Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком

Порядок заключения предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком заключается в определенных ситуациях при невозможности оформления основного соглашения. Как заключить предварительный договор? Какие документы и сведения требуются для оформления документа? Ответы далее.

Образец договора и пример заполнения

Предварительный договор – это официальный документ, по которому одна сторона – продавец намеревается продать другой стороне – покупателю определенное недвижимое имущество (в данной ситуации дом с прилегающим к нему земельным участком) на определенных условиях (статья 429 Гражданского кодекса РФ).

Для каждой из сторон соглашения документ дает определенные гарантии:

продавец получает уверенность, что покупатель на дом и участок найден и независимо от каких-либо сторонних факторов имущество будет продано в установленный срок; покупатель получает гарантии, что дом и надел не будут проданы третьим лицам, а так же с течением времени не увеличится цена недвижимости.

Скачать бланк предварительного договора и ознакомиться с правилами и примером его заполнения можно у нас на сайте.

Бланк документа должен содержать следующие данные:

• полные реквизиты сторон (покупателя и продавца). Если соглашение заключается между частными лицами, то указываются ФИО, дата рождения, адрес проживания, реквизиты гражданского паспорта. Если сторонами сделки являются юридические лица, то требуется указать наименование и адрес регистрации организации, ИНН;
• описание имущества, передаваемого в собственность покупателю. В отношении земельного участка указываются адрес расположения, кадастровый (условный) номер, площадь надела, разрешенное использование, наличие/отсутствие обременений (например, водоохранная зона). В отношении дома рекомендуется указать адрес, кадастровый номер, площадь, количество этажей. Дополнительно указываются реквизиты свидетельства о регистрации (выписки из ЕГРН), которыми подтверждается право владения домом и земельным наделом;
• стоимость имущества и порядок проведения расчетов. Условиями соглашения может быть предусмотрена:

1. Одна выплата по договору.
2. Наличие аванса, который, как правило, передается продавцу в момент заключения предварительного соглашения. Если договор заключается с авансом, то в обязательном порядке требуется указать сумма начального платежа.
3. Рассрочка. Оплата в рассрочку производится по конкретному графику, утвержденному сторонами и являющемуся приложением к соглашению.

• права, обязанности, ответственность сторон за несоблюдение существенных условий сделки;
• сроки реализации намерения продать дом с земельным участком;
• дополнительные условия, которые являются существенными хотя бы для одной из сторон соглашения;
• перечень приложений.

В каких ситуациях заключается, и на какой срок

Подписание предварительного договора необходимо, если:

• на момент заключения соглашения продавец не может приступить к оформлению основного договора. Причинами могут являться:

1. Отсутствие полного пакета документов, необходимого для заключения и государственной регистрации договора купли-продажи дома с прилегающим земельным наделом.
2. Наличие недочетов в строении, которые требуется устранить перед заключением сделки и так далее.

• основной договор не может быть заключен по причине отсутствия полной денежной суммы у продавца;
• приобретение недвижимости производится с помощью заемных средств. Условия по ипотеке большинства банков таковы, что выдача заемных средств осуществляется на покупку конкретного имущества, что может подтверждаться только заключением предварительного соглашения.

Предварительный договор может быть заключен на любой определенный срок, который указывается в документе. Если прямого указания конкретного срока отсутствует, то основной договор требуется заключить в течение 12 месяцев с момента подписания предварительного соглашения.

Какие нужны документы и сведения

Предварительный договор должен быть заключен на условиях полностью аналогичных основному соглашению.

Для составления документа потребуется подготовить:

паспорта сторон соглашения; документы, которыми подтверждается право собственности на дом и земельный участок (свидетельство о регистрации прав собственности или выписка из ЕГРН); технический паспорт на дом; кадастровый план земельного участка.

Если сделка оформляется представителем продавца или покупателя, то дополнительно потребуются паспорт представителя и нотариальная доверенность.

Если одной из сторон соглашения является несовершеннолетний гражданин, то паспорт заменяется свидетельством о рождении. Дополнительно потребуется получение разрешения органов опеки на совершение сделки купли-продажи.

Как оговаривается задаток

Если условиями соглашения предусмотрена передача аванса (задатка), то одними из существенных аспектов будут являться:

сумма авансового платежа; порядок передачи средств покупателю. Если предполагается перевод средств на расчетный счет продавца, то дополнительно указываются полные реквизиты банковского счета; сроки передачи средств; порядок возврата аванса в случае досрочного расторжения предварительного договора или не заключения основного соглашения. Авансовый платеж может быть возвращен полностью или частично или удержан в качестве компенсации за несоблюдение условий договора.

Расписка о получении аванса, образец

Получение авансового платежа может подтверждаться:

отдельным пунктом в предварительном соглашении; распиской.

Расписка должна содержать следующие данные:

дату и место составления документа; ФИО, адрес проживания и паспортные данные покупателя, выступающего в качестве лица, выдающего документы и аналогичные данные продавца, который получает деньги и данный документ; реквизиты предварительного договора, являющегося основанием для передачи денежных средств; описание имущества, за которое передаются деньги; сумма аванса (должна быть указана числом и прописью); подписи сторон.

