Уведомление о планируемом начале строительства объекта ИЖС

Уведомление о планируемом строительстве: полная инструкция заполнения, порядок подачи

Уведомительный порядок вместо разрешения на строительство

До 3 августа 2018 года, при строительстве индивидуального жилого дома необходимо было получить разрешение на строительство. Собственник земельного участка подавал заявление о выдаче разрешения на строительство и прикладывал к заявлению следующие документы:

– Градостроительный план земельного участка;
– Выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на земельный участок;
– Схему планировочной организации земельного участка.

Через 10 дней собственник получал разрешение на строительство дома и мог законно приступить к строительству дома.

С 3 августа 2018 г. были внесены изменения в Градостроительный кодекс РФ, в соответствии с которыми не требуется получать разрешение на строительство/реконструкцию индивидуального жилого дома, садового дома.

Вместо этого, в Градостроительный кодекс РФ была введена новая статья 51.1, согласно которой перед началом строительства, собственник, арендатор земельного участка обязан уведомить Администрацию о планируем строительстве.

Виды объектов, на которые распространяется уведомительный порядок

Под уведомительный порядок попадает строительство следующих видов объектов недвижимости:

– Индивидуальный жилой дом;

В чем отличия садового дома и индивидуального жилого дома, смотрите в статье по ссылке.

Информация: Упрощенный порядок регистрации жилых или садовых домов на садовых земельных участках закончился 1 марта 2019 года. Поэтому теперь, строительство на садовых земельных участках возможно, лишь после направления уведомления о планируемом строительстве.

Уведомлять Администрацию, о строительстве таких вспомогательных построек как баня, гараж, сарай не требуется.

В случае, если застройщиком до 03.08.2018г. уже получено разрешение на строительство жилого дома, то дополнительно уведомлять Администрацию о начале строительства также не требуется.

Важно: Строительство можно осуществлять только отмежеванном земельном участке. Поэтому, перед подачей уведомления о планируемом строительстве, убедитесь, что застраиваемый земельный участок отмежеван. Проверить это можно, следуя инструкции в статье.

Необходимые документы к уведомлению о планируемом строительстве

В соответствии со статьей 51.1 Градостроительного кодекса РФ, к уведомлению о планируемом строительстве необходимо приложить:

– в случае отсутствие сведений о земельном участке в ЕГРН, необходимо приложить правоустанавливающий документ на земельный участок. К примеру, договор купли-продажи, дарения, акт о предоставлении участка и т.д.

– доверенность представителя, в том случае если подписывает и подает уведомление о планируемом строительстве не собственник земельного участка.

Совет: Получите дополнительно градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В ГПЗУ отображается место на земельном участке где возможно законное строительство дома.

Заполнение уведомления о планируемом строительстве

В данном разделе будет дана полная инструкция по заполнению уведомления о планируемом строительстве.

Официальный бланк (форма) уведомления о планируемом строительстве

Официальный бланк уведомления утвержден Приказом Минстроя России от 19 сентября 2018 г. № 591/пр “Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома”.

Текст Приказа № 591/пр со всеми формами: Показать

Бланк уведомления о планируемом строительстве Скачать бланк

Образец заполнения уведомления о планируемом строительстве

Порядок подачи уведомления

После сбора необходимых документов и заполнения формы уведомления необходимо направить уведомление с приложенными документами в Администрацию. Сделать это возможно 4 способами:

• При личном приеме в Администрации;
• Через Многофункциональный центр;
• Почтой с уведомлением о вручении;
• Через портал Госуслуг.

Срок рассмотрения Администрацией уведомления о планируемом строительстве – 7 рабочих дней со дня поступления уведомления.

Получение от Администрации уведомления о соответствии (или по-старому разрешения на строительство)

После получения уведомления от застройщика Администрация проверяет уведомление на соответствие:

– предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

– установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории;

– обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства.

После чего уже Администрация уведомляет заявителя о соответствии или несоответствии, указанных в уведомлении параметрам строительства требованиям законодательства.

Пример уведомления о соответствии:

В случае, несоответствия собственник вправе повторно обратиться с исправленным уведомлением о планируемом строительстве.

Уведомление вместо разрешения на строительство частных жилых и садовых домов – с 3 августа 2018 года

фото

документы

уведомление о планируемом строительстве

уведомление администрации о соответствии параметров строительства

уведомление администрации о несоответствии параметров строительства

уведомление об изменении параметров разрешённого строительства

уведомление об окончании строительства

уведомение о соответствии построенных объектов

уведомение о несооветствии построенных объектов

Содержание

О новшествах по ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 340-ФЗ)

Уведомления вместо разрешений

В документальной подготовке к застройке участков:

• для личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта (ЛПХ)
• для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
• для садоводства

• исключены разрешения на строительство
• введены новые документы:
  • уведомление о планируемом строительстве/реконструкции объекта
  • уведомление об окончании строительства/реконструкции объекта

Установлена равнозначность понятий

• объект индивидуального жилищного строительства
• жилой дом
• индивидуальный жилой дом

В сответствии с Градостроительным кодексом РФ (пункт 39 статьи 1):

объект ИЖС – это отдельно стоящее здание, обладающее комплексом характеристик одновременно:

• количество надземных этажей не более чем 3
• высота не более 20 м
• жилой дом:
  • состоит из комнат и вспомогательных помещений для бытовых и иных нужд и связанных с проживанием граждан
  • не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости

Новая статья 51.1 и статья 55 в Градостроительного кодекса РФ устанановили порядок подачи уведомлений. О намерении построить дом, а потом о завершении его возведения застройщик должен сообщить администрации, направив уведомления:

• о планируемом строительстве/реконструкции
• об окончании строительства

Срок рассмотрения уведомления

Срок рассмотрения администрацией поступивших уведомлений – 7 дней.

