Самое главное при продаже квартиры – правильно написать объявление и разместить его на сайте с высокой посещаемостью, чтобы Ваше объявление смогло увидеть как можно больше людей. Примером такого сайта является https://www.anparamonov.ru/kvartiry/odnokomnatnye-kvartiry/.

Когда вы ищете покупателя самостоятельно, это один из ключевых моментов. Давайте разберемся, как это сделать, чтобы в короткие сроки получить желаемый результат.

Эксперты в статье:

• Елена Мищенко и Денис Гаджиев, топ-менеджеры NDV Supermarket Real Estate
• Ирина Комина, руководитель Смоленского филиала агентства недвижимости «Азбука жилищного строительства»

Подготовка к написанию объявления о продаже квартиры

• Для исследования рынка поставьте себя на место продавца и покупателя.
• Ознакомьтесь с различными сайтами, рекламирующими продажу квартир, похожих на ваш по параметрам: количество комнат, местоположение, инфраструктура района. Это поможет вам определить лучшую стоимость вашей собственности.
• Изучите списки, которые дают покупатели. Это поможет вам лучше понять, какой тип недвижимости ищут покупатели.

Как правильно написать объявление о продаже квартиры

Он должен быть подробным, чтобы у потенциального покупателя не возникало простых вопросов – все ответы уже предоставлены в рекламе. У такой рекламы есть несколько основных моментов. Если вы пропустите хотя бы одно из них, вы рискуете продать квартиру очень надолго.

1. Больше информации о доме и квартире

• Введите город и название улицы – потенциальные покупатели начинают поиск с выбора района.
• Сколько этажей в доме и из каких материалов он построен (кирпич, блок, монолит или плита).
• Количество комнат в квартире, смежных или раздельных.
• Можно указать размеры не только комнат, но и кухни – некоторые члены семьи проводят в ней много времени.
• Указывает, является ли ванная комната общей или отдельной, установлена ​​ли полноценная ванна или душевая кабина.
• Уточняется, есть ли в квартире интернет, кабельное телевидение и телефон.
• Уточните тип пола в квартире и установлены ли пластиковые окна.

2. Описание порядка продажи

• Укажите, является ли это прямой или альтернативной продажей, зарегистрирован объект или нет.
• Объясните, сколько в квартире собственников. На покупателей положительно влияет надпись «от собственника» – значит, вы можете заселяться в квартиру сразу после заключения сделки.

Елена Мищенко, руководитель отдела муниципальной недвижимости НДВ Супермаркет Недвижимость:

– Неправильно подготовленная реклама, с использованием неверного текста, неудачных фотографий, где продавец не задумывается о портрете покупателя и даже завышает цену, может задержать продажу квартиры на годы. Мой совет следующий. Если квартира не будет продана в течение недели, реклама «размывается», и даже если хозяин снизит цену, потенциальные покупатели будут ее листать. Поэтому советую ставить цену, соответствующую рыночной. Но если, несмотря на все усилия, реклама долго висит, выход один – снять ее со всех сторон, снова сфотографировать квартиру и поставить новую.

Ирина Комина, руководитель Смоленского филиала агентства недвижимости «Азбука жилищного строительства»:

– Грамотно информативная реклама привлекает большую аудиторию покупателей и тем самым ускоряет продажу недвижимости. Когда мы что-то покупаем, мы хотим узнать об этом больше, поэтому наше внимание привлечет более информативная реклама, чем одно предложение объявления.

3. Немного о районе и соседях

• Объявление о продаже будет неполным без подробного описания района, в котором расположена квартира.
• Ситуацию нужно описать лаконично и честно. Если вы укажете, что территория зеленая, но деревьев на самом деле мало, потенциальный покупатель увидит несоответствие еще до встречи с продавцом.
• Стоит отметить близость инфраструктуры: магазины, школы, поликлиники, детские сады.
• Укажите, как выглядит проблема с парковкой по соседству и во дворах. Если рядом с домом находится парк, об этом следует указать в объявлении.
• Не стоит акцентировать внимание потенциальных покупателей на отсутствии зелени.
• Можно упомянуть соседей, если они хорошие люди. Фраза «соседям легко поддерживать хорошие отношения» в рекламе обычно положительно влияет на покупателя.