Расписка может быть оформлена:

сторонами самостоятельно; у нотариуса; в присутствии свидетелей.

Какие часто совершаются ошибки при заключении договора, вероятные проблемы

Типичными ошибками при заключении любого договора купли-продажи недвижимого имущества, в том числе и предварительного соглашения о купле дома с земельным участком, являются:

указание недостоверных сведений о продавце или покупателе. Умышленное искажение информации в целях мошенничества, ошибка, опечатка указывают на то, что одна из сторон сделки не соответствует действительности, что приведет к невозможности оформления основного соглашения и отказе в государственной регистрации сделки; указание недостоверных сведений об имуществе, что с точки зрения законов считается попыткой чужую недвижимость. Такая сделка так же не будет зарегистрирована; указание в соглашение более низкой стоимости недвижимости. В большинстве случаев такие действия производятся с целью снижения суммы налога, возникающего при реализации недвижимости. Однако следует учитывать, что возникает риск неполучения полной стоимости дома и земельного участка, что в последствии будет невозможно доказать в суде; отсутствие сведений о лицах, которые наравне с продавцом имеют право распоряжения имуществом или проживания в указанном доме. Отсутствие данных может привести к отказу в регистрации сделки, совместному проживанию с третьими лицами или оспариванию сделки в дальнейшем; включение в договор пунктов, которые хотя бы одна из сторон не намерена выполнять. Такая ситуация может возникнуть при оформлении предварительного договора по шаблону, представленному в интернете, без тщательного изучения соглашения и его правки под собственные требования; отсутствие пунктов соглашения, которые хотя бы по мнению одной из сторон имеют существенное значение; включение в предварительный договор условий, противоречащих действующему законодательству; несоблюдение письменной формы соглашения, которая предусмотрена Гражданским кодексом; несоблюдение прав преимущественной покупки при оформлении имущества, находящегося в долевой собственности.

Чтобы избежать большого количества проблем рекомендуется перед оформлением предварительного соглашения проверить все документы на недвижимость, их соответствие реальным данным и друг другу, паспорта сторон. Дополнительно рекомендуется получить предварительную консультацию юриста.

Образец предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком

Главная » Документы » Образец предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком

Если человек не является юристом, то подписание таких документов, как договоры купли-продажи недвижимости может вызывать определенную долю беспокойства – все ли с договором в порядке, нет ли рискованных условий, будет ли зарегистрировано право в Росреестре?

Опасения граждан совершенно понятны – законодательство в России имеет далеко не самые лучшие формулировки, а зачастую еще и грешит противоречиями одних нормативных актов другим.

Чтобы безошибочно составить договор, лучше всего обратиться к профильному юристу, но и самим гражданам будет полезно знать правовую природу данного договора.

Типовой образец предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком

Прежде, чем разбирать содержание соглашения, нужно обозначить общую юридическую суть предварительных договоров и их отличия от договоров обычных.

Для чего заключать предварительные договоры? Почему нельзя сразу заключить полноценный договор и передать все права по нему? Дело в том, что стороны могут быть просто не готовы в настоящий момент осуществить полноценную сделку. У покупателя, например, нет всей необходимой суммы на оплату недвижимости, а продавец может не успеть подготовить всю требуемую документацию для передачи ее покупателю.

Таким образом, этот договор является неким гарантом того, что стороны действительно совершат сделку, но сделают это в будущем. Объект договора и сумма уже должны быть оговорены сторонами в предварительном договоре.

Согласно ст.429 ГК РФ подобный договор должен заключаться в той же форме, что и основной договор. Отличие будут состоять в том, что его не нужно подавать в органы Росреестра для регистрации перехода права, поскольку переход права будет осуществляться по основному договору, а сейчас составлено лишь соглашение о намерениях.

Каким образом можно будет подтвердить готовность сторон заключить после предварительного договора, основную сделку?

Согласно ст.380 ГК РФ, в качестве обеспечительной меры, что будет призвана обеспечить составление основного соглашения в будущем, можно предусмотреть задаток – денежную сумму, которая передается стороной в счет причитающихся с нее платежей по договору.

При последующем заключении основного договора, задаток будет выступать авансовым платежом, который внесен в качестве предварительной оплаты за приобретаемую недвижимость.

Однако если в предварительном договоре будет оговорено, что это именно задаток, а не обычный предварительный авансовый платеж, то к сторонам будет применяться дополнительная обеспечительная мера.

Если вопреки условиям предварительного соглашения основной договор заключен не будет, то с задатком поступают следующим образом:

• в том случае, если договор не будет заключен по вине предполагаемого покупателя, то полная сумма задатка остается у предполагаемого продавца;
• в том же случае, если сам будущий продавец выступил виновником срыва основной сделки, то он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере.

Задаток является отличным инструментом, который позволяет обеспечить условия исполнения предварительного договора, коим не нужно пренебрегать.