В течение этого времени администрация:

• сопоставляет параметры объекта, что застройщик указал в уведомлении, с предельными параметрами разрешённого строительства
• делает выводы об соответствии или несоответствии параметров
• определяет допустимость строительства объекта:
  • по виду использования земельного участка
  • по соответствию установленным ограничениям

По итогам рассмотрения, администрация направляет застройщику уведомление:

1. о соответствии построенных/реконструированных объектов градостроительным требованиям
2. о несоответствии объектов установленным градостроительным требованиям

Когда строительство объекта согласовано?

Строительство объекта считается согласованым, если застройщик получил уведомление администрации:

• о соответствии параметров объекта
• о допустимости его размещения

Оно даёт право на строительство в согласованных параметрах в течение 10 лет (пункт 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ).

Строительство началось до введения уведомлений

Уведомление о планируемом строительстве подавать не потребуется, если оно было начато по ранее полученному разрешению.

По окончании строительства в администрацию нужно подать уведомление об этом факте.

Ситуации с самовольными постройками

В случае самовольной постройки власти вправе принять одно из 2-х решений:

1. привести самострой в соответствие с градостроительной документацией:
   • с материалами по планировке территории
   • с параметрами объектов, установленными федеральными законами
   • с предельными параметрами разрешённого строительства/ реконструкции ОКС, установленными в ПЗЗ
2. о сносе самостроя

Государственный кадастровый учёт и регистрация прав

Государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав на созданные объект ИЖС или садовый дом (пункт 1_1 части 1 статьи 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ):

• выполняется по заявлению органа государственной власти или органа местного самоуправления
• проводится без участия застройщика

Застройщик может подать заявление в самостоятельном порядке в случае, когда орган местного самоуправления не направил материалы в Росреетр. К нему нужно приложить:

• технический план
• правоустанавливающий документ на земельный участок

Виды уведомлений

В документооборот введены несколько видов уведомлений, утверждённых Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации ( № 591/пр от от 19 сентября 2018 года):

Уведомления от застройщика

• о планируемых строительстве или реконструкции
• об изменении параметров планируемого строительства или реконструкции
• о завершении строительства

Ответные уведомления органа местного самоуправления

• о соответствии параметров объекта установленным параметрам
• о допустимости строительства объекта
• о несоответствии или изменении параметров объекта тем, что были указаны в уведомлении администрации
• о недопустимости строительста объекта
• о соответствии построенных или реконструированных объектов требованиям градостроительного регламента

Уведомление о планируемом строительстве

Уведомления подаются в следующих случаях:

• при планируемом строительстве или реконструкции
• при определении соответствий или несоответствий установленным параметрам
• для определения возможности строительства объекта
• при изменениях параметров планируемого строительства/реконструкции объекта
• после завершения строительства или реконструкции объекта
• при установлении соответствия или несоответствия построенных или реконструированных домов требованиям градостроительного законодательства

В приложении к уведомлению указывается информация о составе сведений, документах (пункт 4 статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ):

• о застройщике

для физического лица:

1. ФИО
2. место жительства
3. реквизиты документа, удостоверяющего личность

для юридического лица:

1. наименование
2. юридический адрес
3. ОГРН и ИНН (для российской организации)
4. почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи
5. способ направления ответных уведомлений администрации

• о земельном участке:

1. кадастровый номер
2. адрес или описание, по которому можно определить расположение участка
3. сведения о праве застройщика и правах других лиц на земельный участок
4. ВРИ участка
5. сведения о планируемых параметрах объекта
6. сведения об отступах от границ ЗУ
7. правоустанавливающие документы на земельный участок, если права на него не зарегистрированы в ЕГРН

• об объекте капитального строительства:

1. назначение объекта
2. цель подачи уведомления
3. кадастровый номер (при реконструкции)
4. права других лиц
5. планируемые параметры:
   • количество надземных этажей
   • предельная высота
   • размер отступов от всех границ земельного участка до ОКС
6. площадь ЗУ под объектом
7. описание внешнего облика ОКС (когда строительство ведётся в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения)
8. указание о том, что ОКС не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости

Пояснение

Описание внешнего облика объекта включает разделы:

• текстовая часть:

1. параметры объекта
2. цветовое решение внешнего облика
3. перечень стройматериаов, определяющих внешний облик объекта
4. требования к архитектурным решениям, установленные градостроительным регламентом

• графическая часть:

1. фасады
2. конфигурация объекта

Примечание

При строительстве или реконструкции объекта в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения застройщик должен представить типовое архитектурное решение. Это требование ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (№ 73-ФЗ).

Уведомление о планируемом строительстве направляется одним из способов:

• лично
• через МФЦ
• через портал госуслуг
• заказным письмом

При отсутствии в уведомлении каких-либо сведений или приложений документы возвращаются застройщику в течение 3 рабочих дней. В сопроводительном письме указывается причина возврата.

Если уведомление застройщика:

• подготовлено с соблюдением всех требований
• указанные сведения о будущем строении отвечают градостроительному регламенту территориальной зоны, в границах которой расположен земельный надел

заявителю будет выслано уведомление о соответствии объекта установленным параметрам строительства и допустимости его размещения на земельном участке.

Когда можно начинать строительство дома?

Приступать в строительству сразу же после подачи уведомления о планируемом строительстве нельзя. Нужно дождаться ответного уведомления от местной администрации.

Право на строительство появляется в том случае, когда администрация подтвердит соответствие указанных застройщиком параметров дома и сведений об участке.

Актуальность уведомления администрации сохраняется в течение 10 лет.

Право на строительство возникает также в случае, когда ответного уведомления администрации нет.

Запрет на строительство объекта означает информация в ответном уведомлении администрации:

• о несоответствии параметров объекта, указанных в уведомлении о планируемом строительстве, параметрам, установленным градостроительным регламентом
• о недопустимости строительства объекта

Копии ответного уведомления администрации высылаются одновременно в органы строительного и земельного надзора (пункт 12 статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ).