4. Не надо лишних и восторженных слов

Объявление не должно содержать чрезмерно восторженных слов в описании квартиры. Не стоит писать про «эксклюзивную плитку в ванной» или «панораму из каждого окна» – покупатели обычно не читают, их интересуют факты. Объявление должно давать полную информацию о квартире без громких эпитетов. Покупателя интересуют не красивые слова продавца, а квартира, которую он хочет купить.

«При встрече с покупателем надо быть готовым к неожиданным вопросам»

Денис Гаджиев, заместитель начальника управления муниципальной недвижимости НДВ Супермаркет Недвижимость:

– Покупатели часто задают необычные вопросы. Например, иногда спрашивают, много ли в подъезде собачьих ловушек, когда в доме отключают горячую воду. Есть люди, которые приходят с безелем, чтобы измерить радиацию в квартире. Был даже случай, когда заказчик соскоблил лак с паркета, чтобы проверить материал на токсичность.

Снежана Кондратенко, руководитель Каховского филиала агентства недвижимости ABC of Housing:

– Даже при грамотно подготовленной рекламе потенциальный покупатель во время встречи может задать оригинальные вопросы. Вот несколько реальных вопросов из моей практики:

• Что такое магнитное излучение в вашей квартире? Это можно измерить?
• Могу ли я измерить угол наклона входной двери?
• На какую сторону света обращен туалет?

5. Без фотографий никуда

После написания объявления стоит сделать хорошие качественные фото квартиры. Для этого вам необходимо:

• убрать все лишнее, чтобы личные вещи хозяина не попали в клетку;
• Обратите внимание на хорошее освещение. Если пасмурно и в квартире не очень светло, возможно, есть смысл перенести фотосессию на другой день;
• Сфотографируйте дом не только комнаты, холл, кухню и санузел, но и виды из окна;
• Сделайте хорошие фотографии фасада дома и двора;
• Фотографии должны быть горизонтальными – вертикальные фотографии не должны подчеркивать качество дома и производить ложное впечатление.

Хорошая реклама квартиры – залог успеха. Тщательно подобранные и актуальные слова привлекут потенциальных покупателей, а плохая реклама может отпугнуть даже тех, кому ваша квартира соответствует всем параметрам – они просто не отреагируют после ее прочтения.

Подробная инструкция: как продать квартиру в 2022 году

Подробная инструкция: как продать квартиру в 2022 году

Пошаговая инструкция для тех, кто хочет продавать правильно, быстро и за большие деньги.

Шaг 1. Peшитe, кaк бyдeтe пpoдaвaть: c pиeлтopoм или caмocтoятeльнo

Риэлтор обычно продает быстрее, чем собственник. Поможет с формальностями, найдет покупателей и организует шоу. Риэлторы сэкономят вам время и силы и предотвратят дорогостоящие ошибки. Взимает 2-4% от стоимости жилья.

Агентства недвижимости сделают для вас даже больше. Они будут стоить немного дороже, но они возьмут на себя абсолютно все: оценку, подготовку документов, поддержку. Вы получите сразу услуги всех необходимых специалистов: посредников, оценщиков, юристов.

Агентства недвижимости незаменимы, если у вас сложная сделка. Квартиру легко продать, если вы первый и единственный собственник, а покупатель платит сразу. Что делать, если у собственности есть ипотека, залог или часть собственности? Желание сэкономить может привести к большим потерям. Например, при продаже недвижимости в совместном владении оставшиеся владельцы должны документально отказаться от своих акций. Невыполнение этого требования может привести к отмене вашей транзакции. Обычный продавец может этого не знать.

Есть и альтернативные сделки, то есть сделки, когда собственник продает одну квартиру, чтобы купить другую. В сети может быть до 10 квартир: например, кто-то продает новую однокомнатную квартиру и унаследованную двухкомнатную квартиру, чтобы купить трехкомнатную квартиру в центре. Денег не хватает, поэтому берут ипотеку. Покупатели одно- и двухкомнатных квартир также продают свои помещения для покупки новых. В результате в транзакции задействовано более 10 человек – без помощи профессионалов корректное выполнение такой транзакции практически невозможно. Вам необходимы юридические знания и опыт в сфере недвижимости, чтобы вас не обманули.