Относительно всех остальных условий сделки, то они должны быть прописаны в таком же виде, как и при заключении основного договора.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком.

Как выглядит образец договора купли-продажи инструмента, читайте тут.

В частности, договор должен содержать следующие условия:

• Преамбулу с информацией о сторонах сделки. Здесь нужно указать их ФИО, если договор заключается между физическими лицами паспортные данные, место регистрации;
• Предмет сделки. Необходимо подробным образом прописать, какие действия с объектами договора планируется осуществить – что право собственности по основному договору перейдет от продавца к покупателю;

Самым подробным образом необходимо идентифицировать объекты недвижимости – сам земельный участок и дом.

Нужно прописать кадастровые номера, адрес, площадь, правоустанавливающие документы, на основании которых продавец владеет данными объектами, а также возможные обременения (аренда, сервитут, залог).

• Сумма сделки, порядок расчетов, указание на уплату задатка;
• Сроки реализации намерений (в какие сроки должен быть заключен основной договор купли-продажи);
• Права и обязанности сторон (заполняются по усмотрению составителей соглашения);
• Обстоятельства непреодолимой силы, которые делают заключение основного договора невозможным (при необходимости);
• Заключительные положения, порядок вступления договора в силу, расторжение договора;
• Подписи сторон с расшифровкой.

Договор должен быть составлен в письменной форме, нотариальной формы он не требует, так же, как и государственной регистрации. Количество экземпляров – как минимум, по одному для каждой стороны.

Как правильно оформить предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком?

Договор должен быть заключен таким образом, чтобы из него четко можно было бы определить волеизъявление сторон и предмет сделки. Особое внимание нужно уделить условиям расторжения договора.

Подписать договор сторону могут как лично, так и через своих представителей, которые имеют нотариальную доверенность.

В шапке договора также нужно будет указать место и дату составления документа.

Если под подписью каждого лица не поставить дату подписания, то будет считаться, что договор подписан в тот день, что указан в шапке документа.

В том случае, если стороны желают быть абсолютно уверены, что договор составлен по всем правилам, можно обратиться к нотариусу и оформить его в нотариальной форме, однако, повторимся, это делать не обязательно.

Что учесть при оформлении предварительного договора купли продажи дома с ЗУ?

Помимо формулировок договора, что должны толковаться однозначно, в предварительный договор также необходимо включить условия о документах, которые продавец обязан будет подготовить и передать покупателю.

Регистрация перехода права не может производиться без постановки объектов на кадастровый учет, соответственно, нужно удостовериться, что и земельный участок и дом внесены в кадастр (можно проверить с помощью онлайн-сервисов или получить выписку из ЕГРН от Росреестра – ее может получить каждый гражданин на любой интересующий объект).

Если кадастрового учета не производилось, то продавец должен заключить договор с кадастровыми инженерами или органами БТИ для осуществления данных работ – это условие также можно включить в предварительный договор.

В том случае, если объекты, которые будут являться предметом сделки, на учете состоят, продавец должен подготовить к передаче комплект подтверждающих документов.

Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом

Приобретение земельного участка с домом подвержено большим рискам, поскольку участвуют несколько объектов. Каждый из них имеет свои характеристики и стоимость, но неразрывно связаны друг с другом. Не всегда продавец и покупатель готовы сразу заключить основной договор купли-продажи земельного участка и дома. Тогда для снижения факторов, которые могут повлиять на успешность сделки, рекомендуется оформлять достигнутые договоренности предварительным соглашением, где указываются обязательство сторон и сроки исполнения.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом служит гарантией для обеих сторон, что покупатель не передумает приобретать недвижимость, а продавец – ее продавать. Здесь также важно закрепить достигнутые соглашения документально, чтобы никто из сторон не изменил их.

Согласно норм Земельного и Гражданского кодекса отчуждение дома неразрывно связано с отчуждением земли, на котором он находится. При продаже доли в доме следует провести разграничение участка и отчуждение его доли.

Предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка: скачать бланк

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи земли с домом?

Составляется договор в письменном виде и подписывается обеими сторонами сделки.

Нормативная основа составления:

• Гражданский кодекс в статье 429 определяет содержание предварительного соглашения, а также сроки его исполнения.
• Его базовые условия лягут в основу основного договора. Они устанавливаются Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ.
• Стороны вправе договориться о внесении задатка (ч.4 ст. 380 ГК).
• Юридическую силу имеет только письменное соглашение (ст.550 ГК).
• При отказе от совершения сделки одной из сторон действуют нормы ст.445 ГК.

Форма документа не устанавливается законодательно, но должна содержать основные пункты, которые обычно присутствуют в основном договоре.

В предварительном соглашении присутствуют те же сведения, что и в основном, но имеются некоторые отличия:

• предметом предварительного договора является намерение совершить сделку купли-продажи;
• предварительный договор не требует регистрации в органе Росреестра и вступает в действие с момента подписания;
• носит временный характер до даты заключения основного договора;
• внесенный аванс или задаток учитывается при окончательном расчете по основному соглашению.