Основания для отказа в строительстве

Причины отказа в строительстве объекта:

• установлено несоответствие параметров объекта и предельных параметров разрешённого строительства
• размещение объекта не соответствуют ВРИ ЗУ
• размещение объекта не допускается установленными ограничениями
• уведомление подано или направлено лицом, не имеющим прав на земельный участок

В уведомлении администрации указываются:

• причины отказа
• предельные параметры разрешённого строительства/реконструкции объектов
• информация о несоответствии объекта установленым предельным параметрам строительства

При недопустимости размещения объекта отражаются:

• установленный ВРИ ЗУ
• виды ограничений использования ЗУ
• сведения о том, что застройщик, подавший уведомление о планируемом строительстве, не имеет прав на земельный участок
• сведения о несоответствии требованиям к архитектурным решениям ОКС, установленным градостроительным регламентом
• сведения о несоответствии описания внешнего облика объекта предмету охраны исторического поселения

Уведомление о вводе объекта в эксплуатацию

Порядок ввода объекта в эксплуатацию с введением закона № 340-ФЗ заметно усложнился:

• сначала готовится технический план (без отступлений от параметров, указанных в выданном ответном уведомлением администрации о соответствии объекта параметрам разрешённого строительства)
• направляется уведомление об окончании строительства с приложением:
  • технического плана
  • квитанции за регистрацию права собственности на построенный объект

После получения уведомления застройщика об окончании строительства администрация проводит выезд на объект. В ходе выездной проверки выполняется следующее:

• внешний облик объекта сравнивается с его описанием и графическим изображением в приложении к уведомлению о планируемом строительстве
• определяется соответствие:
  • параметров построенного дома сведениям, указанным застройщиком в уведомлении
  • назначению объекта и виду использования участка
  • ограничениям, установленным на дату поступления уведомления об окончании строительства
  • типовому архитектурному решению, если строительство выполнялось в границах исторического поселения федерального или регионального значения

Причины отказа на ввод объекта в эксплуатацию

Причины отказа администрации в уведомлении о вводе объекта в эксплуатацию (пункте 6 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ):

• постройка НЕ соответствует:
  • ВРИ земельного участка
  • территориальной зоне
  • параметрам застройки, установленным в ПЗЗ
• земельный участок расположен в охранной зоне:
  • рядом с ЛЭП или с газопроводом, где строительство НЕ разрешается вообще

Более «жизненные» примеры оказа во вводе объекта в эксплуатацию по причине несоответствия заявленным параметрам и ВРИ участка:

• в уведомлении о планируемом строительстве было указано, что дом будет 2-х этажным, размером 10 м х 10 м, а построен был дом:
  • с 2 надземными этажами и подвалом
  • 3-х этажный с мансардой
  • при строительстве была изменена площадь строения
• дом построен на огородном участке, то есть назначение строения не соответствует ВРИ земельного надела

Резюме с видеокомментарием

Цель введения закона – упорядочение частного жилищного строительства:

• установлены единые требования к строительству жилых домов на ЗУ, предоставленных:
  • для садоводства
  • для ИЖС
  • для ведения ЛПХ в границах населённого пункта
• определены максимальные параметры жилого дома, предотвращающие проблему возведения многоквартирных домов под видом объектов ИЖС
• пересмотрен подход к разрешительным процедурам при возведении жилых и садовых домов
• установлены особенности государственного кадастрового учёта и госрегистрации прав на жилые и садовые дома
• обеспечен контроль за соблюдением параметров строительства
• регламентированы основания и порядок сноса:
  • ОКС
  • самовольных построек
• установлен механизм прекращения прав на земельный участок с самовольной постройкой
• предусмотрены переходные положения

ФЗ № 340-ФЗ позволяет:

• определить возможность строительства
• исключить возведение ОКС при явных и грубых нарушениях законодательства

Полезная информация

• Земельный налог для физических лиц с 2022 года – здесь
• Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать здесь
• С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
• Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь
• О новом Классификаторе видов разрешённого использования земельных участков – 2019 можно узнать здесь
• Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
• С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь.
• С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь.
• Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь.

Уведомление о строительстве частного дома

После изменений в Градостроительном кодексе была введена новая процедура регистрации частного и садового дома — это уведомление о планируемом строительстве и реконструкции объектов недвижимости.

Уведомление о планируемом строительстве вместо разрешения

При возведении частного жилого дома до 03.08.2018 года требовалось получать разрешение на строительство. Для чего собственнику необходимо было собрать пакет документов и подать заявление в орган местной власти.

С 03.08.2018 года Градостроительный кодекс претерпел изменения, в него внесена новая статья 51.1. Вместе с тем уже с 04.08.2018 года отменено требование предварительного получения разрешения на строительство или реконструкцию индивидуального жилого дома / садового домика. Теперь собственник земельного участка обязан уведомить администрацию о своем намерении (п. 1 ч. 17 ст. 51 ГК).

Объект ИЖС представляет собой строение, которое отвечает следующим условиям:

• расположено обособленно;
• в высоту не более трех надземных этажей и в общей сложности не превышает 20 метров выше земли;
• предназначено для проживания (имеет жилые комнаты и вспомогательные помещения);
• неделимый на иные самостоятельные недвижимые объекты.

Предназначение садового дома ограничено сезонностью. Он может использоваться гражданами для проживания временно.

На какие объекты распространяется уведомительный характер?

К строительству и реконструкции объекта единые требования предъявляются в следующих случаях:

• для строительства индивидуального жилого дома на землях с категорией разрешенного использования ИЖС или ведения ЛПХ в границах населенных пунктов;
• для жилых и садовых домов на садовом участке.

Уведомление необходимо направить и тем собственникам земли, кто начал строительство (реконструкцию) дома и до момента вступления в силу новых требований не получил разрешение.