Если вам не нужен весь спектр агентских услуг, вы можете обратиться в агентство только на определенном этапе сделки. Например, чтобы проверить документы, составить договор, найти покупателей или попросить совета у посредника. Так вы можете быть уверены, что сделка чистая, но сэкономите 1-2% от стоимости квартиры.

Если вы решите продавать самостоятельно, вы сэкономите деньги, но вам придется иметь дело с документами, демонстрациями и рисковать неправильным оформлением документов. Продажа недвижимости может занять месяцы.

Пoмнитe, чтo oшибки в cдeлкax c нeдвижимocтью oбoйдyтcя cлишкoм дopoгo — cдeлкy мoгyт пpизнaть нeдeйcтвитeльнoй. Oбязaтeльнo пepecтpaxoвывaйтecь и пoкaзывaйтe дoкyмeнты юpиcтy или pиэлтopy xoтя бы пepeд иx пoдпиcaниeм.

Если у вас нет времени собрать и подать документы, подпишите нотариально заверенную доверенность на представление интересов собственника во всех случаях без права продажи. Названный человек, например агент или супруга, может все делать самостоятельно. Договор купли-продажи лучше подписывать лично – так безопаснее.

Шaг 2. Oцeнитe квapтиpy

Цена одной и той же квартиры может варьироваться от 10 до 20% – это сотни тысяч или миллионы рублей. На цену влияют: планировка комнаты, площадь, размер кухни, тип дома и год постройки, состояние квартиры и ремонт, район, район, инфраструктура.

Установите правильную цену, которая подходит вам и покупателю. Правильный ценовой критерий – количество подключений. Чем их больше, тем привлекательнее цена, которую вы устанавливаете для покупателей. Если звонят десять раз в день, немного увеличьте цену. Если через несколько дней они не позвонят вам, немного снизьте его.

Чтобы оценить квартиру, узнайте, сколько стоит квартира, похожая на вашу, желательно в том же доме или районе. Рассчитайте среднюю цену и используйте ее в качестве ориентира.

Если вы хотите продать по более высокой цене, установите для себя удобную цену и ждите покупателя. Но помните: это может занять месяцы или даже годы.

Если вы хотите продать быстро, снизьте цену на 10-15% ниже средней.

Воспользуйтесь услугами профессионального оценщика, чтобы не ошибиться. Стоят они от трех до пяти тысяч рублей в зависимости от региона. Оценщик учтет среднюю цену вашего дома, затраты на покупку и ремонт, налоги, инфляцию и амортизацию – и назначит наиболее справедливую цену. Отчет оценщика может быть полезен людям, которые покупают дом в ипотеку.

Шaг 3. Пoдгoтoвьтe квapтиpy к пpoдaжe

Чтобы удачно продать квартиру, убедитесь, что она нравится покупателям.

Убери подъезд. Наши агенты часто замечают, что клиент задает свое восприятие квартиры еще на этапе подъезда и холла. Хорошо, если они светлые, чистые и лифт в хорошем состоянии. Тогда покупатель понимает, что в доме живут нужные люди.

Но если темно, плохо пахнет и стены заляпаны проклятиями, покупатель заранее настраивается на квартиру. Даже если вы отремонтируете по высокой цене и готовы потратить миллион, никто не захочет жить рядом с некультурными людьми, которые мусорят.

Поэтому советуем заранее разобраться с лестницей. Если он в плохом состоянии, есть смысл побелить и покрасить стены. Такой ремонт обойдется в несколько тысяч рублей, но поможет быстрее продать квартиру.

Избавьтесь от ненужных вещей в квартире. Люди покупают квадратные метры, а не старую мебель и мусор. Чем больше вещей в квартире, тем она кажется меньше. Поэтому лучше всего продаются пустые квартиры.

Уберите все ненужное: старую мебель, ковры, сувениры, книги, лыжи, шины и коллекцию магнитов на холодильник. Продавайте их на AVito, раздайте соседям, друзьям или благотворительным организациям и безжалостно выбрасывайте весь открытый мусор.