Предварительный договор с задатком

Дополнительными, но не менее важными, документами к Предварительному договору, являются Соглашение о задатке и расписка от продавца в получении денег. В статью 380 ГК РФ с 1 июня 2015 года внесен пункт 4 о задатке.

Предварительный договор является возможностью закрепить обязанности сторон по совершению сделки купли-продажи недвижимости. Внесение задатка становится гарантом заключения основного договора. Иные обязательства по предварительному договору не могут стать основой для задатка.

По согласованию между сторонами сделки в рамках предварительного договора может быть внесен задаток. Это денежная гарантия того, что сделка состоится, поскольку при неисполнении условий договора и отказа от совершения купли-продажи влечет (статья 381 ГК РФ):

• потерю суммы задатка, если от сделки отказался покупатель;
• возврата двойного размера задатка, если отказался продавец.

Внесение задатка по предварительному договору выгодно обеим сторонам, если они хотят подстраховаться от уклонения от сделки, которую могут инициировать как покупатель, так и продавец до момента заключения основного договора. Следует учитывать, что сумма задатка будет учтена при окончательном расчете.

При указании в предварительном соглашении задатка, следует уточнить его функции. Задаток не является авансом. Аванс при спорных ситуациях возвращается покупателю и не зависит от причин отказа от заключения основного договора.

Важно! Отметим, что согласно п. 2 ст. 381 ГК при отказе продавца заключать основной договор, он обязан возвратить полученный задаток покупателю в двойном размере. Однако, в случае с предварительным договором задаток является частью оплаты за товар, который будет приобретен в рамках основного договора. Если продавец отказался от него, то задаток не получится удвоить, он просто вернется покупателю.

Подтвердить передачу денег необходимо по расписке, которую выдает продавец при получении задатка. При этом расписка является приложением к договору, а не самостоятельным документом. Вместе они обеспечивают надежность достигнутых договоренностей.

Более подробней с информацией про задаток и расписку ознакомьтесь здесь.

Только все эти документы, работающие вместе, обеспечивают надежность договоренностей.

Судебная практика

В судебной практике имеются случаи злоупотреблений, связанных с получением задатка по предварительному договору. Например, покупатель внес задаток по предварительному соглашению, но в силу обстоятельств не смог заключить основной договор. Продавец отказался его возвращать. Но суд встал на сторону покупателя, признав предварительный договор основным, а задаток предоплатой по нему. В итоге по судебному решению покупателю все средства вернулись — смотрите решение суда.

Договор задатка купли-продажи земельного участка с домом: скачать бланк

Какие потребуются документы?

Заключению предварительного договора предшествует сбор необходимых документов:

• свидетельство о праве собственности продавца на земельный участок;
• кадастровый паспорт на землю;
• кадастровый и технический паспорт на дом;
• межевой план с нанесенными границами участка (если межевание не проводилось, потребуется перед продажей его сделать);
• акт, подтверждающий согласование границ с соседями;
• правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
• выписка из ЕГРН в подтверждение отсутствия обременений и арестов;
• разрешение на продажу других собственников;
• при наличии несовершеннолетних детей, разрешение от органов опеки.

Содержание данного договора

В предварительном договоре обязательно должны присутствовать следующие реквизиты:

1. Сведения о сторонах, заключивших соглашение;

2. Предметом договора является обязанность продавца передать земельный участок с домом, а покупателя – принять его и заплатить цену, которая достигнута путем договоренности;

В предмете договора указываются также сведения об имуществе, которое будет передано и получено в рамках основного договора. Поскольку дом, расположенный на участке земли, является его неотъемлемой частью, то необходимо указывать данные не только участка, но и самого дома. При этом достаточно одного соглашения на оба объекта.

Рекомендуется максимально точно детализировать информацию об имуществе, указав адрес дома, площадь, назначение, этажность, а для надела – адрес, площадь, категорию земли и вид разрешенного использования.

Все эти сведения содержатся в выписке из ЕГРН.

3. Стоимость недвижимого имущества относится к существенным условием договора. В договоре указывается стоимость каждого объекта отдельно (участка земли и дома). Итоговая цена всей сделки прописывается ниже.

4. Срок и порядок передачи недвижимости. В приложение к предварительному договору может быть составлен передаточный акт.

5. Срок и порядок оплаты может включать в себя внесение аванса, задатка либо отсрочку платежа.

6. Ответственность. В соглашении стороны вправе предусмотреть штраф за уклонение или отказ от заключения основного договора.

7. Условия о порядке оформления и подписания основного соглашения о сделке. Здесь можно указать, как и когда он будет заключен, с установлением конкретной даты или срока, в течение которого обе стороны обязуются это сделать.

Особенности предварительного договора купли продажи, обремененного ипотекой от Сбербанк

Продажа дома на земельном участке, обремененного ипотечным кредитом, может быть осуществлена следующими способами:

• После досрочного погашения долга перед банком за счет погашения средствами продавца или покупателя, когда обременение снимается;
• Ипотечный кредит переоформляется на покупателя, и он продолжает платить по нему. Происходит только с согласия банка.

