимальный порог для принятия решения является более 25% всех собственников, что составляет лишь 4-ю часть от их числа.

Простым большинством вы также можете решить вопросы управления домом, проведя выборы Совета и председателя дома. Вы сможете установить размер их вознаграждения, а также определить дополнительные правила проведения общего собрания, например, установив число обязательных заседаний в году.

Этого числа также будет достаточно для утверждения контрактов на обслуживание дома и проведение небольшого ремонта.

Какие вопросы требуют 2/3 голосов?

Получить 2/3 голосов Вам нужно в тех случаях, когда дело касается судьбы общедолевого имущества. Речь не об обслуживании, а о распоряжении имуществом.

Например, если на придомовой территории кто-то хочет поставить киоск и просит отдать ему небольшой участок земли в аренду, то разрешение простого большинства будет недостаточно.

Главным вопросом, который требует 2/3 согласных, является тема реконструкции и капитального ремонта дома.

Кроме того, такое же количество Вы должны будете собрать, когда ставится вопрос о серьёзных финансовых тратах.

Когда фигурируют большие суммы, то 2/3 голосов – не просто требование, но и дополнительная страховка, которая избавит Вас от судебных разбирательств.

Например, если закон требует лишь 50% голосов, собрание вправе установить, что нужно согласие не менее 2/3 жильцов. Помните, что общие решения имеют юридическую силу и могут ужесточать указанные в законе цифры по общему усмотрению. Лишь помните, что уменьшать эти нормы вы не вправе.

Такое же голосование нужно, если решается вопрос размещения рекламы: установка билборда и другого рекламного оборудования на крыше, на стенах или на придомовой территории.

Это относится к любому вопросу использования общей собственности МКД.

Часто необходимость принятия решения связана с чьим-либо желанием использовать помещение или территорию в коммерческих целях, например, перестроив подвал под небольшой магазин или парикмахерскую.

Другой вариант использования общей собственности — сооружение отдельного крыльца для входа на первый этаж при перестройке квартиры в магазин.

Изменять границы владения без 100% голосов незаконно. Если такая конструкция нарушает границы придомовой территории общего пользования, необходимо получить одобрение собрания.

Когда необходимо 100% присутствия и 100% голосования?

Когда возникает необходимость единогласного принятия решения, то во многих случаях ситуация заходит в тупик.

Во-первых, собрать всех собственников и организовать обсуждение, да ещё чтобы все высказались «за» — дело весьма проблематичное.

Во-вторых, требование о 100% голосов в законе упоминается лишь в нескольких моментах, да и то без категоричности. О присутствии же всех на собрании речи не идёт.

Когда же по закону Вам нужно будет получить согласие всех владельцев? Совершенно точно вам нужно собрать все голоса, в следующих ситуациях:

Снос здания и переезд жильцов по одной из программ обновления и реконструкции домов старого фонда. Имеются в виду новые программы, например, программа замены «хрущёвок» на новостройки в Москве.

Если Вы собрали лишь большинство подписей, то можете попробовать добиться своего в суде, однако вероятность успеха ничтожно мала.

Реконструкция сооружения.

Несмотря на то, что по закону для этого пункта нужно лишь 2/3 владельцев, без полного согласия на Вас могут подать в суд.

Речь идёт о тех случаях, когда в ходе реконструкции будут изменены границы общей территории, при которых собственность жильцов будет уменьшена.

Если же Вы получите одобрение лишь 2/3 владельцев, то в будущем можете нарваться на судебные разбирательства.

Полезное видео

Посмотрите интересное видео по теме данной статьи:

Итак, кворум – это минимально необходимое для принятия решения количество собственников на общем собрании.

Во многих случаях он составляет более половины от общего числа, однако для принятия самых важных решений всё же нужно получить 2/3, например, когда на повестке дня реконструкция дома или сдача в аренду общедомовой площади.

В отдельных случаях, когда вопрос касается изменения границ собственности, нужно получить согласие всех владельцев.

Кворум для решения разных вопросов повестки общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

В соответствии с ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (далее – МКД) является органом управления МКД. Общее собрание собственников помещений в МКД проводится путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Общее собрание собственников помещений в МКД может проводиться посредством:

1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);

2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы ГИС ЖКХ);

3) очно-заочного голосования.

Распространенной ошибкой в проведении общего собрания собственников помещений в МКД является неверный подсчет голосов.

Предлагаем вниманию таблицу, содержащую сведения о необходимом количестве голосов для принятия решения на общем собрании собственников помещений в МКД, в зависимости от вопроса повестки дня общего собрания.