Дополнительно необходимо, чтобы участок предварительно был отмежеван, т.е. имел межевой план, где нанесены его точные границы.

До 1 марта 2019 года действовал упрощенный порядок регистрации садовых домов и частных домов, построенных на участках под садоводство. Теперь же необходимо уведомлять о планируемом строительстве.

В случае, когда владелец участка получил разрешение на строительство до 03.08.2018 года, то дополнительно уведомлять местную администрацию не требуется.

Документы

Уведомление подается в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство:

1. В Москве — Комитет государственного строительного надзора;
2. В Санкт-Петербурге — Служба государственного строительного надзора и экспертизы;
3. В других регионах это:

• департамент архитектуры и градостроительства;
• местная администрация;
• министерство строительства и др.

К уведомлению прилагаются документы (п. 3 ст. 51.1 ГК):

• подтверждающие право собственности на участок земли, где планируется строительство или реконструкция дома. Действует для тех участков, по которым не произведена государственная регистрация (не внесены данные в ЕГРН);
• доверенность — если уведомление представляется в уполномоченный орган представителем застройщика;
• документы о регистрации юридического лица с переводом на русский язык (заверенным в установленном закон порядке) — если застройщиком является гражданин иностранного государства.

Перед тем, как подавать уведомление, нужно знать про ограничения в отношении земельного участка, установленными правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), которые могут быть наложены на возможность строительства дома. Это связано с нахождением надела в границах особых зон:

• природоохранных;
• охраны культурного наследия;
• инженерных сетей;
• территории приаэродромной и прочие ограничения.

При нахождении участка в радиусе 30 км от аэродрома все согласования строительства и реконструкции должны происходить с Росавиацией.

Узнать про ограничения можно из ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка), где будет отражено место возможного строительства.

Как заполнить уведомление о планируемом строительстве?

Форма документа утверждена Приказом Минстроя и ЖКХ от 19.09.2018 № 591/пр.

Рассмотрим пример заполнения уведомления:

• указывается дата составления уведомления;
• прописывается наименование уполномоченного органа, куда передается уведомление с необходимыми документами;

Раздел 1.

Сведения о застройщике:

• пункты с 1.1.1 по 1.1.3 — заполняются для физического лица;
• остальные — касаются только юридическое лицо, планирующее произвести застройку.

Последовательно указываются ФИО без сокращений, адрес места жительства и паспортные реквизиты;

Раздел 2.

Содержит информацию о земельном наделе, где планируется возвести частный дом:

• кадастровый номер;
• его адрес или описание местоположения (при отсутствии присвоенного адреса);
• правоустанавливающий документ на землю (реквизиты);
• при долевой или совместной собственности указываются сведения о совладельце;
• вид разрешенного использования.

Раздел 3.

Информация о планируемой застройке с указанием:

• типа объекта (ИЖС или садовый дом);
• цель подачи уведомления (строительство, если это вновь возводимое домовладение, либо реконструкция в внесения изменений в уже имеющийся дом);
• параметры, которыми будет обладать новый объект (этажность и площадь). Следует учитывать, что дом не может быть построен в высоту более трех надземных этажей, иначе потребуется получать разрешение в установленном для этого порядке. В подпунктах 3.3.1 — 3.3.5 уточняются сведения о высоте, площади застройки, отступах ее от границ надела. Если застройщик имеет разрешение об отклонении от предельных габаритов застройки, то это необходимо указать в соответствующем поле;
• при нахождении участка земли в пределах территории исторического значения собственнику для осуществления строительства необходимо воспользоваться типовым архитектурным решением, сведения о котором заносятся в п. 3.4.

Раздел 4.

Нанесите схематично границы земельного участка и расположение на нем частного дома. С кадастрового паспорта возьмите план ЗУ, и на нем обозначьте будущее место дома. Соблюдение масштаба не обязательно, но рекомендовано. Укажите размеры отступов от границ участка.

Существуют нормативы разрешенных расстояний от иных построек и заборов. Рекомендуется с ними ознакомиться и обязательно придерживаться.

Пример участка №1:

Пример участка №2:

Заключение.

Чтобы получить ответ о соответствии или несоответствии объекта, планируемого к возведению, установленным параметрам, укажите свой почтовый или электронный адрес. На него придет уведомление.

Дополнительно в соответствии с требованием законодательства о персональных данных впишите в соответствующее поле согласие на их обработку. Заверьте уведомление личной подписью и ее расшифровкой.

Завершает документ указание документов, которые к нему прикладываются.

Заполненные образцы уведомлений 2019 года в соответствии с федеральным законом 340-ФЗ:

Порядок подачи уведомления

Весь пакет документов передается в уполномоченный орган одним из удобных способов:

• лично;
• почтой, с уведомлением и описью вложений;
• МФЦ;
• Госуслуги.

После получения уведомления у уполномоченного органа имеется семь рабочих дней на обработку документов (п. 7 ст. 51.1 ГК).

Получение ответа

Все полученные сведения подвергаются рассмотрению и анализу. В обязательном порядке проверяются параметры планируемой застройки на соответствие:

• нормам разрешенного строительства или реконструкции;
• правилам землепользования;
• требованиям, предъявляемым к капитальным строениям.

Результатом рассмотрения будет уведомление о соответствии или несоответствии планируемого строительства дома указанным нормативам. Уведомление о несоответствии направляется только в следующих случаях:

• параметры ИЖС или садового дома имеют отклонения от параметров разрешенного строительства или иным обязательным требованиям, установленным ГК;
• вид разрешенного использования указанного земельного участка не позволяет возводить на нем капитальное жилое строение — читайте подробнее;
• уведомление подано лицом, не являющимся собственником участка либо не имеющего соответствующих полномочий представлять интересы собственника.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите нашему консультанту.