Поскольку на снятие обременения или переоформление кредита требуется время, участникам сделки лучше заключить предварительный договор купли-продажи. Рассмотрим особенности каждой операции:

1. После погашения остатков ипотечного займа продавцом банк выдает справку, подтверждающую отсутствие задолженности. Тогда предоставляется возможность заключить основной договор на продажу участка с находящимся на нем домом.
2. Если ипотека гасится средствами покупателя, то он открывает в банке ячейку и помещает сумму, составляющую разницу между стоимостью недвижимости и средствами, которые требуется передать кредитному учреждению в счет погашения кредита. В срок, установленный предварительным договором, обременение снимается и заключается основной договор купли-продажи. Денежные средства из ячейки будут переданы продавцу только после регистрации перехода прав собственности на предмет соглашения и предъявления выписки из ЕГРН.
3. Обязанности по ипотечному кредиту с согласия банка могут перейти к покупателю, т.е. происходит их переуступка. При этом новый заемщик должен соответствовать требований банка. Заключается трехстороннее соглашение с покупателем, продавцом и банком и долг по кредиту переходит к покупателю. После заключается договор сделки и кредитный договор с новым собственником.

Смотрите в видео ниже про риски покупателя и продавца, которые могут возникнуть при заключении предварительного договора купли-продажи.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите нашему консультанту.

Особенности заключения предварительного договора купли-продажи с земельным участком в 2022 году

Перед тем, как осуществить передачу дома покупателю, нужно правильно составить договор, учитывая все нюансы и правила для составления юридических документов.

Чтобы начать поиск лиц, желающих приобрести земельный участок, в том числе, если он прилегает к дому, необходимо собрать все документы, и решить, кто будет заниматься продажей объекта недвижимости. Можно воспользоваться одним из двух вариантов – нанять риелтора, или заниматься самостоятельно.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Суть документа

Изначально нужно заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком.

Это позволит определить условия сделки. Можно составить соглашение с задатком, который служит гарантией того, что продажа состоится.

Большинство объектов недвижимости продаются совместно с земельными участками, поэтому его правовая судьба определяется условиями заключаемого соглашения. Некоторые нормы устанавливаются Гражданским кодексом РФ.

Так, существуют специальные требования по распоряжению жилыми домами и прилегающими к ним участкам:

Предварительный договор – наилучший способ для защиты интересов обеих участников сделки. Суть такого документа заключается в том, что оговариваются условия купли-продажи, но они могут быть изменены в дальнейшем.

Для того, чтобы минимизировать возможные риски, следует закрепить сделку авансом или задатком и составить акт приема – передачи участка. Ипотеку на земельные участки выдает Сбербанк, ВТБ 24 и другие кредитные организации.

Обязательные пункты при составлении

Если оформление происходит по ипотеке, то сотрудник банка самостоятельно проверят правильность заполнения договора на продажу жилого объекта с земельным участком. В ином случае оформление осуществляется с помощью юриста или самостоятельно.

Для того, чтобы соглашение не было признано недействительным, нужно убедиться в наличии всех основных пунктов:

При заключении предварительного соглашения необходимо учитывать некоторые моменты:

В предварительном договоре обязательно нужно указать, оформляется ли задаток, и каковы условия его возвращения.

Другой важный момент, который нужно учитывать – предварительное соглашение может потребоваться для опеки, если в продаваемом доме, к которому прилегает участок, прописан и проживает несовершеннолетний ребенок.

Образец заполнения бланка (пример)

Очень важно правильно составить соглашение, в особенности, если оформление происходит долями, и необходимо обозначить площадь земельного участка, который передается покупателю недвижимости.

Образец договора:

В обязательном порядке к договору должен быть составлен акт приема-передачи. Он потребуется для регистрации сделки в Росреестре.

Видео: что такое ПДКП

Нюансы, которые нужно учесть

Для правильного составления предварительного соглашения и регистрации сделки, необходимо учитывать следующие нюансы:

Другой важный нюанс – сроки, очень значимая часть предварительного договора, и вписывать их в документ необходимо только по согласованию с обеими сторонами сделки. Это связано с тем, что неисполнение сроков может иметь серьезные последствия.

Составить предварительный договор нужно во всех случаях, поскольку этот документ предназначен для того, чтобы подтвердить передачу залога и установить особенности передачи объекта недвижимости.

Если одна из сторон не выполняет условия, то другая может воспользоваться предварительным соглашением для того, чтобы защитить свои права.

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • Москва и Область – +7 (499) 110-56-12
   • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 317-50-97
   • Регионы – 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Предварительный договор купли-продажи дома и его оформление

Сделка по приобретению жилья может быть отсрочена. Вне зависимости от причины, единственное верное и юридически правильное решение в такой ситуации – заключение предварительного договора, в котором рассматривается сделка купли-продажи дома. Наличие такого соглашения в дальнейшем гарантирует подписание основного договора на ранее установленных сторонами условиях и в указанный ими срок.