Кворум для решения разных вопросов повестки общего собрания собственников

Вопрос повестки общего собрания

Как считать кворум

О создании товарищества собственников жилья (далее – ТСЖ)

Более 50 % голосов

От общего числа голосов всех собственников помещений в МКД

ч. 1 ст. 136 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ)

О заключении договора управления МКД

ч. 1 ст. 162 ЖК РФ

О выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете

п. 1.1. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч.1 ст. 46 ЖК РФ

О благоустройстве земельного участка, на котором расположен МКД и который относится к общему имуществу собственников помещений в МКД, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке

Более 50 % голосов

От общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД

п. 2.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.5, 4, 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в МКД в форме заочного голосования;

об определении лиц (администратора собрания), которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания;

о порядке проведения собрания с использованием системы или иных информационных систем

О выборе способа управления МКД

О заключении прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями

О реконструкции МКД (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в МКД, об использовании фонда капитального ремонта

От общего числа голосов всех собственников помещений в МКД

О принятии решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт

О получении кредита, займа на проведение капитального ремонта общего имущества

О пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе введение ограничений пользования им

О пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами

Об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества, на условиях, определенных решением общего собрания

О наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме

О наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие решений

Об уменьшении общего имущества МКД

От общего числа голосов всех собственников помещений в МКД

Кворум собрания собственников дома для принятия решения

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 10 марта 2019 г. № 8125-ОО/06 О необходимом количестве голосов для принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее – Департамент) рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, в зависимости от вопроса, поставленного на голосование, предусмотрено три варианта принятия решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме:

– большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме;

– более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

– большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом согласно пункту 3 части 5.1. статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации решения по каждому вопросу повестки дня выражаются формулировками “за”, “против” или “воздержался”.

В части 6 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что при голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Таким образом, поскольку действующее законодательство содержит требование к тому, что по каждому вопросу повестки дня собственник помещения должен выбрать только один вариант, то, по мнению Департамента, применение при голосовании “относительного большинства” не представляется возможным и решение считается принятым, в зависимости от вопроса, поставленного на голосование, если за вариант “за” проголосовало:

– большинство голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме;

– большинство не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании вышеизложенного, по мнению Департамента, недопустимо считать решение собрания принятым, если количество голосов участников распределилось среди трех вариантов (“за”, “против” или “воздержался”) таким образом, что максимальная доля голосов отдана варианту “за”, но при этом количество голосов, требуемое для принятия решения, не набрано.

Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Заместитель директора
Департамента жилищно-коммунального
хозяйства

О.А. Олейникова

Обзор документа

Минстрой разъяснил порядок принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование.

Закон требует, чтобы по каждому вопросу собственник должен выбрать только один вариант голосования (“за”, “против” или “воздержался”). Решение считается принятым, если за вариант “за” проголосовало:

– большинство голосов от общего числа голосов участвующих в собрании собственников;

– более 50% от общего числа голосов собственников;

– большинство не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников.

Нельзя считать решение принятым, если количество голосов участников распределилось среди трех вариантов (“за”, “против” или “воздержался”) таким образом, что максимальная доля голосов отдана варианту “за”, но количество голосов для принятия решения не набрано.

Как провести общее собрание собственников

1. Кто и когда может созывать общее собрание собственников?

Ежегодное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится во втором квартале, если ранее собрание собственников не установило другого порядка. Внеочередное общее собрание собственников можно провести в любое время. Инициатором может быть:

любой собственник помещения в доме;
ГКУ «Инженерные службы районов» (при наличии в доме городского имущества);
управляющая организация (или ТСЖ, ЖК, ЖСК);
орган местного самоуправления или владелец спецсчета (только в специальных случаях, предусмотренных ЖК РФ).

2. Какие вопросы можно выносить на голосование собственников многоквартирного дома?

Общее собрание собственников может принимать решения о:

реконструкции дома, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании средств фонда капремонта, переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
выборе способа формирования фонда капитального ремонта, увеличении размеров взносов на капитальный ремонт, выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчета дома и совершение операций со средствами, находящимися на спецсчете;
получении товариществом собственников жилья (ЖСК, ЖК, управляющей организацией) кредита или займа на капремонт;
пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, благоустройстве этого участка, установке во дворе дома шлагбаума;
заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для этого предполагается использовать общее имущество собственников в многоквартирном доме;
выборе способа управления домом;
выходе из программы реновации;
текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
заключении собственниками, действующими от своего имени, договоров с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;
согласии на перевод жилого помещения в нежилое;
других вопросах .

3. В каких формах можно проводить собрание?

Общее собрание собственников можно провести:

в очной (совместное присутствие);
заочной (опросным путем или с использованием системы);
очно-заочной форме.

В зависимости от формы проведения собрания будут различаться содержание сообщения о собрании, которое нужно предварительно разослать собственникам, и процедура голосования.

При очном голосовании собственники лично присутствуют на собрании. При проведении очно-заочного собственники имеют право как лично присутствовать на собрании, так и проголосовать, ознакомившись с повесткой дня собрания заочно. При заочном голосовании собственники передают свои решения по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания, или в электронном виде посредством системы.