8 (812) 565-33-84 (Санкт-Петербург)

Как подать уведомление о планируемом строительстве дома в Подмосковье

Единый уведомительный порядок начала и окончания строительства объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и садовых домов действует с 1 марта 2019 года. Это означает, что прежде чем приступить к возведению дома, необходимо направить в местную администрацию уведомление о планируемом строительстве и получить ответ о его соответствии установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке. Такой порядок направлен на противодействие появлению самовольных построек. О том, как подать уведомление о планируемом строительстве дома в Подмосковье, читайте в материале портала mosreg.ru.

Понятие объекта ИЖС и садового дома

Источник: Фотобанк Московской области, Александр Кожохин

Параметры объекта ИЖС:

– отдельно стоящее здание;

– не более трех надземных этажей;

– высота – не более 20 метров;

– комнаты и помещения вспомогательного использования предназначены для бытовых и иных нужд, связанных с проживанием;

– не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Параметры садового дома:

– здание сезонного использования;

– предназначен для бытовых и иных нужд, связанных с временным пребыванием в здании.

Какие данные содержит уведомление

Источник: РИАМО, Анастасия Осипова

Собственник земельного участка подает уведомление о начале строительства в администрацию муниципалитета.

Документ должен содержать следующие данные:

– фамилия, имя, отчество, место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);

– наименование и место нахождения застройщика (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц и идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случая, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

– кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка (берется из кадастровой выписки земельного участка);

– сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);

– сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта ИЖС или садового дома);

– сведения о планируемых параметрах объекта ИЖС или садового дома, в целях строительства или реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве, в том числе об отступах от границ земельного участка (высота, количество этажей, площадь, объем, габариты объекта);

– сведения о том, что объект ИЖС или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;

– почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком;

– способ направления застройщику уведомления (адрес, куда будет направлен результат рассмотрения уведомления).

Необходимые документы

Источник: ©, flickr.com,paukrus

К уведомлению требуется приложить:

– паспорт заявителя или его представителя;

– документ, удостоверяющий полномочия представителя заявителя (доверенность), если уведомление подается представителем заявителя;

– правоустанавливающие документы на земельный участок, если права на него не зарегистрированы в ЕГРН;

– описание внешнего вида объекта ИЖС или садового дома, если строительство или реконструкция объекта планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения (перечень исторических поселений можно посмотреть здесь).

Подать уведомление о планируемом строительстве дома можно через сайт госуслуг Московской области.

Срок рассмотрения уведомления

Источник: РИАМО, Николай Корешков

Уведомление рассматривается не более семи рабочих дней. Если строительство или реконструкция объекта ИЖС или садового дома планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения и в уведомлении о планируемом строительстве не содержится указание на типовое архитектурное решение, то срок рассмотрения будет составлять не более 20 рабочих дней.

После рассмотрения уведомления администрацией муниципалитета собственнику направляется один из вариантов решения:

– о соответствии строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке;

– о несоответствии строительства установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта на земельном участке.

Возможные ограничения использования земельного участка

Источник: Министерство имущественных отношений Московской области

Специалисты рекомендуют перед подачей уведомления проверить, не находится ли земельный участок (полностью или частично) в зоне с особыми условиями использования территории.

Ограничения использования земельного участка могут быть связаны:

– с расположением его в границах приаэродромных территорий, прибрежной защитной полосы или водоохранной зоны;

– с необходимостью проведения на нем государственной историко-культурной экспертизы (археологических раскопок).

Узнать об ограничениях в отношении конкретного земельного участка можно двумя способами:

– самостоятельно, используя открытые источники информации (официальные сайты органов исполнительной власти Московской области, органов местного самоуправления региона, публичную кадастровую карту).

Уведомление о строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома

Подавать уведомление о начале и окончании строительства дома с 01 марта 2019 года теперь обязаны все будущие владельцы объектов ИЖС и садовых домов. То есть без разрешения строить дома теперь совсем нельзя. Если уполномоченный госорган не утвердит Ваше уведомление и Вы начнете строительство, а еще хуже, если дом уже построен- он будет обладать всеми признаками самовольной постройки.

До того момента, как мы углубимся в суть нововведений и правил заполнения Уведомления рекомендуем сразу скачать и ознакомится с его бланком.

⇐Здесь можно скачать уведомление о планируемом строительстве или реконструкции дома

⇐Здесь можно скачать уведомление об изменении планируемых параметров строительства дома

⇐Здесь можно скачать уведомление об окончании строительства или реконструкции дома

Вкратце- чтобы впоследствии зарегистрировать дом (садовый или жилой; на хозпостройки никакие уведомления не нужны), необходимо подать минимум два уведомления- о начале и конце строительства. В этой статье подробно, но не излишне, ответим на основные вопросы- где взять? как заполнить? куда относить? и что же со всем этим делать потом? И да, чтобы понимать вопрос-нужно достаточно много прочитать.

Содержание

» Что это такое и зачем нужно?

» Строительство зданий без подачи уведомлений

» Документы для подачи уведомления

» Как выглядит и как заполнить?

» Куда и как подавать?

» Срок действия и продление

» Если получили уведомление о несоответствии

» Стоимость заполнения и подачи уведомления

Что это такое и зачем нужно?

С 4 августа 2018 года Уведомления о начале строительства пришли на смену Разрешению на строительство. Нужно для себя понять- уведомление о соответствии планируемой постройки- это то же «Разрешение», только с небольшими изменениями и оговорками. Теперь градостроительный план заказывать не нужно, но «двойника» СПОЗУ- схематическое изображение ОКС на ЗУ и согласования с Росавиацией, Роснедра и т.д избежать не удастся. Как говорят в народе- поменяли Шило на Мыло, а реформы продолжаются. А с 1 марта 2019 года и садоводы, которые уже давно прикрываются «дачной амнистией», теперь тоже должны разбираться с Уведомлениями. Процедура узаконивания строительства жилых домов на ИЖС и ЛПХ теперь такая же как и у садоводов с их садовыми домиками (хотя некоторые «домиками» назвать язык не поворачивается). Как бы то ни было- теперь они почти в равных условиях. Если не оформить дом- его могут признать самовольной постройкой со всеми вытекающими. Нужно ли вообще регистрировать дом — вопрос до сих пор спорный, так как вроде нужно, но если этого не сделать-драконовских санкций не предусмотрено. Но это пока.