Суть договора

Предварительный договор – документ, подтверждающий намерение одного лица приобрести недвижимость, а второго – продать ее. Он может заключаться вне зависимости от того, строение уже построено или так и находится в стадии постройки. Правда, большинство юристов все же не рекомендуют заключать договор в последнем случае. Причина состоит в том, что документ может быть признан неправомерным, так как, по сути, объект недвижимости и права на него отсутствуют на момент подписания бумаги.

Для каждого из сторон данный документ имеет свою привлекательность:

• для покупателя это гарантия, что дом не будет продан еще кому-то, кто предложит лучшую цену, а сама цена не возрастет в разы к моменту заключения основного договора;
• для продавца это подтверждение того, что он нашел покупателя, а недвижимость будет продана в указанный в договоре срок.

Так, цель заключения договора – предотвращение нежелательных ситуаций в случае, если одна из заключивших предварительное соглашение сторон в дальнейшем пожелает отказаться от сделки. Тогда на основании документа пострадавшая сторона может принудить вторую, в том числе и в судебном порядке, выполнить условия соглашения либо же выплатить штраф или неустойку за нарушение.

Что указывается в договоре?

Для того чтобы документ после заключения имел юридическую силу, в нем должны обязательно быть указаны следующие моменты:

• Паспортные данные сторон. При составлении договора важно сравнить указанные данные с паспортом. Если паспортные данные не будут совпадать, а лицо откажется заключать сделку, вы можете лишиться задатка. Указывается фамилия, имя и отчество сторон, адрес регистрации, серия и номер паспорта, дата выдачи.
• Срок выполнения обязательств. Желательно указать определенную дату, чтобы избежать двояких толкований. Если дата подписания основного договора не указана, то обязательства должны быть выполнены в течение года. Данный срок оговорен ГК РФ.
• Указание предмета сделки, то есть дома, обладающего определенными техническими и правовыми характеристиками. Указывается адрес строения, характеристики согласно проектной документации, указывается название и основные данные документа, подтверждающего право продавца распоряжаться предметом сделки.
• Стоимость имущества. Обязательно указывается стоимость покупки. Оговоренная в соглашении цена не может быть никоим образом изменена и считается конечной. Важно также указать, как именно будет проводиться оплата – наличным или безналичным расчетом. Также указывается валюта.

Структура документа и его составление

Предварительный договор составляется аналогично стандартному договору купли-продажи в письменном виде. Составить его можно как самостоятельно, так и воспользоваться стандартным бланком.

В документе данные указываются в такой последовательности:

• Название документа, город и дата составления.
• Реквизиты сторон, как указывалось выше. К ним относятся паспортные данные. Если договор заключается с юридическим лицом – указываются реквизиты организации.
• Перечень пунктов и подпунктов договора. К основным пунктам относятся:

– указание предмета договора;
– сроки выполнения соглашения;
– условия основной сделки;
– ответственность сторон;
– форс-мажорные обстоятельства и пути решения проблем, препятствующих выполнению договора. К примеру, в какой срок необходимо уведомить вторую сторону о форс-мажоре;
– дополнительные условия соглашения.

Документ составляется в двух экземплярах. Один экземпляр остается у продавца, второй – у покупателя.

Если дом продается с земельным участком

Зачастую дом продается вместе с земельным участком. В таком случае данное положение обязательно должно быть отражено в предварительном договоре.

В таком документе должно быть четко прописано, что дом продается вместе с земельным участком, который имеет ряд характеристик – адрес, кадастровый номер, площадь. Также в договоре указывается название и характеристики документа, подтверждающие право собственности продавца.

Помимо этого, в бумаге указываются:

• общая стоимость сделки;
• отдельно указывается стоимость дома;
• стоимость земельного участка без учета стоимости дома.

При заключении договора желательно также приложить к нему планы документов и на земельный участок, и на сам объект недвижимости.

Задаток в предварительном договоре

Довольно часто при заключении предварительного договора покупатель передает продавцу задаток, размер которого вычитается из общей стоимости при расчете. Данные о задатке и его размере должны обязательно указываться в документе.

На основании договора нельзя вносить задаток в полном размере стоимости за недвижимость. В противном случае, вы можете лишиться и задатка, и самой покупки. Дополнительно при нарушении заключенной договоренности любая из сторон имеет право обратиться в суд с требованием о выплате денежной компенсации стороной-нарушителем.

На что обратить внимание?

При составлении и подписании бумаги сторонам стоит обратить внимание на следующие моменты:

• Внесенные сведения должны соответствовать тем, которые будут отражены в основном договоре. В противном случае, ваш договор будет признан недействительным. Тщательно сверяйте все данные.
• Стороны вправе оговорить и включить в договор данные о размере неустойки или штрафа при нарушении сроков. Желательно указать размер пени за просрочку. Например, 1% от стоимости сделки за каждый день просрочки.
• Возможен пункт о продлении действия договора на новый срок. Желательно оговорить сроки продления и их количество. В противном случае, стороны могут бесконечно продлять договор, не спеша заключать окончательную сделку.
• Перед заключением сделки важно проверить ее чистоту. Проверьте бумаги на дом у собственника. Они должны иметь все необходимые подписи и печати. Нелишним будет проверить чистоту дома с помощью Росреестра.
• Укажите в договоре, что с момента подписания договора продавец резервирует строение за покупателем и перестает рекламировать объект, продавать его третьим лицам.
• Желательно заранее прописать пункт о разрешении споров. Будут ли сначала вестись переговоры или же стороны могут сразу подавать в суд в случае нарушений.
• Если вы заключаете договор с доверенным лицом, нелишним будет проверить доверенность – не вышел ли срок ее действия.