4. Как подготовиться к общему собранию собственников?

При подготовке к проведению общего собрания собственников помещений вам необходимо:

Определить повестку дня общего собрания.
Составить сообщение для оповещения собственников.
Подготовить реестр собственников помещений в многоквартирном доме, а также формы бланков и информационных материалов (бланк сообщения о проведении собрания, бланк решения собственника помещений, бланк протокола и так далее).
Определить способ, которым вы уведомите собственников о проведении собрания.

5. Как уведомить собственников о проведении собрания?

Если раньше на общем собрании собственники уже определили, что объявления о новых собраниях можно размещать в подъезде, вы можете поступить так. Но если такого решения принято не было, уведомления нужно будет отправить по почте заказными письмами или вручить лично под роспись.

Уведомить собственников нужно не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания. Обратите внимание: уведомить о проведении собрания собственников нужно будет и ГКУ ИС вашего района, если в доме есть собственность города Москвы.

Также нужно будет вести реестр уведомлений, указывая в нем данные собственников и даты их оповещения. Если вы отправляете уведомление заказным письмом, то датой оповещения считается дата отправления письма. В дальнейшем к протоколу собрания собственников необходимо будет приложить почтовые квитанции.

Если вы проводите собрание в заочной или очно-заочной форме, к уведомлению нужно будет приложить бланки для голосования по каждому из вопросов и указать дату окончания приема решений, а также место или адрес, куда их нужно передавать.

6. Как провести голосование?

На очном собрании собственники знакомятся с материалами по вопросам, вынесенным на повестку, обсуждают эти вопросы и голосуют по каждому из них. Голосование по вопросам, заранее не включенным в повестку, силы иметь не будет.

Для участия в очном обсуждении и голосовании собственникам помещений необходимо иметь при себе паспорт и копию документа, подтверждающего право собственности на помещение, а представителям собственников помещения еще и документы , подтверждающие полномочия на представление интересов собственника на общем собрании. Если голосует представитель собственника, к протоколу собрания впоследствии прикладывается нотариально заверенная доверенность.

Голосование может проводиться как в письменной форме с заполнением бланков , так и, например, посредством поднятия рук с документальным засвидетельствованием решений собственников. Регламент и способы, которыми осуществляется голосование, могут быть утверждены общим собранием.

Голосование в заочной форме проводится в установленные вами сроки при помощи бланков, направленных собственникам вместе с сообщениями о проведении собрания, или в электронном виде посредством системы.

Очно-заочная форма предполагает возможность проголосовать как заочно, так и лично присутствуя на собрании.

В бланках для голосования напротив каждого вопроса, решение по которому требуется от собственников, должны быть графы «за», «против» и «воздержался». Собственник должен проставить отметку напротив одного из вариантов ответа. Недействительным бланк и, соответственно, голос собственника будет считаться, если отмечено сразу несколько ответов на один и тот же вопрос, если ответы на вопросы не проставлены, если не указаны сведения о собственнике (представителе собственника), если в бланке отсутствует подпись собственника (представителя).

7. Как считать голоса собственников?

Решения по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании. Исключение составляют случаи, когда, например, на собрании решается вопрос о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, создании ТСЖ и утверждении его устава (решение принимается более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме). В ряде других случаев для принятия решения потребуется не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Подсчет голосов проводит счетная комиссия, протокол составляет секретарь общего собрания собственников. Протокол нужно составить не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания. В протоколе собрания обязательно должны содержаться:

дата и регистрационный номер протокола;
дата, место и форма проведения общего собрания;
информация об инициаторах собрания;
вопросы, вынесенные на повестку дня собрания;
сведения о лицах, приглашенных и участвовавших в собрании;
место (адрес) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование;
приложения к протоколу общего собрания.

Более детально с требованиями к оформлению протокола общего собрания собственников можно ознакомиться в приказе Минстроя России.

8. Что делать после собрания?

Не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников подлинники решений и протокола общего собрания собственников обязательно нужно представить в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, которые затем направляют эти документы в Мосжилинспекцию. Кроме того, в течение 10 дней их необходимо разместить для ознакомления собственников в помещении, доступном для всех собственников и определенном общим собранием. Копии документов хранятся по адресу, который также определяет общее собрание собственников.

Решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников помещений в доме вне зависимости от того, принимали они участие в собрании или нет.

Если вы не согласны с решением, которое было принято общим собранием собственников с нарушением порядка, установленного Жилищным кодексом Российской Федерации (если вы не принимали участия в таком собрании или голосовали против принятия этого решения), и если это решение нарушает ваши права и законные интересы, вы можете обжаловать его.

Заявление об обжаловании можно подать в суд в течение шести месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если ваш голос не мог повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение вам убытков.

Вы также можете обратиться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы, которая в свою очередь вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников.