Договор купли продажи квартиры по доверенности
Возможность проводить сделку купли-продажи квартиры с участием доверенного лица (представителя), которое будет действовать в интересах продавца или покупателя утверждена ст. 182 ГК РФ. Для оформления договора в таком случае нужно предварительно оформить доверенность с указанием возможных полномочий представителя, а в самом документе указать его личные данные.
В каких случаях используется договор купли-продажи квартиры по доверенности
Заключение сделки с использованием договора купли-продажи квартиры (ДКП) по доверенности актуально, когда для одной или обеих сторон невозможно личное присутствие в момент подписания документа:
- по состоянию здоровья;
- по причине физического отсутствия по месту заключения сделки (при временном отъезде, проживании в другом городе);
- при недостатке времени (занятости по работе, необходимости присутствовать в этот день на других важных мероприятиях).
В подобных случаях оформляется и заверяется у нотариуса доверительный документ, на основании которого указанное в нем лицо получает право совершать ряд действий.
Подготовка к подписанию договора
Перед составлением и подписанием ДКП следует обратиться к нотариусу (обычно по месту жительства) для оформления доверительной документации. Ее тип будет зависеть от допустимых для представителя действий:
- Генеральная – фактически предоставляет полномочия как у собственника недвижимости, то есть право распоряжаться недвижимостью, подписывать договор, проводить расчеты между сторонами и пр. Подробнее: Генеральная доверенность на продажу квартиры
- Специальная или разовая – разрешает только указанные в документе юридические действия и утрачивает силу после того, как они будут совершены.
Доверителем может быть только совершеннолетнее дееспособное лицо. При этом один и тот же человек, не может одновременно представлять интересы покупателя и продавца, а также совершать сделку с самим собой (например, купить квартиру у своего доверителя), что утверждено п. 3 ст. 182 ГК РФ.
За нотариальное оформление доверенности, дающей право распоряжения имуществом, ст. 333.24 НК РФ предусмотрена государственная пошлина в размере 100 руб. (при выдаче на имя близкого родственника) или 500 руб. (при выдаче на имя посторонних лиц). Кроме того, дополнительно оплачиваются УПТХ (услуги правового и технического характера): составление текста, распечатка, копирование и пр.
Особенности соглашения с участием доверенного лица
Чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей в будущем, перед подписанием ДКП по доверенности, участникам сделки следует проверить:
- Подлинность доверенности. Для проверки можно обратиться к нотариусу, который выдавал документ или воспользоваться специальным он-лайн сервисом Федеральной нотариальной палаты. В последнем случае нужно знать номер документа, дату оформления и ФИО нотариуса. В базе данных содержится информация о действующих и отозванных доверительных документах.
- Законность действий представителя. В тексте обязательно должны быть четко указаны полномочия, которые он вправе совершать. Это может быть только подписание ДКП или ряд других действий, связанных со сделкой: получение денежных средств за квартиру, передача самого объекта, участие в процедуре госрегистрации перехода права собственности и т. п.
- Срок действия. Законом не установлено обязательное требование указывать в документе срок действия. Доверитель вправе выбрать любой период, в течение которого доверенное лицо вправе представлять его интересы. Но если в тексте самого документа нет прямых указаний на этот счет, по умолчанию он действует 12 месяцев с даты оформления (ст. 186 ГК РФ). Чтобы понимать, с какого момента отсчитывается это время, в документе обязательно должна быть указана дата составления, иначе он будет считаться ничтожным.
- Соответствие данных в доверенности и паспорте представителя. Они должны точно совпадать. Если вместо оригинала паспорта предоставляется ксерокопия, это должен быть только заверенный у нотариуса экземпляр.
Как составить договор
Единственная особенность договора купли-продажи квартиры по доверенности – внесение данных не только о самих продавце и покупателе, но и их доверенных лицах. В остальном процедура не отличается от составления стандартного договора:
- Простая письменная форма. Допускается печатный и рукописный вариант.
- Минимум 3 экземпляра ДКП: один – продавцу, второй – покупателю, третий – в Росреестр, чтобы зарегистрировать переход права собственности. Если в сделке принимает участие больше лиц (к примеру, квартиру продают 2 собственника), всем положен собственный экземпляр, каждый из которых будет иметь одинаковую юридическую силу.
ДКП будет содержать следующую информацию:
- Название.
- Место и дата оформления.
- Данные сторон сделки, их доверенных представителей: ФИО, дата рождения, адрес регистрации и фактического проживания, данные паспорта (дата и место выдачи, кем выдан). Для представителя – дополнительно реквизиты доверенности, на основании которой он вправе принимать участие в сделке.
- Подробное описание предмета договора (квартиры): полный адрес, этажность дома, количество комнат, площадь (общая, жилая), кадастровый номер.
- Сведения о правоустанавливающих документах продавца, подтверждающих его право собственности (выписке из ЕГРН, свидетельстве о праве собственности).