Расторжение договора

Одна из особенностей предварительного договора – ни одна из сторон не может расторгнуть его по собственной инициативе. В противном случае, вторая сторона имеет все права подать в суд и принудить вторую сторону к исполнению ранее оговоренных условий. Но все же, есть ряд случаев, которые допускают расторжение договора:

• Если по истечении срока действия предварительного договора сделка не была заключена и при этом ни одна из сторон не собирается принуждать другую к выполнению обязательств, договор аннулируется автоматически.
• Если обе стороны пришли к взаимному согласию о расторжении договора.
• Условия расторжения сделки могут быть оговорены и в самом договоре. Это довольно редко практикуется, но все же случается.
• Наличие форс-мажоров также является веской причиной для расторжения сделки. К примеру, если продаваемый дом сгорел при пожаре, то продать его уже никак не получится, и договор автоматически расторгается.

Видео: Советы нотариуса

Более детально о значении и цели предварительного договора, особенностях его составления и оформления расскажет квалифицированный нотариус в следующем видеофрагменте:

Правила составления предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом

Дом выбран, стоимость утверждена, и стороны пришли к соглашению о переходе права собственности.

Но по ряду объективных причин оформить договор купли-продажи в течение нескольких дней невозможно.

Для того чтобы избежать срыва сделки законом предусмотрена возможность заключения предварительного договора, который обезопасит как продавца, так и покупателя от многих рисков. Ведь покупка предстоит солидная, земельный участок с домом и хозяйственными постройками.

Что это за документ?

Предварительный договор – это соглашение на основании которого, стороны обязуются в будущем подписать основной документ по правилам, установленным нормами закона.

Он может заключаться как в отношении обязательств по передаче имущества другому лицу в порядке купли-продажи, так и оказания услуг либо же выполнения определенных работ.

Не смотря на то, что документ содержит в себе только намерение продавца и покупателя об оформлении сделки, уклониться от выполнения предварительных условий достаточно сложно.

Так, в силу ст.429 ГК РФ в случае, если одна из сторон не желает подписывать основное соглашение и выполнять определенные договоренности в установленные сроки, вторая сторона в порядке ч.4 ст.445 ГК РФ вправе обратиться в суд для понуждения заключения соглашения в принудительном порядке.

Но данная особенность предварительного соглашения только одна из функций, которые выполняет документ.

• во исполнение требований ст.429 ГК РФ документ должен содержать в себе ряд условий, которые позволяют идентифицировать предмет сделки, то есть передачу дома, расположенного по определенному адресу, а не любой;
• договор может включать перечень объектов на земельном участке, количество которых может и уменьшиться до заключения основного соглашения;
• формуляр может отражать примерное состояние жилого дома, в частности, благоустроенность;
• в документе можно зафиксировать стоимость покупки, на случай если продавец захочет увеличить цену без оснований по прошествии времени;
• договор определит сроки заключения основного документа.

Таким образом, преддоговор выступает своеобразной страховкой, которая позволяет сторонам определить свои намерения четко и в законодательном поле. А также предоставляет рычаги, которые в будущем помогут подписать основной договор купли-продажи либо же избежать последствий невыгодной сделки.

Важно! Предварительный договор не предоставляет права будущему владельцу пользоваться либо же распоряжаться участком с домом с момента подписания, если иное не определено в договоре. А также составление документа не влечет за собой возникновения права собственности без подписания основного соглашения купли-продажи.

Отличия от основного соглашения

Нормы гражданского законодательства не предусматривают обязательного заключения предварительного договора при продаже земельного участка с домом, а только предлагают вариант закрепить намерения о заключении будущей сделке.

А так как преддоговор является только номинальной договоренностью, он отличается от основного соглашения купли-продажи и предусматривает для сторон разные по смыслу юридические действия.

В силу ст.381 ГК РФ в случае, если предварительный договор предусматривает выплату задатка, и соглашение не повлекло за собой заключение основного договора, средства подлежат возврату, но с учетом некоторых обстоятельств. Если в расторжении соглашения виновна сторона передавшая задаток, он не возвращается, если же виновником выступает получатель, деньги возвращаются в двойном размере.

Как обезопасить себя и составить соглашение правильно?

Предварительный договор можно назвать упрощенной версией основного договора, так как закон не требует письменного закрепления всех условий процесса перехода права собственности домовладения, от одного владельца к другому. Но во исполнение ст.429 ГК РФ документ должен включать в себя определенные сведения.