Уборка. Сделайте генеральную уборку: встряхните ковры, вымойте стекла и зеркала, вытрите пыль, избавьтесь от старых пятен, прочистите сантехнику. Чем ярче все светится, тем лучше.

Cдeлaйтe тaк, чтoбы пoкyпaтeль вocпpинимaл вaшy квapтиpy бeзличнoй — кaк гocтиничный нoмep. Пocтoялeц гocтиницы нe знaeт, ктo жил в нoмepe дo нeгo: пpocтaя ceмья, poк-звeздa или пpeзидeнт.

Если квартира в нормальном состоянии, сделайте простой косметический ремонт: покрасьте радиаторы, двери и окна, замените сантехнику, поклейте однотонные обои. Не заменяйте старый паркет или линолеум ламинатом – это сложно и дорого. Если окна деревянные, оставьте их как есть: стоимость их замены вряд ли войдет в стоимость квартиры. Обязательно отремонтируйте аварийные участки: протекающие потолки и трубы, криволинейные полы и стены. Люди сами умеют красиво оформлять: красить стены в понравившийся цвет, устанавливать паркет или полы с подогревом, заменять окна.

В результате ничего не должно протекать и дуть, в кранах должен быть хороший напор воды, а на стенах и потолке не должно быть разводов и пятен. Больше 50 000 рублей тратить не нужно – ремонт должен только освежить квартиру.

Oднyшкa пo цeнe двyшки

Часто наши агенты сталкиваются с ситуацией, когда перед продажей в квартире сделан хороший и дорогой ремонт. Меняют электрику, сантехнику, радиаторы, ставят самые дорогие окна, кладут настоящий паркет, платят дизайнеру за дизайн. В итоге однокомнатная квартира, которая без ремонта стоила бы 6 миллионов рублей, продается за 8 миллионов рублей. Это цена недорогой трехкомнатной квартиры. При такой цене на поиск покупателя уходит много времени.

В старых, полуразрушенных квартирах лучше удалить обои, старые плинтусы и линолеум, а квартиру продать в недостроенном состоянии. Ремонт стен, стяжка на полу, замена сантехники и труб. Покупателю так удобнее – не нужно делать все работы самостоятельно, квартира полностью готова к ремонту.

Шaг 4. Paзмecтитe oбъявлeниe

Делать фотографии. Сделайте 8-10 четких фотографий квартиры. Сфотографируйте все комнаты, кухню, туалет, балкон, коридор, вид из окна, подъезд, фасад, парковку и окрестности. Не фотографируйте отдельные предметы или незначительные детали – лучше всего смотрятся панорамные фотографии всей комнаты. Добавьте план квартиры к фото.

Если вам нужно больше контактов, обратитесь к профессиональному фотографу-интерьеру с большим опытом. Его услуги обойдутся в несколько тысяч рублей, но благодаря им ваша квартира будет представлена ​​в лучшем свете. Особое удовольствие – видеоклипы из квартиры.

Чем больше фотографий, тем лучше и значительнее – тем больше людей нажмут на ваше объявление. Если в рекламе нет фотографий, покупатель думает, что с квартирой что-то не так.

Напишите свой список. Напишите 8-10 строк текста. Будьте конкретны и по делу и разбейте его на блоки. Вместо «Транспорт в шаговой доступности» пишите «до метро 10 минут пешком», а вместо «свежий ремонт» – «поставить ламинат, заменить трубы и сантехнику, в ванной выложить новую плитку».

Разместите объявление. Разместите свою рекламу на всех крупных порталах: Avito, CYAN, Domofond, Яндекс. Там вы сможете быстро найти покупателей и продать свою квартиру по самой выгодной цене.

Сообщите друзьям и знакомым, что продаете квартиру; размещать в социальных сетях. Рекламы на входах в близлежащие здания, баннеры на окнах и балконах по-прежнему работают.

Peклaмиpyйтe квapтиpy

Благодаря рекламе вы быстрее продадите свою квартиру. Однако рекламировать квартиру самостоятельно сложно: нужно знать, где и как размещать рекламу и баннеры.