Итак, перед началом строительства нужно подать «Уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС или садового дома». Как закончили и готовы зарегистрироваться-«Уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома». Если в течение строительства Ваши планы поменялись- нужно оформить «Уведомление об изменении параметров строительства». В Вашем распоряжении есть 3 варианта Уведомления ( скачать бланки можно наверху), чтобы власти всегда были в курсе о ваших «строительных приключениях».

Что самое смешное- в ответ Вы получите следующее-«уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке» (далее «Уведомление о соответствии проекта») и «уведомление о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной» (далее «Уведомление о соответствии постройки»). Обменялись уведомлениями с длиннющими названиями. Иногда сразу и не поймешь, о чем там вообще идет речь.

Даже сроки рассмотрения установили весьма либеральные- 7 рабочих дней. И , О новость!- если в течение этого срока Вам не придет ответ- ваше обращение одобрили. Но не стоит радоваться, что все так просто! Во-первых-вряд ли задержат ответ с уведомлением о несоответствии. Сроки выдерживают строго. Во-вторых- если вы так и не получили уведомление о соответствии, хотя и подали уведомление о начале или конце строительства, без него технический план не примет Росреестр, когда Вы будете подавать на регистрацию дома. В законе четко написано- в составе приложения к техническому плану должны быть оба уведомления о соответствии (планируемой и завершенной постройки). Так что без ответа администрации лучше не начинать строительство.

Что же касается реконструкции дома- если меняете изначальную конфигурацию дома или его основные характеристики (этажность, общая площадь)-также нужно подавать уведомление (бланк №1). И после завершения реконструкции опять же понадобится технический план. Не забывайте- садоводы теперь тоже обязаны все эти процедуры проходить.

Подводя итог- подача/получение Уведомлений-это необходимый шаг для регистрации дома в будущем. Но есть варианты, когда можно обойтись без уведомлений. Об этом далее.

Строительство зданий без подачи уведомлений

Не стоит сразу сломя голову бежать заполнять заявления и бланки. Сначала считаем необходимым ознакомиться с ситуациями, когда уведомления не нужны или уже не помогут:

1. Многие не совсем понимают последовательность действий при регистрации дома и пытаются получить документы, которые им совсем не нужны. Важно!- Уведомление нужно на строящиеся (или уже построенные но не зарегистрированные) жилые или садовые дома. Если Вы уже успели поставить на кадастровый учет здание по «дачной амнистии», то внести изменения в сведения о нем, в том числе о границах, можно и без Уведомления. Просто кадастровым инженером готовится технический план и подается в МФЦ.
2. Также если у Вас уже есть действующее разрешение на строительство- уведомление не понадобится. Можно по окончании готовить техплан.
3. Уведомления также не понадобятся, если участок находится на территории ОНТ (Огородническое Некоммерческое Товарищество). Причина проста- строить капитальные строения там нельзя, равно как и регистрировать их. Разрешены только некапитальные хозпостройки.
4. Не нужны при реконструкции зданий и сооружений, если не затрагиваются конструктивные элементы, влияющие на безопасность, и если границы реконструкции не выходят за рамки утвержденного местоположения здания. Грубо говоря- если с улицы не видно изменений, можно ничего не оформлять. Также важно понять- если вы просто вносите данные о местоположении здания в кадастр недвижимости- это не реконструкция и уведомление без надобности.
5. Не пригодятся и для не капитальных объектов строительства. К ним относятся сараи, бани, гаражи, навесы, парники и теплицы и другие объекты бытового и вспомогательного назначения. Это относится к любым категориям земель. К не капитальным относят строения, которые можно перенести без ущерба на другое место или с бетонным фундаментом.
6. Разрешение на строительство не упразднили вовсе, а отменили для определенного вида домов на земле с определенным разрешенным использованием. И если у Вас не частный жилой или садовый дом- скорее всего вместо уведомления нужно получать разрешение.
7. Ну и осталась ситуация, когда дом уже построен, а ни разрешение (до 4 августа 2018 года) ни Уведомление еще не получено- по закону это самострой. Те, кто хотел, но не смог уложиться в сроки «дачной амнистии» или переходного периода до 1 марта 2019 года, оказались в щекотливой ситуации. Ведь разрешительную документацию нужно подавать до начала строительства. Теперь без Уведомления о начале и конце строительства дом оформить нельзя. И законодательно государство не спешит помочь таким застройщикам выйти из этого положения. В этом случае можно подать Уведомление о начале строительства и надеяться, что администрация «даст добро». В противном случае нужно будет идти по пути узаконивания самовольной постройки.

Документы для подачи уведомления

Еще раз напомним- уведомлений с Вашей стороны подается два- о начале/реконструкции и конце строительства. Соответственно и прилагаемые документы принципиально разные.

Для начала строительства/реконструкции:

1. Сам заполненный бланк Уведомления.
2. Паспорт собственника земельного участка, на котором будет строиться дом.
3. Доверенность, если обращается доверенное лицо. В том числе, если собственников участка несколько и обращается только один из них.
4. Также можно приложить правоустанавливающий документ на участок. По желанию.
5. Для 100% результата многие советуют получить ГПЗУ на участок. Это бесплатно и, опять же,по желанию.

Главное условие- участок уже должен пройти процедуру межевания и его границы можно увидеть на публичной кадастровой карте.