- Цена недвижимости (цифрами и прописью). Замечание о том, что она установлена по соглашению сторон и не подлежит изменению.
- Информация об обременениях и прописанных лицах в квартире.
- Порядок передачи денежных средств (валюта, сроки, способ) и объекта недвижимости (будет ли составлен акт приема-передачи или его функцию выполнит сам договор).
- Описание состояния объекта на момент подписания ДКП.
- Момент перехода права собственности и порядок оплаты связанных с этой процедурой расходов.
- Количество оригинальных экземпляров ДКП.
- Подписи сторон.
Образец договора купли продажи квартиры по доверенности 2022
Нужно ли нотариальное заверение ДКП по доверенности
В законодательстве РФ нет обязательного требования заверять договор купли-продажи квартиры по доверенности у нотариуса. Исключение касается продажи объектов, которые:
- находятся в долевой собственности;
- принадлежат несовершеннолетнему или недееспособному (в том числе частично) лицу.
В остальных случаях стороны могут заверить ДКП по своей инициативе, особенно если есть опасения на счет возможного оспаривания сделки. В таком случае нотариус будет своего рода гарантом, что участники проводят куплю-продажу в добровольном порядке, осознавая свои действия и их последствия. Он также проверит факт, действительно ли была выдана доверенность указанному лицу, не отозвал ли ее доверитель на дату подписания договора.
Госпошлина за нотариальные действия установлена ст. 22.1 «Основ законодательства РФ о нотариате». Расходы на оплату нотариальных услуг будут зависеть от оценочной стоимости квартиры, статуса участников (для близких родственников заверение обойдется дешевле).
Регистрационные действия
Сам ДКП по доверенности не требует государственной регистрации. Но на его основании регистрируется переход права собственности от продавца к покупателю. Поскольку сделка проходит с участием доверенных лиц, они же могут принимать непосредственное участие в процедуре регистрации (при условии, что такие полномочия предусмотрены доверительным документом).
Для госрегистрации нужно будет предоставить в Росреестр или МФЦ пакет документов:
- оригинальные экземпляры ДКП (3 и более);
- паспорта продавца и покупателя;
- доверенность и паспорт представителя;
- выписку из ЕГРН о праве собственности;
- техническую документацию (кадастровый, технический паспорт);
- выписки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
- выписку из домовой книги об отсутствии прописанных лиц.
В отдельных случаях к пакету документов требуется приложить разрешительную документацию, например:
- согласие супруга на продажу квартиры, если предметом сделки является недвижимость в совместной собственности супругов, приобретенная в период брака;
- согласие органов опеки и попечительства на продажу недвижимости, если ее единоличным собственником (или одним из них) является несовершеннолетний.
Возможные риски
Участие в заключении ДКП третьих лиц увеличивает риски для всех сторон сделки. Если впоследствии выяснится, что действия представителя были незаконны, процедуру купли-продажи признают недействительной и отменят. Это возможно в ситуациях, если доверенность окажется:
- Поддельной. Документ важно внимательно осмотреть перед подписанием ДКП на предмет отсутствия исправлений, опечаток, обратить внимание на дату составления и срок действия, печать нотариуса (должна быть синего цвета) и подпись (сопровождается расшифровкой).
- Недействительной. Документ утрачивает законную силу в случае окончания срока действия, отзыва доверителем в одностороннем порядке, его недееспособности и смерти. Например, если доверенность составлена за несколько дней до смерти доверителя, а сам ДКП подписан уже после смерти, сделка будет недействительной.
Следует также учитывать риски, связанные с недобросовестностью доверенного лица, например, неисполнением обязательств по сделке, присвоением себе средств, полученных за оплату квартиры и пр.
ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область – +7(499)648-11-59
- Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96
Особенности оформления договора купли-продажи квартиры по доверенности. Что надо учесть?
Если владелец квартиры не может самостоятельно вести продажу недвижимости, то он может обратиться за помощью к доверенному лицу. Обычно к продаже квартиры по доверенности собственник прибегает, если не может сам по каким то причинам уделить достаточно времени на подготовку и проведение сделки.
В статье рассказано обо всех нюансах правильного оформления договора купли-продажи квартиры по доверенности, а также о том, к каким рискам могут привести финансовые операции с недвижимостью при наличии такой доверенности.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !
Основания для проведения сделки с участием представителя
Законодательством регламентировано понятие доверенности в Гражданском кодексе в статье 185 части 1. Документ определяется как письменное уполномочие, выданное одним лицо другому для реализации своего представительства через посредничество. Документ позволяет конкретизировать интересы сторон и полномочия перед третьими лицами в финансовой сделке купли-продажи.
Документы по продаже квартиры должны соответствовать правилам, рассмотренным в ГК статье 185 пункта 1, а именно — требуется нотариальное заверение.
В гражданском праве существует несколько видов доверенности:
- По оформлению — письменная и на готовом бланке.