У умного агентства много вариантов рекламы. Если арендодатель просто размещает рекламу на Avito или CIAN, крупные компании выделяют специальные рекламные бюджеты и используют каналы, недоступные арендодателям.

Например, агентство автоматически загружает рекламу на 100 сайтов размещения премиум-класса и рекламирует квартиру на своем сайте. Он может использовать плакаты, размещать рекламу на рекламных щитах и ​​вывешивать баннеры на балконах. Агентство предлагает размещение всем своим клиентам: на дисплее, в объявлениях, в информационном бюллетене или блоге, посредством контекстной и целевой рекламы. Часть работы хозяин может сделать сам, но реклама стоит дорого.

Шaг 5. Opгaнизyйтe пpocмoтpы

Чем лучше вид, тем быстрее и дороже вы продадите квартиру. Так что будьте готовы смотреть вперед. Сделайте очередную уборку, подготовьте ответы на вопросы, которые обязательно зададут покупатели: сколько вы сделали ремонт, в чем оставите мебель, в каком состоянии радиаторы? 3apaanee подготовит копии квартирных документов и квитанции об оплате – подтвердите сказанное документами.

Пока ваши гости раздеваются, они спрашивают, зачем они покупают квартиру, есть ли у них дети, почему они ищут жилье в этом районе и как далеко от работы. Основываясь на ответах, составьте свой рассказ. У разных людей разные темы для разговора: с молодыми родителями о безопасности и хорошей школе рядом с домом, с бездетными родителями со звукоизоляцией и свежим ремонтом, с родителями постарше с тихими соседями и плотными окнами.

Будьте готовы к критике со стороны потенциальных покупателей. Постарайтесь проанализировать, какие недостатки они могут заметить и как их можно объяснить. По возможности постарайтесь выделить недостатки в положительном свете. Например: если человеку не нравятся высокие окна, объясните, что это безопаснее для детей и домашних животных.

Во время представления убедитесь, что квартира максимально безликая. Если есть домашние животные, отнесите их в приют. Остальных гостей отвезите в кафе или дом отдыха.

Шaг 6. Пoдгoтoвьтe дoкyмeнты

Подготовьте все документы заранее – сбор документов может занять до двух недель.

Проверяйте квартиру заранее, чтобы покупатели могли въехать сразу после покупки. Сходите в паспортный стол или в IFC и напишите заявление – выписку получите в течении 5-14 дней. Если вы несовершеннолетний, вам потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Убедитесь, что полный комплект документов проверен юристом или агентом по недвижимости. Если они обнаружат ошибку, это может сэкономить вам миллионы.

Кaк пpoдaть квapтиpy, кyплeннyю нa мaтepинcкий кaпитaл

Если квартира приобретена на материнский капитал, она будет совместной собственностью. Для продажи квартиры необходимо разрешение органов опеки и попечительства.

Перед тем, как офис выдаст разрешение, нужно доказать, что сделка не нарушит права и интересы детей: ребенок не будет лишен своей доли, а площадь новой квартиры будет не меньше Старый.

Шaг 7. 3aключитe дoгoвop зaдaткa

Если вы достигли договоренности с покупателем и собираетесь заключить сделку, заключите предварительный договор купли-продажи или договор условного депонирования. Если покупатель передумает, вы сохраните залог. Если вы передумаете, ваш депозит придется удвоить. Заключать такой договор не нужно, но душевного спокойствия у вас будет больше. Стандартная сумма залога составляет 2-5% от стоимости квартиры.

В предварительном договоре необходимо указать:

📌 Паспортные данные продавца и покупателя;

📌 Адрес и описание квартиры;

📌 точная стоимость квартиры;

📌 размер платежа, условия и способ оплаты;

📌 условие, что залог останется у вас, если покупатель откажется от покупки;

📌 Подтверждение того, что квартира свободна от обременения для продажи;

📌 дата, к которой вы должны покинуть квартиру и подготовить все документы к продаже;

📌 взаимная ответственность за нарушение договора;

📌 лицо, несущее дополнительные расходы, связанные с оформлением сделок, госпошлиной, арендой сейфовых ячеек в банке;

Шaг 8. 3aключитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи

Когда вы все согласитесь и соберете все документы, заключайте договор купли-продажи. Надежнее оформить договор с юристом или маклером. Не ошибитесь – если вы пропустите что-то важное, ваша транзакция может быть отменена. Помните о нотариальном заверении договора – в случае возникновения проблем суд не примет неподтвержденный договор.

