Покупка квартиры — это серьезное капиталовложение. Чтобы не переживать о возможных подводных камнях, стоит убедиться в том, что квартира “чистая” по документам. Лучше сделать это самостоятельно или обратиться к опытному юристу. Ведь риэлтор не вникает во все юридические тонкости, а нотариус проверяет законность документов по факту, не вникая в прошлую историю квартиры.
Зачем проверять квартиру перед покупкой
«Закон о защите прав потребителей» изрядно нас избаловал, заставив поверить, что при получении «некачественного товара» или расторжении сделки мы как минимум не потеряем свои средства. В случае с недвижимостью это не всегда так.
Если это наследство, которое оспорят другие родственники, недвижимость, нажитая в браке и проданная без согласия второго супруга, жилье, проданное пожилым человеком, который впоследствии оказывается недееспособным.
В лучшем случае покупатель сможет вернуть деньги за покупку. Но средства, потраченные на ремонт, услуги риэлтора уже не вернутся. В ситуации с ипотекой все еще печальнее – уплаченные банку проценты улетят в «трубу» (а ведь именно они составляют большую часть платежей в первой половине срока).
Скрытые недостатки жилья могут привести к удорожанию ремонта в 2 – 3 раза и более.
Насекомые, плесень, шумные соседи, грохот трассы, по которой ночью едут грузовые машины – множество факторов приводит к снижению качества жизни. Исправить эти проблемы удается не всегда.
Неузаконенная планировка, проведенная предыдущими владельцами, рано или поздно дойдет до сведения БТИ. Штрафовать и заставлять вернуть все «как было» будут уже нынешнего владельца. И интересовать ваша неосведомленность никого не будет. Здесь вы можете проверить динамику цен на кваритиры.
Провести личный осмотр
Выбрав подходящую недвижимость, важно лично осмотреть объект и оценить его состояние, поведение собственника, условия проживания. Любые подозрительные факторы должны насторожить покупателя.
Например, проверку квартиры перед покупкой стоит считать не пройденной, если отделка квартиры отличается от заявленной в худшую сторону, есть технические недостатки, о которых не было сказано заранее. Будущую сделку сложно назвать “чистой”, если собственник беспричинно торопится продать недвижимость или отказывается снижать стоимость при обнаружении недостатков квартиры.
Проверяем продавца квартиры
Специалисты не советуют вести переговоры и заключать соглашения о продаже квартиры с уполномоченным лицом, только с самим владельцем. Сделка с уполномоченным лицом со временем может быть признанной недействительной. Поэтому убедитесь, что перед вами действительно владелец квартиры. Если вы все же общаетесь с доверенным лицом, обязательно свяжитесь с самим владельцем, чтобы узнать о достоверности его намерений, и настаивайте на его непосредственном участии в сделке.
Не стесняйтесь тщательно рассмотреть паспорт человека, с которым имеете дело. Проверьте, вовремя ли вклеены фото, есть отметки о судимости. Помните, что, зная паспортные данные, любого человека можно проверить на сайте Государственной миграционной службы, а по идентификационному коду — на сайте Государственной налоговой службы. Не забывайте и о возможностях социальных сетей.
Что проверять у представителя по доверенности
Только нотариальная доверенность дает право другому человеку подписывать договор вместо владельца.
В доверенности проверьте:
- сроки — действителен ли документ на момент вашей сделки;
- полномочия — имеет ли человек право подписи договора на продажу квартиры;
- личные данные — сравните, правильно ли в доверенности указаны ФИО, серии и номера паспортов, идентификационные коды владельца и представителя. Для этого обязательно просмотрите оригиналы паспорта и кода обеих сторон.
На практике аферисты нередко используют украденные паспорта, чтобы оформить доверенность для фиктивной продажи чужого жилья.
Проверьте основание права собственности
Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками.
Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство.
Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.
Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.
Проверьте квартиру на предмет арестов, ипотек, залогов, судебных разбирательств и долгов
- Арест, ипотека, залог — эту информацию вы увидите в информ справке из Государственного реестра прав на недвижимое имущество.
- Судебные разбирательства.
Для этого вам нужно зайти на сайт Единого реестра судебных решений. Вам нужно ввести в поисковую строку адрес квартиры, название и дату документа о праве собственности. Или же вы можете найти информацию на сайте Судебной власти можно найти информацию по ФИО владельца квартиры.
- Долги по коммунальным услугам.
- проверить на сайте Единого реестра должников. Попробуйте ввести фамилию владельца или любого лица, прописанного в квартире;
- попросите у продавца предоставить справку из ЖЕКа или Объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСББ) про отсутствие задолженности. Справка должна быть «свежей».