Предмет

Одним из существенных условий преддоговора является предмет сделки, который подразумевает:

• намерение в будущем заключить основной ДКП;
• объект соглашения, а именно дом с земельным участком.

Во избежание дальнейших разногласий и возникновения спорных вопросов между сторонами в соглашении указывается полный адрес места нахождения домовладения, площадь, а также основания возникновения права собственности на объект сделки.

Порядок финансовых расчетов

Намерение передать дом с участком в собственность иного лица не влечет за собой обязанность по выплате полной стоимости дома на стадии заключения преддоговора. Но окончательная цена приобретаемой недвижимости в документе отражается, как и порядок ее расчета.

Для подкрепления своих намерений продавец и покупатель могут оговорить выплату задатка. При этом если условие о выплате определенной суммы включается в договор, стороны должны помнить о возможности возврата средств при нарушении условий по вине одного из них.

Справка! Также нормами ч.1 ст.381 ГК РФ предусмотрено добровольное возвращение денег, если продавец и покупатель пришли к обоюдному соглашению о расторжении предварительного соглашения досрочно без заключения договора купли-продажи.

Сроки исполнения обязательств по преддоговору

Преддоговор заключается, если стороны не имеют возможности оформить основное соглашение по ряду причин, допустим, при оформлении ипотечного кредита или пребывании в ином городе.

Но ожидать пока причины самоустраняться нецелесообразно, поэтому в соглашении указывается дата, к которой продавец и покупатель обязуются оформить сделку в силу ч.4 ст.429 ГК РФ.

При этом в случае уклонения от выполнения взятых на себя обязательств одной из сторон в рамках ч.5 ст.429 ГК РФ вторая сторона вправе обратиться в суд на протяжении 6 последующих месяцев с даты истечения срока договора.

Обязательства сторон

Данный раздел договора включает в себя дополнительные обязательства сторон, которые не носят обязательный характер по закону, но прописываются во избежание дальнейших сложностей на стадии заключения основного соглашения.

Так, покупатель может оговорить требования о:

• снятии с регистрации до перехода прав собственности;
• погашении коммунальных платежей;
• сохранности дома и участка в надлежащем состоянии;
• запрете на оформление обременения либо же частичное отчуждение даже в виде сдачи в аренду.

Заключительные положения

Данный подраздел включает в себя:

• ответственность сторон, то есть возврат задатка;
• порядок расторжения договора;
• количество экземпляров;
• общие формулировки о разрешении спорных вопросов, не отраженных в данном договоре в порядке определенном законом.

Важно! В силу п.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор купли-продажи дома с участком заключается только в письменной форме. Устная договоренность не влечет каких-либо юридических последствий и не обязывает продавца в будущем заключать основной договор купли-продажи.

Особенности подписания и заверения документа

В заключении предварительного договора обычно участвуют две стороны: продавец и покупатель, и именно их данные отражаются в первом подразделе с включением паспортных данных. В ряде случаев, если недвижимость находиться в долевой собственности, сторон может быть несколько.

Если владельцами являются 2 гражданина, они оба подписывают предварительный договор, и такой же принцип действует в отношении покупателей.

А вот заверять нотариально предварительное соглашение по закону не обязательно, даже если речь идет о долевой собственности. Ведь соглашение предусматривает только номинальное соглашение, что возможно осуществить и без привлечения специалиста.

Однако если одна из сторон сомневается в чистоте сделки либо же существуют спорные моменты, желательно привлечь юриста еще на начальной стадии заключения сделки.

Подводные камни

В силу ст.429 ГК РФ при уклонении от заключения предварительного договора одна из сторон может принудить вторую сторону основное соглашение все же подписать, именно поэтому и дом, и участок стоит осмотреть весьма тщательно.

Ведь возможны скрытые недостатки, которые проявятся впоследствии. И тогда предварительный договор можно будет расторгнуть на вполне законных основаниях, основное соглашение по тем же основаниям признать ничтожным сложнее.

Также желательно внимательно ознакомиться с техническим паспортом на дом и хозяйственные пристройки, которые должны присутствовать на плане. Если та же баня в плане отсутствует, узаконить ее как самострой будет сложно.

Следует обязательно учесть расположение построек на земельном участке, а также расстояние между ними. Нарушении норм СНИПов чревато штрафными санкциями.

Нужно обратить внимание на порядок приобретения права собственности. Если дом перешел по наследству и в ближайшее время, споры за имущество могут и продолжиться, особенно если появиться родственник с восстановленными сроками либо же претензиями на обязательную долю.

Важно! Вопрос о наличии супруга или супруги тоже нужно уточнить, т.к. имущество могло быть приобретено в браке.

Заключение

Оформление предварительного договора с точки зрения закона является только намерением заключить основной договор впоследствии. Но соглашение имеет юридическую силу и может повлечь за собой ряд последствий, в частности понуждение к заключению сделки купли-продажи.

Именно поэтому к составлению документа следует подойти серьезно и прописать все условия, от существенных до дополнительных, особенно если возникают некоторые опасения.