Для окончания строительства:

1. Естественно Уведомление об окончании
2. Паспорт собственника земельного участка, на котором будет строиться дом
3. Если вы не один собственник/арендатор, нужно в свободной форме подготовить соглашение о разделе будущего дома по долям. Желательно с графической частью (раздел по проектному чертежу).
4. Доверенность, если обращается доверенное лицо. В том числе, если собственников участка несколько и обращается только один из них.
5. Технический план на построенный дом

Как подали документы- можно считать, что дело сделано. Но нужно не забыть проконтролировать и в итоге получить выписку из ЕГРН на дом.

Уведомление о начале строительства: замена разрешению с 2019 года

С 1 марта 2019 года условия индивидуального строительства изменились: разрешение на строительство в большинстве случаев больше не требуется, однако необходимо уведомление. Если вы владеете землей и собираетесь строить частный дом, в котором можно жить круглый год и оформить прописку — эта статья для вас.

Содержание

1. Типы земель, на которых разрешено строительство

В первую очередь разберемся, какой землей вы владеете. Это может быть земля под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или дачный участок. В первом случае всё проще, вы можете перейти к следующему пункту.

Что касается дач, само понятие “дачных участков” упразднено законом №217-ФЗ. Отныне существуют земли садовые и огороднические: на первых разрешено строить садовые и жилые дома, на вторых — только хозяйственные постройки, не являющиеся недвижимостью. Иными словами: если ваш участок входит в состав СНТ (садового некоммерческого товарищества), построить дом для капитального проживания и прописаться в нем можно. Если в ОНТ (огородного некоммерческого товарищества) — нельзя.

Для владельцев участка в СНТ есть пара нюансов. Случается так, что генплан развития ближайшего поселка или города предусматривает рост в сторону вашего участка, а СНТ имеет временный статус. В этом случае построить капитальный дом будет нельзя. Чтобы выяснить этот вопрос, обратитесь в БТИ, Юстицию или Градостроительную организацию, к которым относится ваше СНТ.

2. Разрешение на строительство: нужно или нет?

Итак, строительство капитального дома на вашей земле допустимо. Начинаем строить?

Согласно закону N 340-ФЗ, который внес поправки в Градостроительный кодекс, с 1 марта 2019 года разрешение для строительства не требуется. Однако необходимо уведомить администрацию дважды: перед строительством и после него. После уведомления о начале строительства администрация рассмотрит его в течение 7 дней и сообщит о возможности либо невозможности строительства.

3. Куда подать уведомление о строительстве и какие документы нужны

Подать уведомление можно тремя способами:

• через МФЦ (многофункциональный центр);
• заказным письмом;
• через Госуслуги (на момент написания статьи функция доступна для жителей Москвы и МО, подробнее).

При подаче уведомления вам необходимы:

• документ, подтверждающий право собственности на землю;
• паспорт;
• заполненный бланк (подробнее о бланке далее).

Также можно (но не обязательно) предоставить еще два документа, которые повысят вероятность положительного исхода:

• ГПЗУ (градостроительный план земельного участка), срок его действия — 3 года;
• выписку из ПЗЗ (правил землепользования и застройки) вашего района.

Оба документа можно получить у архитектора района, их вам предоставят бесплатно в течение 30 дней после запроса.

4. Бланк уведомления о планируемом строительстве

Давайте разберемся, где взять и как заполнить бланк.

Скачать бланк можно здесь. Он взят из приказа Минстроя №591/пр, приложение №1.

Посмотрим, что внутри. Бланк содержит четыре раздела:

• сведения о застройщике;
• сведения о земельном участке;
• сведения об объекте строительства;
• схематичное изображение объекта.

Сведения о застройщике

Если вы — физлицо, в первом разделе необходимо заполнить пункты 1.1.1 — 1.1.3, указав:

Для юридических лиц указывается:

• наименование;
• место нахождения;
• номер ЕГРЮЛ;
• ИНН.

Сведения о земельном участке

В этом разделе указываем:

• кадастровый номер участка;
• адрес или описание местоположения;
• документ, подтверждающий право собственности;
• если у земли есть другие собственники, укажите их ФИО, размер доли, номер свидетельства о собственности;
• вид разрешенного использования — эти данные вы найдете в документе аренды или права собственности.

Сведения об объекте капитального строительства

• Вид разрешенного использования объекта: выберите “объект ИЖС” или “садовый дом”.
• Цель подачи уведомления: строительство или реконструкция. В случае реконструкции укажите кадастровый номер строения и документы о праве собственности, данные о других владельцах.
• Сведения о планируемых параметрах. Здесь укажите этажность, высоту, площадь застройки. В графе “Сведения об отступах” поставьте пометку, что прилагаете схему с отступами (ссылка или ссылка-якорь). Если у вас есть отклонение от предельных параметров и разрешение на него, укажите также реквизиты разрешения.
• Сведения о типовом архитектурном решении. Если вы строитесь на территории, представляющей историческую ценность, укажите реквизиты типового архитектурного решения.

Схематичное изображение объекта

5. Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ)

Схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) можно заказать либо сделать самостоятельно. Учитывая цены на ее изготовление — от 5000 до 20000 рублей — стоит потратить немного времени и сил. Нарисовать схему можно от руки или с использованием компьютерных программ — Paint, Gimp, Photoshop, AutoCAD и так далее.

Первое, что вам потребуется — ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Напомним, его можно получить бесплатно у архитектора района. Выглядит он примерно так:

Из ГПЗУ нужно взять сам чертеж. Если вы делаете СПОЗУ на компьютере, отсканируйте чертеж в наилучшем качестве, удалите лишнее, дорисуйте и допишите недостающее.

Что должно быть на СПОЗУ и какие требования к ней предъявляют?

Все требования и рекомендации изложены в том же приказе Минстроя №591/пр (скачать список требований). Приведем этот список с описанием.