- По предоставлению — физическому лицу или юридическому.
- По полномочиям — разовая, генеральная (общая), специальная.
Для договора купли-продажи собственник оформляет общую доверенность письменно или на готовом бланке, позволяющую передавать полный перечень юридических полномочий доверенному и совершать разнообразные сделки по управлению имуществом.
В рамках соглашения представитель имеет право совершать какие-либо действия от имени доверителя. После составления доверенности поверенный принимает на себя обязанность совершить оговоренные действия либо понести ответственность за неисполнения своей части договора (согласно главе 25 ГК РФ). Неисполнение обязанностей по соглашению приводит к его расторжению.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
Общие правила оформления ДКП
Законодательством в статье 185 ГК регламентированы общие положения составления ДКП по доверенности:
- Доверенность при купле-продаже квартиры заверяется у нотариуса.
- В ДКП в графе участники сделки вместо собственника указывают сведения о доверенном лице.
- Покупатель обязательно должен изучить ДКП и представленные документы, чтобы узнать, какими полномочиями обладает поверенный.
- Собственнику и покупателю необходимо заранее обсудить окончательную стоимость квартиры, способ перечисления денежных средств, расходы на регистрацию документов в управлении Федеральной службы государственной регистрации.
- Документ составляется письменно или на печатном бланке.
Договор заключают в трех экземплярах и предоставляют всем участникам сделки: продавцу, доверенному лицу, покупателю. Если же собственников много, то распечатывайте документ и им.
ДКП по доверенности необходимо также заверить у нотариуса по следующим причинам:
- избежать ситуации, когда договор признается недействительным, если отозвать доверенность;
- обеспечение безопасности передачи средств;
- нотариальная проверка составления ДКП;
- доверие при подаче в регистрирующий орган;
- обеспечение юридической чистоты сделки, которую затруднительно обжаловать или расторгнуть.
Составление ДКП
ДКП квартиры должен обязательно содержать следующую информацию:
- наименование документа;
- место проведения сделки;
- стороны соглашения — указать паспортные данные представителя/продавца и покупателя (его представителя);
- кому принадлежит недвижимое имущество и где оно располагается;
- стоимость недвижимости;
- указания по сделке — извещение покупателя продавцом о том, что на момент продажи жилья никто в нём не зарегистрирован;
- подтверждение от продавца факта отсутствия ареста или другого обременения на рассматриваемую жилплощадь;
- подписи сторон.
- Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по генеральной доверенности от продавца
- Скачать образец договора купли-продажи квартиры по генеральной доверенности от продавца
- Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по доверенности от покупателя
- Скачать образец договора купли-продажи квартиры по доверенности от покупателя
Нюансы
По оформлению документов ДКП по доверенности не отличается от общего порядка оформления генеральной доверенности:
- нотариальное заверение;
- указание сведений о доверенном лице.
Риски для покупателя и продавца
Финансовая операция с недвижимостью по доверительному договору несет в себе ряд рисков для обеих сторон сделки в следующих возможных ситуациях:
- соглашение может быть подложным или прекратится (в связи с истечением срока, отменой, смертью доверителя);
- недееспособность лица выдавшего доверительное соглашение;
- отсутствие нотариального удостоверения доверенности, оформление в неправильной форме (например, отсутствие даты составления).
Продавец также подвергается определённым рискам, когда ведет дела с представителем покупателя недвижимости. Например, поверенному приходится доверяться в проведении всей сделки, а с этим могут возникать сложности, например, с заключением ДКП, с неисполнением обязательств представителем.
Также, продавцу следует заранее переговорить о способах передачи средств — недобросовестный поверенный может не вернуть их собственнику. Поэтому требуется заключать все соглашения у нотариуса, где юрист тщательно пропишет круг полномочий поверенного.
Оформление договора купли-продажи квартиры по доверенности отличается от обычного договора купли продажи только тем, что доверенность на представителя одной из сторон сделки должны быть оформлена нотариально. В доверенности должен быть обозначены полномочия представителя и указан срок их действия. В самом договоре помимо реквизитов сторон обязательно указываются и данные доверенного лица.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Договор купли-продажи квартиры по доверенности
Сделка по возмездному отчуждению недвижимости может быть проведена не только Продавцом и Покупателем, но и их доверенными представителями. Обычно человек обращается за помощью и представительством к 3-му лицу (родственнику, риэлтору и пр.), когда не имеет желания или объективной возможности самостоятельно улаживать все вопросы купли-продажи. В этом случае стороны заключают договор купли-продажи по доверенности. Как же составляется этот документ?
Виды доверенностей: какие бывают
Перед заключением договора купли-продажи гражданин, нуждающийся в представительстве 3-го лица, должен составить на его имя официальный письменный документ – нотариально заверенную доверенность. Существует 3 основных варианта доверенностей:
Название | Описание |
---|---|