Не забудьте указать это в договоре:

📌 Имена, адреса и полные паспортные данные продавца и покупателя;

📌 Точная стоимость квартиры;

📌 подробное описание квартиры: адрес, количество комнат, площадь;

📌 есть ли в квартире какие-либо обременения;

📌 условия, без которых договор не считается договором;

📌 согласие супруга на продажу;

📌 в квартире не зарегистрированы другие собственники или люди;

📌 Условия и способ передачи квартиры;

📌 условия и способ оплаты;

📌 взаимная выгода, добровольное соглашение, возможности сторон.

К договору необходимо приложить все необходимые документы: согласие супруга, копию технического паспорта, подтверждение о внесении денежных средств, а также акт приема-передачи квартиры.

Шaг 9. 3apeгиcтpиpyйтe пepexoд пpaвa coбcтвeннocти

После подписания договора купли-продажи квартира по-прежнему принадлежит вам. Чтобы передать его покупателю, необходимо зарегистрировать переход права собственности.

Для оформления перехода права собственности необходимо обратиться в МФЦ или в отдел Росреестра. Вы должны оплатить госпошлину в размере 2000 ₽. В течение 9 рабочих дней вы получите запись из УГПР о том, что у квартиры новый собственник. Письмо заверяется печатью.

Шaг 10. Пoлyчитe дeньги

Деньги можно получить при подписании основного договора или акта перехода права собственности. Чаще всего его передают после перехода права собственности.

Деньги можно перечислить наличными или по безналичному расчету. В наши дни наличные деньги на месте выдаются редко – это опасно и неудобно. В большинстве случаев деньги переводятся в аккредитив или оставляются в сейфе.

Аккредитив – это специальный банковский счет, на который покупатель переводит деньги. Как продавец, вы можете снимать деньги со своего счета только после регистрации договора купли-продажи. Это наиболее прогрессивный и безопасный вариант.

Если вы переводите деньги через сейф, покупатель приносит деньги в банк и оставляет их в специальном ящике. В присутствии вас и банкиров деньги подсчитываются, проверяются и запечатываются в сумку, на которой расписываются продавцы и покупатели. Покупатель не сможет снять деньги, а продавец сможет, но только после того, как банк предоставит свидетельство о регистрации.

В обоих случаях банк не несет ответственности за подлинность документов, представленных продавцом.

По аккредитиву за пользование счетом взимается такая же комиссия, как и за сейф – 2000-5000 рублей. Однако при открытии аккредитива может взиматься дополнительная комиссия в размере 0,2-0,3% от суммы перевода. Аккредитивы сложно использовать в альтернативных обменных операциях.

Шaг 11. Пepeдaйтe квapтиpy нoвoмy coбcтвeнникy: cocтaвьтe aкт пpиeмa-пepeдaчи

В день подачи документов в МФЦ или Росреестр ключи от квартиры необходимо передать покупателю. В тот же день подпишите с покупателем Акт приема-передачи – этот документ подтвердит, что вы сдали квартиру в хорошем состоянии, а покупатель ее принял и всем доволен. Это сделано во избежание любого потенциального конфликта. Например, если вы согласились оставить плитку или ковер, подписывая акт, вы подтверждаете, что плитка и ковер на месте и что все остальные условия контракта выполнены.

Это следует отметить в протоколе передачи обслуживания:

📌 ФИО продавца и покупателя, паспортные данные;

📌 Подробное описание квартиры: адрес, количество комнат, площадь;

📌 отсутствие взаимных претензий, добровольных сделок, правоспособности и здравого смысла обеих сторон.

Приложите к контракту справку об отсутствии задолженности перед СМИ. На всякий случай необходимо нотариально заверить акт передачи права собственности.