Масштаб. СПОЗУ должна выполняться в масштабе 1:500. Если площадь вашего участка менее 1 га, то ГПЗУ имеет то же соотношение, что значительно упрощает дело при перерисовке, однако следите, чтобы масштаб сохранился при распечатке документа из вашей программы. Если же ваш участок занимает от 1 до 10 га, на ГПЗУ он будет изображен в масштабе 1:2000, и для СПОЗУ его придется уменьшить в 4 раза.

Формат. Схема выполняется на листе А3 или А4.

Графическая часть (рисунок)

• Границы участка (уже есть на ГПЗУ).
• Существующие капитальные постройки. Если среди них есть подлежащие сносу, их обозначают отдельно. Сараи, гаражи, бани и теплицы капитальными постройками не являются, отражать их на схеме не нужно.
• Проектируемый дом.
• Существующие инженерные коммуникации.
• Подходы и подъезды к существующим и проектируемым капитальным постройкам.
• Охранные и санитарные зоны, береговые полосы, публичные сервитуты. Вероятнее всего, ничего из перечисленного у вас не окажется.

Все это необходимо обозначить и подписать (см. пример). Также укажите отступы от заборов (или будущих заборов) и других зданий при их наличии.

• Площадь земли.
• Площадь застройки. Для расчета берутся все существующие и планируемые капитальные здания. Их площадь измеряется на уровне цоколя по внешней части здания (т.е. не изнутри). Крыльцо, террасы, площадь под зданием на опорах также включаются сюда.
• Процент застройки. Это отношение площади застройки из предыдущего пункта к площади земли (не должен превышать 0,2).
• Суммарная поэтажная площадь — сумма площадей каждого этажа (включая мансардный и цокольные, если потолок цоколя выше уровня земли на 2 м и более). Также сюда включают пространство между лестничными маршами шириной более 1,5 м.
• Плотность застройки — отношение предыдущего пункта к площади земли. Максимум — 0,4.
• Предельная высота зданий. Купола, шпили и башни учитываются в этом показателе; антенны, громоотводы — нет.
• Этажность здания. Учитывается количество надземных этажей.

Также не забудьте подписать вашу схему, указать кадастровый номер участка и его адрес (хотя бы с точностью до поселка и СНТ).

6. Причины отказа в строительстве после подачи уведомления

Наиболее распространенные причины отказа в строительстве:

• участок принадлежит не вам;
• участок не относится к ИЖС или садовым землям;
• в Росреестре нет данных о границах участка.

Казалось бы, все просто. На практике оказывается, что уведомление заворачивают просто потому, что не успевают его проверить за отведенные 7 дней. Ведь если за это время ответ застройщику (т.е. вам) не пришел, это означает, что начинать строительство можно. Если же в итоге окажется, что земля не соответствует критериям, дом снесут за счет государства, а вам возместят убытки. Таким образом чиновники перестраховываются.

Также возникают проблемы из-за путаницы в терминах: согласно Земельному кодексу, нельзя строиться на землях сельскохозяйственных угодий. Поэтому чиновники иногда отказывают в строительстве на землях сельскохозяйственного назначения, хотя это совсем другое понятие и подобного запрета в Земельном кодексе нет.

Решения данной проблемы пока не найдено, будем надеяться, что со временем все придет в норму.

7. Требования к дому, не требующему разрешения на строительство

С 1 января 2019 года также вступили в силу требования к дому:

• не более 3 надземных этажей;
• высота до 20 метров;
• дом не разделен на самостоятельные объекты недвижимости;
• состоит из комнат и бытовых помещений, предназначенных для удовлетворения нужд жильцов.

Последний пункт означает, что построить по уведомительной схеме таунхаус и жить в нем двумя или более семьями вы не сможете. Если вы планируете строить дом, превышающий данные требования, вам придется получить стандартное разрешение.

Иных требований к дому нет, однако существуют СНиПы — санитарные нормы и правила строительства, которые необходимо соблюдать, иначе могут возникнуть проблемы с регистрацией права собственности. Подробности смотрите в СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

8. После окончания строительства

Когда строительство завершится, вам снова нужно уведомить администрацию. На строительство закон отводит 10 лет. Если за это время вы не подадите уведомление об окончании, будет считаться, что уведомление не направлено.
Так же в течение 7 дней ваше уведомление будет рассмотрено, по итогам к вам отправят комиссию, которая посмотрит ваш дом и оценит его соответствия требованиям.

Если ваш дом вдруг насчитает более трех этажей или нарушит правила строительства, его предложат снести.

Если же все окажется в порядке, ваши документы передадут на регистрацию права собственности, по окончанию выдадут выписку из ЕГРН, и квест можно будет считать завершенным.

9. Как подать уведомление о начале строительства через Госуслуги?

Для жителей Москвы и Московской области доступна подача уведомления через сайт Госуслуг. Зайдите на https://uslugi.mosreg.ru/ и откройте меню (значок в виде трех горизонтальных белых полос слева вверху сайта):

Выберите пункты “Земля и стройка” — “Строительные работы” — “Уведомление планируемом строительстве объекта ИЖС”.

Выберите муниципалитет, к которому относится ваш земельный участок.

Затем выберите “Получить услугу”.

В “Подробной информации” выберите подходящие вам варианты — например, в “Категории заявителя” можно выбрать физическое лицо, ИП или юридическое лицо. Нажмите “Заполнить форму”, затем заполните форму согласно инструкциям в форме.

10. Разрешение на строительство хозяйственных построек

Все описанные выше процедуры относятся только к капитальным домам. Если вы хотите построить баню, гараж, сарай или другую постройку, получать для этого разрешение не требуется. Все это при условии, что они не будут использоваться в коммерческих целях.

11. Сколько стоит подача уведомления о начале строительства

Формально это бесплатно. Если вы захотите заказать оформление документов, это обойдется вам в сумму до 20 000 рублей в зависимости от региона. Эти затраты гарантируют вам успешный исход подачи уведомления.